租赁市场面临洗牌 多元业务从战略布局转向纵深发展

      ·盈利模式·

      重品质重运营 回归产品本身

      当前中国城市化进程已进入下半场，城市发展模式和房企盈利模式开始全面转变。

      如今，在房企的年销售额冲上3000亿元、5000亿元后，安全与风险问题成为首要关注的问题。过去高负债、高成本、高杠杆的“三高”模式，开始转向低负债、低成本、低杠杆的模式。销售额排名靠前的企业开始更关注品质管理和企业内控，行业中的大部分房企已经逐步发展形成了自身标准化、系统化的产品体系，未来房企之间的竞争将回归产品竞争的本质。

      除了单一开发销售模式之外，优秀开发商开始切入生活服务业务板块，逐步探索“空间建造”和“生活服务”的统一发展，“硬件”+“软件”轻重并举，快速切入存量运营和生活服务行业，包括商业零售、办公、旅游、养老、租赁、众创共享等，并开始形成产业链协同效应。此外，越来越多的开发商开始深耕细分领域，更加注重专业化开发，而不是简单的项目复制。

      “重运营”成为开发商未来要学会的本领。从“产销模式”向“资管模式”转变，从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变，行业面临全面转型。

      长租公寓

      蕴藏万亿市场

      在房地产企业多年来激烈争夺的新房市场外，近年来国家大力发展住房租赁市场，让房企、中介机构、各路资本在这一领域大力布局。

      从当前的政策和各级政府的表态来看，大力培育住房租赁市场，完善租购并举，深化租赁市场调控体系，成为主基调。

      从供应上看，租赁住房未来也将成住房供应结构重要的组成部分。中国指数研究院的数据显示，去年全年，中国共计成交租赁相关用地142宗，规划建筑面积达647万平方米。2018年，推出租赁用地的城市增多，整体推出规模较2017年进一步提升，万亿元规模的租赁市场正在加速启动。

      数据报告分析称，一方面是国家明确倡导热点城市大幅增加租赁住房用地供应，北京、上海、深圳等热点城市在未来供地计划中大幅提升租赁相关用地供应计划，未来租赁住房将成住房供应结构重要组成部分；另一方面热点城市租赁住房供应明显不足，亟需更多增量土地提供更多租赁住房。

      正是在这种背景下，虽然一直被认为是回报周期长、不赚钱的领域，但长租公寓还是被众多房企争相“抢滩”。

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      自2018年下半年开始，房地产开发企业进行了一定的战略调整，更加注重减速提质、稳健发展。其中，龙头房企纷纷围绕“减增速、降负债、提品质、增效益”展开。

      战略运营方面，诸多房企调整战略方向，继恒大、中海之后，碧桂园主动提出控制发展速度，拿地更精准，更审慎，腾挪更多空间抓好各项管控；万科收敛业务，暂时减缓发展速度。房企土地投资普遍趋于审慎，严控项目投资收益率。空间布局上，房企对于规模化扩张的风险较为警惕，偏向于聚焦、深耕、优化区域布局。