房企销售与资金压力仍存 楼市后续降温的速度将趋缓

      房贷利率平稳或微调对楼市刺激并不明显。今年1月，房企的销售没有迎来意想中的开门红。

      据中房智库研究院统计，截至2月13日，共有30家房企公布1月销售额合计3189.4亿元，同比下降11%，其中13家房企降幅超30%。

      申万宏源(000166)跟踪的30家重点上市公司销售数据显示，1月合约销售总额同比下降12%，也出现了过去四年来的首次负增长，覆盖城市范围更广的前三大开发商万科、碧桂园、恒大的同比下滑幅度都在三成左右。

      但也并不是所有龙头企业都在开年遭遇“滑铁卢”。华润置地、中海、保利等稳健型国企央企，表现突出。公告显示，华润置地实现总合同销售金额约人民币163.9亿元，按年增长46.6%；保利则实现签约金额335.91亿元，同比增长6.14%。

      但同比来看，整体的房企销售下降明显。中指研究院数据显示，上周重点监测的22个城市成交面积与节前一周相比下降14%。从总趋势看，今年房地产市场进入下降通道，成交量或将低于2018年。

      春节临近，房企逐步放缓推货节奏。在往年，春节前后楼市成交主要以三四线城市返乡置业为主。而2019年大部分三四线城市楼市开始降温，成为影响销售业绩的重要因素之一。

      长江证券(000783)报告显示，三四线城市受棚改货币化安置放缓的影响，购买力提前透支。返乡置业退烧，叠加改善类等需求自然回落，导致房企在1月的销售额有所下滑。

      华创证券分析，2019开年销售表现的低迷，主要因为2018年1月和12月销售高基数效应导致的同比环比走弱；而东北证券(000686)认为，当前需求端疲软也是主要原因之一。

      对此，中指研究院研发中心总经理白彦军认为，一二线城市可能更多是保持量的稳定，2019年最大的一个变化是三四线，市场情绪会回归稳定。整个全国的交易量可能会比2018年低一点点，这也是一个正常的调整和自我修复。

      安信证券研究显示，2018年定金及预收款、个人按揭款仍然是房地产行业主要到位资金来源渠道之一，若将定金及预收款、个人按揭款作为销售回款的参考指标，截至去年12月份到位资金情况，销售回款占到位资金比重高达 47.7%，维持历史高位。

      诸多业内人士表示，未来货币政策会维持宽松状态，但信贷规模难免有所回落。除非政策显著放松，否则按揭贷款无法出现更多的额度和更低的定价，住房需求将维持疲弱，而限价原因导致的新房定价难以调整，将令销售出现僵持局面。

      在目前国家层面楼市调控政策不放松的背景下，房企境内融资环境依然紧张，上海易居房地产研究院发布《2018年四季度金融环境与房地产研究报告》显示，房企到位资金同比增速却出现小幅回落，预计2019年一季度行业资金面进一步收紧。

      另外，由于三四线城市楼市降温带来的销售回款减速，加上2019年偿债高峰期的到来，房企资金压力凸显，境外融资由于美元加息，融资成本较以往高出不少。

      1月以来，多数房企开始密集发债，中原地产数据显示，一月以来，房地产企业融资计划实施井喷，公布的总额已经近90多起，合计金额超过2100亿。

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      2月22日，国家统计局公布了2019年1月全国70个大中城市房价商品住宅销售价格变动情况。