谭华杰曝16年前屈辱租房史 世界最大地产中众筹情结

在9月20日召开的中国房地产众筹联盟第一届理事会第一次会议上，万科集团高级副总裁谭华杰以其在万科超过15年的从业经历和对房地产行业发展的长期研究，分析了世界上各个国家的五种住房政策后认为，住房合作模式是所有的住房供应当中最好的，因为它在解决住房效率方面，不弱于其他的任何模式，同时在稳定房价和防止对金融造成冲击方面又是效率最高的。

　　在发言中，他自曝在万科工作前的“屈辱”租房经历，从那时起他的心中就萌发合作建房的雏形，希望能帮助城市新移民更好的在这里生活，这也是16年来他心中始终的情结。

　　在他看来，众筹建房并不是新事物，合作建房已经成为欧洲第一大住房供应体系。瑞士在一战前后开始合作建房，距今已经有一百年了，已经是非常成熟的东西了。在当前国内各地地价高企的背景下，众筹一个房子不如去众筹一个城市。

　　2010到2011年，当时中国房地产宏观调控正如火如荼，我们对全世界的住房政策进行了对比研究，总结出全世界各个国家的住房政策的五种类型：

　　第一是完全自由、放任式的。八十年代之后的美国比较典型，他们不盖房子，也不管别人怎么盖房子，也不管别人怎么卖房子，完全自由放任，政府几乎不干预房地产市场。美国政府只干一个事情，为租不起房子的人提供货币化的住房补贴，最后后来又做了一个事情，为那些临界点人的提供买房子的担保，于是有了房利美，房地美，于是有了次贷危机。

　　第二是弱干预模式。政府通过一些手段对房地产市场施加影响，这个影响以经济杠杆为基本的方式，这个代表是日本，日本通过两个机构影响房地产市场的供给，对市场产生影响，但是这是完全市场化的手段。

　　第三是强干预模式。政府深入的渗透到房地产市场的每个环节和细节，什么都管，限价限购，规定房子的规划，房地产开发商或者买房人，每个行为都在政府无微不至的关怀下。

　　我们看到中国所有的调控手段都在韩国出现过，韩国有一段时间限制住房的面积，所以韩国出现了很多小面积的房子。

　　第四是政府包办模式。全世界就一个，新加坡，新加坡的房子都是这么干的，85%的房子都是这么做的，新加坡政府等于给人民提供住房，这是政府的最主要的职能之一。

　　第五是合作建房模式，或者社会合作模式。我们选的不是瑞士，而是德国，德国二战之后建的房子，一半以上是合作社，这个模式比瑞士更高。

　　我们通过两个指标，来看哪一个模式更好。

　　1.解决居住问题的效益我们是用这样一个指标衡量的，当从严重的住房短缺状态到达到1.1的套数比要多少年的时间，这是一个社会的整体住房供应基本达到满足社会供应的指标，这个指标里面有三个经济体并列第一，美国、日本和德国。这三个国家都用二十年的时间，基本解决了住房短缺问题。

　　新加坡用了四十年，韩国不知道，因为到目前为止套户比依然没有超过0.9%，他用多少年解决了这个问题，现在是不知道的，有三个国家并列第一，新加坡倒数第二，韩国倒数第一。

　　2.评估不动产价格对金融带来的风险这个指标用的是住房价格，不动产价格的年度变动的差来衡量的。简单通俗来说，这个经济体的房价，平均每年涨多少，涨跌的绝对值越大，说明房价急剧的波动。

　　这个指标上德国没有任何的问题，房价波动的差只有3%。第二的是美国，大概在6%，每年涨跌幅度在6%，但是不是每年6%，有的时候每年涨10%。排第三的居然是日本，大家都知道日本的房价下降，但是在这五个国家里面，日本的房价波动不是最吓人的，是在中间的。第四名是新加坡，他们的商品房价格波动比日本大，大家都觉得新加坡的房子都是政府盖的，房价应该很稳定，事实上新加坡是全世界商品房价格最贵的城市之一。全球房价波动的冠军是韩国，他们可以在十年之内出现连涨两位数和连跌两位数的国家，日本的房价就跌过一次，韩国来回折腾，这是全世界唯一一个，某一个时间段，房价变动的差达到了17%，这十年当中平均每年要么涨17%，要么跌17%。

　　我们综合这两个指标，这五种住房模式里面，最优的是德国模式，也就是合作模式。因为在解决住房效率方面，不弱于其他的任何模式，在稳定房价和防止对金融造成冲击方面，是毫无疑问也是效率最高的。