租赁市场面临洗牌 多元业务从战略布局转向纵深发展

      经历了十多年的飞速发展后，房地产业作为传统产业，开始出现了拐点。2018年，房地产行业整体增速放缓，房地产行业内部也在调结构、稳增长，不过分追求速度与规模，强调品质与效益，成为很多房企在新市场形势下的共识。在减速发展的表象下，新的行业发展动能正在逐步构建其版图，蓄势待发。

      无论是从增量市场到存量市场的转换，还是多元化转型以谋求新的利润增长点，新动能开始给房地产行业以改变，令这一传统行业焕发新的生机。与此同时，重品质、重运营，向中心城市及新城市群进军，成为众多房企的既定目标。旧的行业惯性正在更新改变，新的动能正在培育壮大。

      租赁市场面临“洗牌”

      2018年地产百强房企突破了10万亿元的销售额。增速有所放缓，销售总规模出现大幅度上涨。

      易居企业集团总裁丁祖昱预测，2019年房企整体销售总金额预计在13万亿元，销售面积则从17亿平方米回落。

      根据克而瑞的数据统计，在一线城市和部分二线城市，远郊刚需房的去化从2018年开始就出现了比较大的滑坡。丁祖昱建议房地产企业重新关注市场需求，“2019年要设计一部分降级的产品，降级包括面积和户型的降级，例如更多地开发功能齐全的50平方米或60平方米的刚需房，对接购买力不足的刚需市场。”

      对于房屋租赁市场这一蓝海，丁祖昱表示，未来仍可能出现洗牌的情况。“主要因为租赁市场出租率、租金和资本市场对租赁市场的看法都在发生变化。这会改变前几年租赁运营公司一哄而上的情况。”

      在他看来，2018年，长租公寓行业跌宕起伏，风波不断。从推高租金备受舆论关注到甲醛超标遭遇维权，再到因企业倒闭而暴露出的租金贷业务，长租公寓走到了“至暗时刻”。

      丁祖昱认为，租赁行业背靠大树才能避免未来压力太大，而这棵大树就是房企。如果房企重新发现租赁市场中的机会，比如需求旺盛的蓝领公寓，那么租赁市场仍然存在蓝海。他认为，房企牵头的租赁运营公司，在2019年可能会成为“一枝独秀”。

      ·城市群·

      一线周边崛起 楼市“主战场”转移

      围绕一线城市形成的城市群开始崛起，使其成为当前房企竞逐的新“战场”。

      今年的政府工作报告中指出，要坚持以中心城市引领城市群发展，促进区域协调发展，提高新型城镇化质量。围绕解决发展不平衡不充分问题，改革完善相关机制和政策，推动区域优势互补、城乡融合发展。其中，京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能，高标准建设雄安新区。落实粤港澳大湾区建设规划，促进规则衔接，推动生产要素流动和人员往来便利化。将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要。长江经济带发展坚持上中下游协同，加强生态保护修复和综合交通运输体系建设，打造高质量发展经济带。

      随着中国城市间均衡发展进程加速，在楼市调控的背景下，收缩战线、地域聚焦成为不少房企未来战略布局的主要方向。一二线城市地价回调、三四线需求快速释放，2019年房企将减少对于四线城市投资力度，重心逐步回归一二线城市及经济基础发展良好的三四线城市。

      例如，在北京周边，天津、保定、廊坊，在上海周边，南通、苏州、盐城，接收了一大批一线城市外溢客群。而这些城市近些年在环境宜居度上、城市生活配套上逐步向一线城市靠近，加之政策利好，众多综合实力较强的新一线城市吸引力进一步增强，也成为了置业者意向城市的新选择。

      ·盈利模式·

      重品质重运营 回归产品本身

      当前中国城市化进程已进入下半场，城市发展模式和房企盈利模式开始全面转变。

      如今，在房企的年销售额冲上3000亿元、5000亿元后，安全与风险问题成为首要关注的问题。过去高负债、高成本、高杠杆的“三高”模式，开始转向低负债、低成本、低杠杆的模式。销售额排名靠前的企业开始更关注品质管理和企业内控，行业中的大部分房企已经逐步发展形成了自身标准化、系统化的产品体系，未来房企之间的竞争将回归产品竞争的本质。

      除了单一开发销售模式之外，优秀开发商开始切入生活服务业务板块，逐步探索“空间建造”和“生活服务”的统一发展，“硬件”+“软件”轻重并举，快速切入存量运营和生活服务行业，包括商业零售、办公、旅游、养老、租赁、众创共享等，并开始形成产业链协同效应。此外，越来越多的开发商开始深耕细分领域，更加注重专业化开发，而不是简单的项目复制。

      “重运营”成为开发商未来要学会的本领。从“产销模式”向“资管模式”转变，从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变，行业面临全面转型。

      长租公寓

      蕴藏万亿市场

      在房地产企业多年来激烈争夺的新房市场外，近年来国家大力发展住房租赁市场，让房企、中介机构、各路资本在这一领域大力布局。

      从当前的政策和各级政府的表态来看，大力培育住房租赁市场，完善租购并举，深化租赁市场调控体系，成为主基调。

      从供应上看，租赁住房未来也将成住房供应结构重要的组成部分。中国指数研究院的数据显示，去年全年，中国共计成交租赁相关用地142宗，规划建筑面积达647万平方米。2018年，推出租赁用地的城市增多，整体推出规模较2017年进一步提升，万亿元规模的租赁市场正在加速启动。

      数据报告分析称，一方面是国家明确倡导热点城市大幅增加租赁住房用地供应，北京、上海、深圳等热点城市在未来供地计划中大幅提升租赁相关用地供应计划，未来租赁住房将成住房供应结构重要组成部分；另一方面热点城市租赁住房供应明显不足，亟需更多增量土地提供更多租赁住房。

      正是在这种背景下，虽然一直被认为是回报周期长、不赚钱的领域，但长租公寓还是被众多房企争相“抢滩”。

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      自2018年下半年开始，房地产开发企业进行了一定的战略调整，更加注重减速提质、稳健发展。其中，龙头房企纷纷围绕“减增速、降负债、提品质、增效益”展开。

      战略运营方面，诸多房企调整战略方向，继恒大、中海之后，碧桂园主动提出控制发展速度，拿地更精准，更审慎，腾挪更多空间抓好各项管控；万科收敛业务，暂时减缓发展速度。房企土地投资普遍趋于审慎，严控项目投资收益率。空间布局上，房企对于规模化扩张的风险较为警惕，偏向于聚焦、深耕、优化区域布局。

      据《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，高周转的标杆性企业主动提出提质控速，总体来看，房企拿地变得更加稳健，拿地销售比出现一定程度的下降。随着消费者日趋成熟，买房考虑更加全面，对产品品质有了更高的要求。去化率的普遍下降，倒逼房企更加关注楼盘质量，研究提供更为合理的产品结构。在此背景下，房企纷纷加强内功修炼，聚焦产品升级，以客户需求为导向，追求产品力的提升，向高质房企发展。

      同时，近两年房企开始重视向管理要效益，内部管理和运营趋于精细化。房企愈加追求人均效能，通过剔除人员冗余或重新竞争上岗，优化用工结构，降低人员成本，并预备适应行业换挡期内企业战略调整下的未来用人需求。此外，进行员工激励，加入跟投、股权激励的企业越来越多。虽然房企人员结构调整尚有争议，但从侧面说明房企精细化管理、成本控制的意识在增强。未来，房企将更多在管理、运营管控上发力。

      “强是建立在高质量发展基础上，企业实现高质量发展不仅仅是把房子盖得好，能够卖出去，最重要是要达到五个条件。”中国房地产业协会会长冯俊说，企业要朝着：供需平衡，杠杆合理、风险可控，供应体系完善，需求管理到位和提供优质产品这五个方面努力，实现真正从大走向强。

      提质降速发展背景下，房企在多元化业务经营上亦呈现出一些特点。一方面，房企重视多元化发展，一些房企多元化发展提高到企业战略发展高度。目前，多元化仍处于战略性布局阶段，但企业多元化战略升级及更名折射出房企未来发展方向和逻辑，多元化经营是房企在当前行业背景下寻求突破的转型路径之一；另一方面，房企重视多元化业务的优化发展，企业多元化发展趋向于理性、务实。此外，多元业务从战略布局转向纵深发展，更加重视质量和运营。一些企业剥离盈利不佳的非地产业务，进行业务结构优化，以聚焦主业，或者暂缓扩张布局。

      “在主业方面我们就是地产和商业坚守着往前走，公司没有达到一定规模之前，不要从事新的产业或者多元化的东西。因为这两个行业足够大，足够的空间让大家发展。”在一家中型房企负责人看来，要更坚决、更纯粹、更坚持才能在这个行业做的好。

      （来源：北京晚报、新华网）