不过,对于久久未能推出的房地产税,上述开发商人士则认为,目前对行业板块带来可能的心理波动大于实质影响。
专家说房产税
1。将会设置免税面积
房地产税的税负是社会各界最为关注的焦点。北京大学法学院教授、中国法学会财税法学研究会会长刘剑文认为,在我国,房地产税改革目的不是平抑房价,而是调节收入分配、优化税制、组织地方收入,当下房地产税税率不宜过高,房地产税将会考虑免税面积。
中国税务学会理事、中山大学教授杨卫华也表示,房地产税的目的是调节收入分配,所以不是针对广大老百姓征税,而是针对拥有过多房地产的人征税,所以可以肯定的是,房地产税将设置免税面积。他认为免税面积设定在人均50~60平方米比较合适。而对于超过部分,还可以考虑递进征税。税率方面,0.5~0.8%的幅度比较合适。
2。合并两个税种比较合适
多位财税专家认为,房地产税由目前的房产税和城镇土地使用税合并比较合适,能够起到简化税种的作用。刘剑文认为,除了上述两个税种合并外,土地增值税是否纳入其中也是值得考虑的问题。房地产税及与其相关税种的内部体系需要厘清,包括房地产税及土地增值税、土地使用税和契税等。他认为,当前土地增值税调节市场的能力有限,征收也不够规范,开发商甚至可以转嫁税负。
行业现状
开发商“回笼”货币趋势明显
记者从开发商处了解到,现在开发商整体上持币观望的趋势更值得市场警惕。
“从现在的情况来看,虽然房价总体上涨的,但开发商投资的热情不足。而通过卖房回笼的大量资金依然躺在账户上。”上述开发商人士据记者指出。数据显示,今年上半年,大量银行信贷进入楼市,高价地也时有出现,但开发商投资增速并未提速。这意味着,整体上,开发商当前以回笼货币为主。
数据显示,今年上半年,国内新增贷款创历史新高,达7.53万亿元,创下历史新高。但固定资产投资,特别是民间投资却往下走。上半年全国固定资产投资(不含农户)25.84万亿元,同比名义增长9%,增速比1~5月份回落0.6个百分点。
一方面是信贷规模创新高,另一方面是实体投资增速放缓,钱都去哪里了?从当前数据来看,多数进入了楼市。数据显示,在7.53万亿的新增贷款中,个人购房贷款新增2.36万亿,占比全部新增贷款近31.34%。如果再算上1.09万亿元的开发贷,房地产行业新增贷款占比超过了40%。
同期商品房销售面积64302万平方米,同比增长27.9%。商品房销售额48682亿元,增长42.1%。6月末,商品房待售面积71416万平方米,比5月末减少753万平方米。其中,住宅待售面积减少770万平方米。房地产龙头企业万科、保利等上半年业绩均大幅增长。
不过,房地产开发投资增速却下滑。今年上半年全国房地产开发投资4.66万亿元,同比名义增长6.1%,增速比1~5月份回落0.9个百分点。而且增速创下今年1~2月以来的最低值。
因此,有专家认为,从M1(狭义货币)和M2(广义货币)增速剪刀差也可以看出,居民购房后居民储蓄下降,房企活期存款增加,但房企的储蓄没有有效转化为投资,一来反映投资意愿的下行,二来应对短期财务支出的意愿上升,形成行业的流动性陷阱。
从A股投资角度看,安信证券分析师陈天诚认为,从广义库存角度看,地产行业风险已逐步得到释放,行业短期无忧。下半年看好资源禀赋优厚的龙头房企,短期重点关注国企改革标的,如中房地产、北京城建、天业股份。而地产龙头保利、招商蛇口、万科等也值得关注。
2022-02-17 10:28
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