房企销售与资金压力仍存 楼市后续降温的速度将趋缓

      导读：数据显示，在全国35个城市533家银行中，首套房贷利率走低或持平的银行数量占比超过九成，其中，有34家银行贷款利率回调，占比6.38%；有479家银行贷款利率较上月持平，占比89.87%。

      延续了去年年底的些微松动，房贷利率和贷款额度在2019年开年显得较为宽裕。融360大数据研究院数据显示，全国首套房贷款平均利率已连续两月轻微下滑。

      分城市看，一线城市的房贷利率较为稳定，下滑幅度轻微；而二线城市的下调则更为明显。

      对此，诸多业内人士表示，房贷利率大幅下降的情况，并不太可能出现；且在高房价的基调下，难以影响楼市行情。

      与此同时，房企今年1月的销售业绩并不理想，多个重点房企的同比和环比都出现了明显下降。这是受春节假期、棚改货币化安置放缓、返乡置业退烧，叠加改善类等需求自然回落等多重因素影响。

      加之，房企融资环境不佳，借新还旧压力巨大，房企的资金压力依旧难以得到释放。

      利率维持低位

      购房者关心的房贷利率，自去年年底出现松动，维持了低位运行，或有下探趋势。

      融360大数据研究院发布最新监测数据显示，2019年1月份，全国首套房贷款平均利率为5.66%，连续两月回落。

      从城市来看，1月共有7个城市首套房贷利率出现下降，较2018年12月的17个城市有所减少，多数城市从去年12月出现下降后，今年1月保持稳定。

      四大一线城市中，1月上海（楼盘）首套房贷平均利率最低，为5.09%，广州（楼盘）为5.55%，深圳为5.57%，均较上月持平；但北京（楼盘）首套房贷款平均利率为5.43%，较上月回落0.02%，连续两月出现下降。

      相比于一线城市的小幅变化，二线城市房贷利率则历经了大面积回调。以天津（楼盘）地区为例，多家银行下调房贷利率，首套房利率由上期的最低基准上浮15%下降到最低基准上浮5%。哈尔滨（楼盘）二套房贷平均利率也由去年12月份的6.45%跌至6.08%。

      数据还显示，在全国35个城市533家银行中，首套房贷利率走低或持平的银行数量占比超过九成，其中，有34家银行贷款利率回调，占比6.38%；有479家银行贷款利率较上月持平，占比89.87%。

      这次的房贷利率下调，可追溯到2018年的11月份。此后，房贷平稳降低逐渐成为了主流。

      今年1月4日，央行宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。降准后，约8000亿元的长期资金得以净释放。

      业界对于房贷利率的走向判断出现分歧。“预计受银行流动性利好影响，后期房贷利率或继续下行，具体调整时间以及幅度因城市实际情况而异，刚需购房成本有望下降。”融360大数据研究院分析师李唯一表示。

      而易居房地产研究院副院长杨红旭则表示，如果没有降息的话，房贷利率未来下调的幅度不会太大。

      同策研究院总监张宏伟也持同样意见。“即使利率下调，相对基准利率来说，也是上浮状态。”

      在他看来，对于一二线大城市来说，房贷利率微调和利好政策释放，背后依然是高房价的基调，对楼市的影响微不足道，当前一二线城市房企的压力仍难以缓解。

      去化压力犹在

      房贷利率平稳或微调对楼市刺激并不明显。今年1月，房企的销售没有迎来意想中的开门红。

      据中房智库研究院统计，截至2月13日，共有30家房企公布1月销售额合计3189.4亿元，同比下降11%，其中13家房企降幅超30%。

      申万宏源(000166)跟踪的30家重点上市公司销售数据显示，1月合约销售总额同比下降12%，也出现了过去四年来的首次负增长，覆盖城市范围更广的前三大开发商万科、碧桂园、恒大的同比下滑幅度都在三成左右。

      但也并不是所有龙头企业都在开年遭遇“滑铁卢”。华润置地、中海、保利等稳健型国企央企，表现突出。公告显示，华润置地实现总合同销售金额约人民币163.9亿元，按年增长46.6%；保利则实现签约金额335.91亿元，同比增长6.14%。

      但同比来看，整体的房企销售下降明显。中指研究院数据显示，上周重点监测的22个城市成交面积与节前一周相比下降14%。从总趋势看，今年房地产市场进入下降通道，成交量或将低于2018年。

      春节临近，房企逐步放缓推货节奏。在往年，春节前后楼市成交主要以三四线城市返乡置业为主。而2019年大部分三四线城市楼市开始降温，成为影响销售业绩的重要因素之一。

      长江证券(000783)报告显示，三四线城市受棚改货币化安置放缓的影响，购买力提前透支。返乡置业退烧，叠加改善类等需求自然回落，导致房企在1月的销售额有所下滑。

      华创证券分析，2019开年销售表现的低迷，主要因为2018年1月和12月销售高基数效应导致的同比环比走弱；而东北证券(000686)认为，当前需求端疲软也是主要原因之一。

      对此，中指研究院研发中心总经理白彦军认为，一二线城市可能更多是保持量的稳定，2019年最大的一个变化是三四线，市场情绪会回归稳定。整个全国的交易量可能会比2018年低一点点，这也是一个正常的调整和自我修复。

      安信证券研究显示，2018年定金及预收款、个人按揭款仍然是房地产行业主要到位资金来源渠道之一，若将定金及预收款、个人按揭款作为销售回款的参考指标，截至去年12月份到位资金情况，销售回款占到位资金比重高达 47.7%，维持历史高位。

      诸多业内人士表示，未来货币政策会维持宽松状态，但信贷规模难免有所回落。除非政策显著放松，否则按揭贷款无法出现更多的额度和更低的定价，住房需求将维持疲弱，而限价原因导致的新房定价难以调整，将令销售出现僵持局面。

      在目前国家层面楼市调控政策不放松的背景下，房企境内融资环境依然紧张，上海易居房地产研究院发布《2018年四季度金融环境与房地产研究报告》显示，房企到位资金同比增速却出现小幅回落，预计2019年一季度行业资金面进一步收紧。

      另外，由于三四线城市楼市降温带来的销售回款减速，加上2019年偿债高峰期的到来，房企资金压力凸显，境外融资由于美元加息，融资成本较以往高出不少。

      1月以来，多数房企开始密集发债，中原地产数据显示，一月以来，房地产企业融资计划实施井喷，公布的总额已经近90多起，合计金额超过2100亿。

      相关新闻：

      2月22日，国家统计局公布了2019年1月全国70个大中城市房价商品住宅销售价格变动情况。

      其中，一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨，二手住宅销售价格下降、三线城市环比涨幅均回落；

      一线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅比上月扩大，二手住宅涨幅回落；二线城市涨幅均有所扩大；三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅有所扩大，二手住宅涨幅与上月相同。

      据初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.9个百分点。其中：北京、上海和广州分别上涨0.6%、0.1%和0.9%，深圳下降0.1%。二手住宅销售价格环比下降0.1%。

      58安居客房产研究院首席分析师张波认为，从统计局公布的1月70个大中城市数据来，1月房价下跌的城市明显增多，楼市明显进入淡季。有几点值得关注：

      其一，房价下降的城市扩大，从数据来看，31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降的幅度明显扩大，在因城施策、人才政策频出背景下，楼市后续降温的速度将趋缓，整体走稳趋势更为明显。

      其二，一线城市一二手房价格两重天，从数据来看，一线城市商品房整体房价环比上涨0.4%，但二手住宅环比下降0.1%。商品房价格上涨的原因和供有结构有一定关系，中高端项目成交更为集中，相比之下二手房更能体现出市场的实际行情，因此一线城市1月份依然处于降温并接近探底过程。

      其三，季节性因素影响明显，2019年春节相比2018年提前了小半个月，对于1月楼市市场会产生直接影响。去年12月份是各大房企全年业绩的最后冲刺阶段，而1月除了返乡置业的热点城市外，不少一二线城市的楼盘销售已经进入半休整状态，楼市成交量减的同时，也同步影响到房价变化。

      其四，返乡置业意向减弱减弱了三四线城市房价上升态势。从58安居客房产研究院调研的数据来看，52.7%的人群有回到老家及周边城市买房的意向，而在2018年，返乡置业意向人群占比为58.7%，占比呈现轻微下降趋势。新一线等城市人才政策优惠起到了一定作用，不少城市落户、置业门槛降低，吸引力提升，使越来越多“漂一族”得以在工作地安顿下来，因此不再将返乡置业作为第一选择。

      （来源：21世纪经济报道、中证网）