专家分析称距离房地产税正式推出仍有漫长的立法过程

昨日，在成都开幕的2016年G20财长和央行行长第三次会议上，财政部部长楼继伟表示“将义无反顾推进房地产税改革”。

“房地产税短期很难实现的，三五年都不太容易实现。对行业板块除了带来可能的心理波动以外，没有实质影响。倒是现在开发商整体上持币观望的趋势要值得市场警惕。”某开发商称。

也有分析师指出，虽然土地市场有所降温，但上半年房地产库存风险逐步得到释放，开始负增长。因此，在现行政策支持下，行业短期无忧，地产股看好国企改革风口的个股。

近日财政部部长楼继伟在G20税收高级别研讨会上提到了房地产税制改革，再次引起市场关注据记者表示，房地产税制改革目的应是调节收入分配、优化税制，将会对老百姓的基本居住面积有所豁免。即使相关草案已制定，仍有一个较长的立法过程。

草案已有 

但仍有漫长立法过程 

楼继伟表示，改革所得税制和房地产税制，才能更好解决包容性增长和收入分配问题。这两项改革至今未推出，其中一个重要原因就是信息收集和征管能力弱，此外还涉及很多利益调整，但会义无反顾地做。

从提出物业税开始，房地产税的改革已经提了13年，在今年终于进入立法阶段。北京大学法学院教授、中国法学会财税法学研究会会长刘剑文对本报记者表示，房地产税法已列入立法规划，相信立法进程会加快。“目前草案应该已经起草完，可能在一些问题上仍有争议。什么时候推出要有一个过程。”刘剑文认为，考虑到房地产税法草案在税率、征收范围，以及是否给予地方自主权等方面，很难在短期内让各界达成共识。

公开数据显示，尽管商品房待售面积已连续多月下降，但三四线许多城市仍面临巨大的库存压力。业内认为，在当前情况下，并不适合将房产税全面铺开。

“在营改增政策出台后，房地产税政策的意义是有点削弱的。营改增政策一定程度上对于房屋增值成分有了征收税收的效应。所以此类政策更有可能在2018年后才开始。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示。

一旦开征 

或对房价有抑制作用 

市场普遍认为，房地产税开征后，将对过热的中国房地产市场，特别是投资性需求形成极大的抑制。持有第二套房子的成本将大大增加。不过，影响具体几何，要看房地产税按照怎样的比例和方式征收。

财政部财政科学研究所前所长贾康认为，应该加快房地产税立法和实施，可在一二线城市先行实施。而且房产地税还有助于当地平抑市场，防止房价过快上涨形成泡沫。

而严跃进认为，房地产税本身是从税收对各类收入或经济收益重新调整的一个手段，所以这可以理解为对后续住房投资和持有等实行税收方面的管制，解决的是通过税收政策调整，使得房地产投资过程更具备理性特征，同时新的税收收入也可以用于其他住房困难群体的住房条件改善过程中，“理论上说房产税并不是为了针对打压房价而出台的，但实际情况是，这确实会对房价的上涨起到一个抑制作用，关键要看政策的强度和管制的重点。” 

严跃进表示，征收房产税，也会使得很多资源或资金流入到其他实体经济中，所以从房产税转移到实体经济的考虑，确实是后续需要关注的一个内容。即除了管控房价以外，还能够促进各个产业发展更均衡化。

不过，对于久久未能推出的房地产税，上述开发商人士则认为，目前对行业板块带来可能的心理波动大于实质影响。

专家说房产税 

1。将会设置免税面积 

房地产税的税负是社会各界最为关注的焦点。北京大学法学院教授、中国法学会财税法学研究会会长刘剑文认为，在我国，房地产税改革目的不是平抑房价，而是调节收入分配、优化税制、组织地方收入，当下房地产税税率不宜过高，房地产税将会考虑免税面积。

中国税务学会理事、中山大学教授杨卫华也表示，房地产税的目的是调节收入分配，所以不是针对广大老百姓征税，而是针对拥有过多房地产的人征税，所以可以肯定的是，房地产税将设置免税面积。他认为免税面积设定在人均50~60平方米比较合适。而对于超过部分，还可以考虑递进征税。税率方面，0.5~0.8%的幅度比较合适。

2。合并两个税种比较合适 

多位财税专家认为，房地产税由目前的房产税和城镇土地使用税合并比较合适，能够起到简化税种的作用。刘剑文认为，除了上述两个税种合并外，土地增值税是否纳入其中也是值得考虑的问题。房地产税及与其相关税种的内部体系需要厘清，包括房地产税及土地增值税、土地使用税和契税等。他认为，当前土地增值税调节市场的能力有限，征收也不够规范，开发商甚至可以转嫁税负。

行业现状 

开发商“回笼”货币趋势明显 

记者从开发商处了解到，现在开发商整体上持币观望的趋势更值得市场警惕。

“从现在的情况来看，虽然房价总体上涨的，但开发商投资的热情不足。而通过卖房回笼的大量资金依然躺在账户上。”上述开发商人士据记者指出。数据显示，今年上半年，大量银行信贷进入楼市，高价地也时有出现，但开发商投资增速并未提速。这意味着，整体上，开发商当前以回笼货币为主。

数据显示，今年上半年，国内新增贷款创历史新高，达7.53万亿元，创下历史新高。但固定资产投资，特别是民间投资却往下走。上半年全国固定资产投资(不含农户)25.84万亿元，同比名义增长9%，增速比1~5月份回落0.6个百分点。

一方面是信贷规模创新高，另一方面是实体投资增速放缓，钱都去哪里了？从当前数据来看，多数进入了楼市。数据显示，在7.53万亿的新增贷款中，个人购房贷款新增2.36万亿，占比全部新增贷款近31.34%。如果再算上1.09万亿元的开发贷，房地产行业新增贷款占比超过了40%。

同期商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%。商品房销售额48682亿元，增长42.1%。6月末，商品房待售面积71416万平方米，比5月末减少753万平方米。其中，住宅待售面积减少770万平方米。房地产龙头企业万科、保利等上半年业绩均大幅增长。

不过，房地产开发投资增速却下滑。今年上半年全国房地产开发投资4.66万亿元，同比名义增长6.1%，增速比1~5月份回落0.9个百分点。而且增速创下今年1~2月以来的最低值。

因此，有专家认为，从M1(狭义货币)和M2(广义货币)增速剪刀差也可以看出，居民购房后居民储蓄下降，房企活期存款增加，但房企的储蓄没有有效转化为投资，一来反映投资意愿的下行，二来应对短期财务支出的意愿上升，形成行业的流动性陷阱。

从A股投资角度看，安信证券分析师陈天诚认为，从广义库存角度看，地产行业风险已逐步得到释放，行业短期无忧。下半年看好资源禀赋优厚的龙头房企，短期重点关注国企改革标的，如中房地产、北京城建、天业股份。而地产龙头保利、招商蛇口、万科等也值得关注。