谭华杰曝16年前屈辱租房史 世界最大地产中众筹情结

在9月20日召开的中国房地产众筹联盟第一届理事会第一次会议上，万科集团高级副总裁谭华杰以其在万科超过15年的从业经历和对房地产行业发展的长期研究，分析了世界上各个国家的五种住房政策后认为，住房合作模式是所有的住房供应当中最好的，因为它在解决住房效率方面，不弱于其他的任何模式，同时在稳定房价和防止对金融造成冲击方面又是效率最高的。

　　在发言中，他自曝在万科工作前的“屈辱”租房经历，从那时起他的心中就萌发合作建房的雏形，希望能帮助城市新移民更好的在这里生活，这也是16年来他心中始终的情结。

　　在他看来，众筹建房并不是新事物，合作建房已经成为欧洲第一大住房供应体系。瑞士在一战前后开始合作建房，距今已经有一百年了，已经是非常成熟的东西了。在当前国内各地地价高企的背景下，众筹一个房子不如去众筹一个城市。

　　2010到2011年，当时中国房地产宏观调控正如火如荼，我们对全世界的住房政策进行了对比研究，总结出全世界各个国家的住房政策的五种类型：

　　第一是完全自由、放任式的。八十年代之后的美国比较典型，他们不盖房子，也不管别人怎么盖房子，也不管别人怎么卖房子，完全自由放任，政府几乎不干预房地产市场。美国政府只干一个事情，为租不起房子的人提供货币化的住房补贴，最后后来又做了一个事情，为那些临界点人的提供买房子的担保，于是有了房利美，房地美，于是有了次贷危机。

　　第二是弱干预模式。政府通过一些手段对房地产市场施加影响，这个影响以经济杠杆为基本的方式，这个代表是日本，日本通过两个机构影响房地产市场的供给，对市场产生影响，但是这是完全市场化的手段。

　　第三是强干预模式。政府深入的渗透到房地产市场的每个环节和细节，什么都管，限价限购，规定房子的规划，房地产开发商或者买房人，每个行为都在政府无微不至的关怀下。

　　我们看到中国所有的调控手段都在韩国出现过，韩国有一段时间限制住房的面积，所以韩国出现了很多小面积的房子。

　　第四是政府包办模式。全世界就一个，新加坡，新加坡的房子都是这么干的，85%的房子都是这么做的，新加坡政府等于给人民提供住房，这是政府的最主要的职能之一。

　　第五是合作建房模式，或者社会合作模式。我们选的不是瑞士，而是德国，德国二战之后建的房子，一半以上是合作社，这个模式比瑞士更高。

　　我们通过两个指标，来看哪一个模式更好。

　　1.解决居住问题的效益我们是用这样一个指标衡量的，当从严重的住房短缺状态到达到1.1的套数比要多少年的时间，这是一个社会的整体住房供应基本达到满足社会供应的指标，这个指标里面有三个经济体并列第一，美国、日本和德国。这三个国家都用二十年的时间，基本解决了住房短缺问题。

　　新加坡用了四十年，韩国不知道，因为到目前为止套户比依然没有超过0.9%，他用多少年解决了这个问题，现在是不知道的，有三个国家并列第一，新加坡倒数第二，韩国倒数第一。

　　2.评估不动产价格对金融带来的风险这个指标用的是住房价格，不动产价格的年度变动的差来衡量的。简单通俗来说，这个经济体的房价，平均每年涨多少，涨跌的绝对值越大，说明房价急剧的波动。

　　这个指标上德国没有任何的问题，房价波动的差只有3%。第二的是美国，大概在6%，每年涨跌幅度在6%，但是不是每年6%，有的时候每年涨10%。排第三的居然是日本，大家都知道日本的房价下降，但是在这五个国家里面，日本的房价波动不是最吓人的，是在中间的。第四名是新加坡，他们的商品房价格波动比日本大，大家都觉得新加坡的房子都是政府盖的，房价应该很稳定，事实上新加坡是全世界商品房价格最贵的城市之一。全球房价波动的冠军是韩国，他们可以在十年之内出现连涨两位数和连跌两位数的国家，日本的房价就跌过一次，韩国来回折腾，这是全世界唯一一个，某一个时间段，房价变动的差达到了17%，这十年当中平均每年要么涨17%，要么跌17%。

　　我们综合这两个指标，这五种住房模式里面，最优的是德国模式，也就是合作模式。因为在解决住房效率方面，不弱于其他的任何模式，在稳定房价和防止对金融造成冲击方面，是毫无疑问也是效率最高的。

     某种意义上来讲，社会合作模式是所有的住房供应当中最好的。

　　过去十年，中国的房价涨了很多，大家都觉得中国的房价是在人类历史上从来没有见到过的局面，房价大涨并不是很夸张的现象，但是德国的房价不涨，确实很少，他们的合作模式导致房价稳定的重要的原因，后来我们又找到七个原因，但是合作模式是第一位的，这算是提供的一个旁证。

　　我认为众筹只是一个手段，是实现合作建房的一个手段。

　　我个人对这个事情有一个情结，这要从第一年到深圳的故事讲起。我不是大学一毕业去的深圳，我在工作了八年后，拎一个包去了深圳，当时年纪已经不小了。当时我什么都没有，首先就去办暂住证，然后就在万科公司的门口被抓上车了。

　　我在深圳一共租了四年房，搬了六次家，最恐怖的是第一次搬家。那时候没有钱，自己租不起房，就跟一群同事合租。当时是在一个互联网公司，人员流动性很大，几个月后，其中一个人就消失了，但他还欠了房东一个月房租。于是房东就在一天的半夜12点把我们全部赶出来了，当时正下着大雨。

　　然后我就在工业区里找房子，到了大概一点的时候终于找到了住的地方，找了一个三轮车把我的东西都搬到了工人宿舍，那是2000年的冬天。

　　后来，我去了一个房地产公司，后来知道这是全世界最大的房地产公司，而且最后做到了一个所谓的高管。

　　我一直在想一些问题，能不能做一些事情，让后来再来这个城市的年轻人不再收这样的屈辱。租房虽然辛苦，但是我们作为进城务工人员要有这个觉悟，我们是要吃苦的。但是我觉得屈辱是很可怕，你没有犯任何的错误，在半夜却被人赶出来，这是很可怕的事情，这是地狱。

　　什么是天堂，就是每个人尽自己的可能让别人过的好一些。我对两个事情最近比较感兴趣，一个是长租公寓，一个是合作建房。合作建房是不是必要的，是不是可能的?如果是必要的，又是可能的，我们现在需要做什么。

　　关于必要性，有三句话代表我的看法

　　第一天下苦于秦让所有天下的人过的都不开心，不幸福。

　　现在中国人最不开心，最不幸福的，我相信是高房价。在很多年前，很多人把高房价归结为开发商坏，这个逻辑肯定是不成立的。后来大家发现开发商不是罪魁祸首，房价高是因为地价高，地价高是因为地方政府太黑了，这也不是一个合理的解释。

　　真正的合理的解释是供给结构和需求结构的脱节，这个脱节有一些是不可救药的，但是更多的是技术性的。我们的供给结构和需求结构出现的问题，一部分原因是技术性的。不管高房价是什么原因导致的，但是高房价是摧毁当代中国年轻人幸福感的罪魁祸首。

　　其实我并不觉得合作建房可以马上解决这个问题，但是至少我们要给人希望。这个世界上最痛苦的并不是贫穷，而是绝望。也许这条路要走很久，也许有生之年我们自己已经不可能在里面得到任何好处，但是至少要留下一个可以走的通的路，若干年之后总有人受益。

　　我听说这样一个故事，一个人用了很多年种苹果树，后来变成了一片森林，他却没有来得及等树开花就死了，但是之后这个地方成为了美国著名的景点。我们一无所有的来，一无所有的去，人一辈子是不是应该留下点什么。如果我们认可高房价是目前摧毁中国人幸福的最大的一个问题，我们作为非常了解这件事情的人，就应该做一些什么，这还是非常有必要的。

　　第二.开发商还能看到明天的太阳吗?很有意思的问题，2013年我们的团队做了研究，结论相当的悲观，为什么呢?在人类有史以来只要你是开发商，你一定熬不过行业的大拐点，没有熬过去的先例，不管你曾经多少辉煌，只要碰到大拐点肯定死去。

　　比如说美国一个公司曾经以84%的市场占有率创造了历史记录，次贷危机之后三年时间就把过去二十年的利润亏掉了，市值跌去90%，所有的重资产的开发一定不能过这关，中国未来会不会有这样的大拐点，我现在不知道，我现在判断中国的房价正在进入泡沫区，但是不代表现在的泡沫已经很严重了，接下来的泡沫会不会变得很严重，我就不知道了，现在的地价肯定泡沫很严重了，北上广深的房价这么贵是有原因的，目前的房价并不支持一定崩溃的结论，但是以目前地价水平来看，北京这几块，房价不涨三倍赚不到钱的，北京的房价再涨两三倍，这要不是泡沫，这世界上就没有泡沫了，也许未来没有泡沫了，以这些兄弟亏本而结束也有可能，但是哪一种结论我们看不到，但是有一点，风险比较大，开发商面对这样的局面的时候，我们可以做什么，我们的同行和前辈在人类历史上从来没有人成功的逃过这个鸿沟。

　　那就转型吧，但是很不幸，开发商转型也没有成功的案例，转型可以进以前没有进过的市场，就是国际化，或者说国际化有一个成功的案例，除此之外没有成功的先例，你说大家继续干下去死路一条转型也没有路，怎么办。

　　所以我觉得对于中国的开发商来说，现在确实要重新思考这个问题，开发商是没有人过这个沟的，但是我们这个行业最大的企业不是开发商，一类是房地产基金，另外一类是建材供应商。

　　美国的家得宝最好成绩在世界的前20名，就是卖建材的，你说房地产基金，美国的规模最大的，已经达到了2000多亿美金，这种规模都不是开发商。果我们按照原来的模式做下去，最后可能就没有出路。但是如果退一步也许海阔天空，可以换一个做法。发商的时代已经结束了，未来这个行业一定是多层架构，有专门做土地的，有专门做金融的，有专门盖房子的。

　　对承包商来说，房价高低跟你有什么关系，只要有人需要房子，房价的高低对于承包商没有多大的影响，我们开发商中绝大多数企业，我个人认为要考虑转型为承包商，如果转型为承包商对于业主来说是谁重要吗。

　　第三怎么解决90后的疯狂的个性化问题?我们知道标准化和个性化是一种矛盾，从供应者的角度来讲，一定要走标准化的道路，如果不走标准化的道路永远没有效益，但是我们看到80、90新的客户，个性化已经膨胀到疯狂，好不好不重要，个性化最重要，怎么把他们变成生产型消费者，别的办法都是不行的，我们过去的工作都是基于客户尽可能多的共性需求变成产品体系，如果未来的客户每个人的看法都不一样，你根本没有办法做产品，唯一的解决办法就是设计房子之前客户已经确定了，这就很简单了，他把这个房子爱盖成什么样都可以了。要解决这个问题，必须要有合作建房，出去传统的开发商先有产品再销售，不可能做了。

　　这三个方面，不管是社会的角度，开发商角度，还是客户的角度，发展合作建房和众筹建房都是必要的。

　　第二个是有没有可能性，我们不要觉得众筹是新事物，实际上从欧洲的房地产历史来看，合作建房是绝大多数国家的主要房地产开发模式，只是有一些超过50%，有一些接近50%，合作建房是欧洲的第一大住房供应体系。瑞士在一战前后开始做这个事情，已经一百年了，已经是非常成熟的东西。

　　移植到中国，一定有一个驯化的过程，因为很多的背景在中国不成熟，但这个事情并不是史无前例、需要冒险的事情，这是有大量的成功先例的事情。

　　可行性的第二点，互联网带来的对商业的影响。在我看来最核心的是两点，第一点是由于长尾效应影响下超大企业变得不经济，现在虽然我们还沉浸在商业帝国的梦想里面，但我个人认为超大企业将退出历史的舞台。

　　第二个影响就是共享经济。我是相信共享经济的，有一本书《零边界成本时代》虽然里面有很多错的，但是他的第一章我觉得非常靠谱。我相信共享经济未来将成为摧毁资本的概念，以股份制公司作为主体的供求经济形态，有可能被共享经济摧毁。

　　共享经济首先是渠道，一切渠道类的业务都很可能被共享经济取代。一类是代理，厂商生产一个东西先给批发商，批发商再给零售商，再卖给客户，这个中间链条叫代理业务。

　　第二是经纪业，股票，你委托一个经纪人，帮助你买股票，当你一个人把东西卖给很多人这是代理，当从很多地方买过来叫经纪。

　　第三是资源整合。房地产开发是资源整合，开发商几乎不做实质性改变地球的事情，设计有事务所，有设计院，施工有承包商，现在卖房子都不卖了，找代理来卖了。开发商干了什么，开发商就是寻找客户的需求是什么，写下定义，并且在整个上游去寻找性价比比较高的供应方。

　　未来所有的渠道的行业都会面临非常大的挑战，就是客户跳过你，跟你上游的资源、供应端交易。这是目前所有的渠道类的企业都面临的巨大的风险。这会逼迫原来做渠道类业务的公司不得不把自己转型为最初资源的供应者，这就给共享经济提供了非常好的机会和平台。

　　还有一点，多层次资本市场。我们以往理解的资本市场，相对来说是阶梯式的，股市、债市、银行信贷市场，我们理解的就是几个跳跃的层面。但是最近二十年，全球正在形成的资本市场是一个类似于无极递进的，没有一二档，是无极变速的，他会要求不同的价值，多层次资本市场实际上完全可以替代原有的金融体系。合作建房的最大的问题就是在操作的过程中，会经常阶段性出现资金缺口，这未来在多层次的资本市场里可以得到很好的解决。

　　第四点，得道多助。现在我们推合作建房，遇到很多的阻力和障碍，但是为什么在内心深处有一个信念相信可以做成，如果你做的事情是为了解决中国人目前面临的最大的痛苦，你做的是光辉的正义的事业，参与的人一定会越来越多，你遇到的障碍也就慢慢被解决了。

　　我们谈怎么做的时候，有三个原则：

　　1.开放原则合作建房一定要有开放的心态和开放的做法。开放就是那句话，功成不必在我，我希望这个事情做成，但是不一定非要求是我做成的。我不喜欢英雄这个词，我改变了世界，拯救了人类，这种人是英雄。我们只需要一些愿意为这个事情多少投入一些，增添一点力量的人，最后我们要相信大家的力量，而不是靠某一个英雄一个人做这个事情。

　　2.公益原则合作建房的枢纽和平台必须确定是公益性质，因为只有是公益性质的才可以跟上面的话呼应，得道多助。如果你做这个事情是为了让自己更快的赚钱，没有人觉得你这个事情对他有帮助，没有人觉得你在做一个好事情。我现在关注这个事情，我也希望在余生中花一些时间，参与这件事。

　　我的最基本的原则是绝不从中间赚一分钱，甚至我绝不会在这里要一分钱。因为只有像这样做事情，我才会相信这个事情能够得到越来越多的人的支持。如果目的是赚钱，无可厚非，但是你将面临一堆对手，你是碰触了别人的利益的人。只有当中枢是公益组织的时候，他才有可能站在舆论和道德的制高点上。

　　我不担心遇到多少障碍和挫折，我担心的是没有障碍，没有挫折。我们知道任何一个宗教，最后变成有影响力的宗教，必须经过殉道的过程，只有经历苦难才可以让你赢得崇高的地位。如果这个事情有很多的挫折，有很多的问题，你所经历的挫折和苦难都是故事，这些都是最后让你深入人心，得到更多人支持的过程。如果太顺利了，别人说你干的事情我也可以做，所以这个中枢必须是公益性的。

　　3.市场原则除了这个中枢以外，其他的所有的参与方都应该用市场原则对待。可以用市场原则获得土地，借钱给你的人按市场价格支付利息。而不能指望获得低息贷款，然后找一个承包商盖房子，你不能指望所有人出于社会公益的目的给你打折，应该是市场价格给你盖房子。

　　所以我们所说的合作建房，就是一个开发商，获取资源所有的方式都应该是市场化的，这也意味着你没有触动任何相关的行业的利益。所有的相关行业给你打工和给开发商打工一样，没有任何区别，卖给你和卖给开发商一样，只有这样才可以让掌握相关资源的人加入到你的行列里面。

　　第一个开放原则，第二个是公益原则，第三个是市场原则。

　　他们也可以组合起来，在公益的角度上坚持开放的原则，不一定说这个伟大的事情是我做的，而是说我们要让这个事情干成，就应该让尽可能多的，只要能够参与的人都参与进来。在市场原则上也是这样，我们不要想着垄断这个平台，变成我自己的未来去上市，我们应该想这是一个开放的商业平台，所以愿意参与的人我们都应该尽可能的帮助他们，给他们提供共同参与的机会。

　　有几个建议：

　　1.要做真众筹

　　到目前为止大部分的众筹都不是真众筹，如果最后的目的就是给开发商一个融资渠道，或者规避预售证提前蓄客的渠道，这样的事情我肯定不参与。什么叫真众筹，众筹的最终的参与者真的是最后住房子的人，这个定义真众筹和假众筹的最重要的因素。一百块钱的众筹，就是一个产品，而不是真正的众筹，真正的众筹某种意义上就是用合作社的方式取代原来的股权公司，而让他们成为开发主体，而最后把开发商的应得利润返回给这些需要房子的人。

　　对外，真正的旗号是合作建房，不是众筹，众筹这个词快被玩坏了，现在各种打金融擦边球的，都用众筹、P2P。“合作建房”这个词至少还有机会，一开始可以让他以至少比较让人喜爱和可亲的面目出现，我也可以约束他的行为在一个合理的、善良的边界之内。

　　2.搞定种子项目

　　第二个事情，首先我们要搞定几个项目，每个项目没有必要大规模的扩张，只要坚持开放的体系，最初完成几个种子的项目，为后面的跟进提供一个攻略，我们就可以在互联网上挂出来，我们希望不知道的人越来越少。

　　我们可以有一个合作建房的攻略，别人按照这个攻略就可以做。至于谁干，在哪干，不用我们管，只要他们感觉这个东西可以帮助他们，也许就是同学圈，同乡，微信圈里面最后就会诞生一个一个合作社的萌芽，最后他们可以把这个事情干成了。做的时候如果觉得这个攻略有瑕疵，可以随时修正。种子项目很重要，是真正完善这个攻略的核心，我们应该把完成一个种子项目作为核心的工作。

　　3.农村包围城市

　　伟人叫农村包围城市，商业里面叫侧翼定位，我们看一下2.6亿城市新移民，他们的房子在哪?中国未来缺的房子还很多。另外在互联网时代，未来人类怎么居住，我不知道，我猜跟现在的居住方式一定有很大的差异。

　　我们知道日本的人口密度很高，日本的独立屋占全部住房的比例将近一半，为什么中国的别墅就那么神秘，好象是爱马仕一样的奢侈品。中国的人口密度并没有高过日本，意味着中国人喜爱的有天有地的生活方式是可能性完全存在的。中国的住房建设和供应目前只是一个序章，大规模的建设还远远在后面。

　　除了中国之外还有其他国家，我们是不是可以关注一下印度、印尼这些国家，他们的城市化刚刚开始。我们是不是可以帮助他们从一开始就免受房屋之痛。

　　合作建房前景很广阔，但是短期之内，如果我们希望众筹的方式迅速的成为一个基础产业，主要的用力的方向不一定在住宅，做几个种子项目就可以了，在住宅以外的领域，机会可能更多一些。

　　养老、度假和长租公寓，这几个领域有可能会比传统的三大门类，住宅、写字楼和商场更好一些。开始可以用侧翼定位，把这个模式做熟，未来再把合作建房做好。

　　未来不仅仅是众筹房子，还可以众筹城市。当前合作建房最大的问题就是高地价，真正最需要房子的地区在哪?在北上广深的大城市和周边，大家最痛苦的也是这个地方，这几个地方地价已经难以承受。我相信通过合作建房可以把房价降20%，但目前这个情况众筹一个房子不如去众筹一个城市，跟居住相关的医院、学校、交通等，都可以众筹。

　　事实上在德国最大的住房合作社完全有这个能力，他们提供了全德国大概1/7的房子，140多万个住宅，一个这样的组织是完全有众筹城市的能力的。到哪一天我们才能把中国的最大的痛苦在人类历史上真正的解决!