多位受访人士均指出,调控政策的走向,与资金面的收紧,将会决定目前微妙的楼市在接下来一段时间的走势。
资金层面,华泰证券(14.790, -0.49, -3.21%)指出,在融资端持续收紧的情况下,政府和房企之间的价格博弈可能发生变化。一方面,房企为加速资金回笼,可能在价格方面做出让步;另一方面,政府也有意通过扩大供给,缓解热点城市的供需缺口,避免一二手房价倒挂所带来的投机过热。
而顾云昌则表示,三四线城市此轮上涨得益于货币化棚改所释放的购买力,但随着去库存的深化,货币化棚改在部分城市的补贴力度可能减小,而此类城市的土地市场当前处于高位,土地供应相对充足,补贴资金的减少可能会对未来的需求造成很大压力。
而在调控层面,政策的范围和深度,也被认为将会有所变化。
易居研究院的数据显示,5月,7个本轮调控较严的三四线城市(限购或限贷)新建商品住宅成交面积约272万平方米,环比减少2%,同比增加20%;11个本轮未调控或弱调控(仅限售)的三四线城市新建商品住宅成交面积约580万平方米,环比增加20%,同比增加16%。
因此,限购和限贷等较为严厉的调控措施,被认为将可能在一些热点三四线城市加以实施。
同时,调控的深化也在不断从文件走向落实。此前中原地产首席分析师张大伟在接受采访时表示,楼市调控应当注重“调和控”两个方面,一方面要控制市场情绪和预期,另一方面,更要调整住房供应结构,增加有效供给。部分城市只注重“控”而忽视了“调”,是市场过热的主要原因。
这也是一些城市目前调控政策转向的重点。上述河北文件指出,热点城市要提高住房用地比例,住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排。
而在6月5日,深圳住建委发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》,则将人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2∶2∶2∶4,多元化住房供应体系的思路十分清晰。
一周前,全国政协经济委员会副主任、原中央财经领导小组办公室副主任杨伟民在公开演讲时提出,房地产市场累积了一些风险,目前行政性措施已经不能根治,必须在六方面同步加快改革。包括改革政府垄断住宅用地体制、改革房地产商垄断住宅供应的体制、改革售多租少的结构并实行租购同权制度、改革房地产税、改革住房公积金制度和改革农村土地制度六个方面。
房企业绩整体向好
在调控重压下,标杆房企销售业绩依然爆发。根据中原地产统计,累计公布前5月销售业绩的32家企业,销售金额达到了19343亿元,同比上涨幅度高达33%。但其中也不乏一些业绩并不理想的房企,例如首创置业前5月销售额同比减16.5%,首开股份(8.620, 0.21, 2.50%)的销售额也同比减少29.7%。区域布局与销售策略的不同造成了上半年企业业绩表现不一。在业内人士看来,在业绩目标、资金兑付压力之下,下半年房企将进入快马加鞭的冲刺状态。
市场回暖
冲击销售目标
中原地产此前披露的32家房企1-5月业绩统计数据显示,合计有3家企业前5月销售金额突破2000亿元,碧桂园、恒大及万科销售业绩再次刷新历史纪录。
其中,碧桂园、恒大、万科前5月合约销售金额分别达到3347亿元、2541亿元和2390亿元;中海地产以及融创中国位列其后,分别为1127亿元、1491.3亿元。除上述5家标杆房企达到千亿规模外,14家房企销售金额在131亿-761亿元之间,另有3家销售金额同比录得两位数的增长。
在中原地产首席分析师张大伟看来,业绩向好与市场交易升温有关。“5月楼市在旺季的影响下,热点城市成交量有所恢复,由此环比出现了明显的上行。部分城市的人才政策吸引了一些新城市户籍人口,这也是出现最近几个月成交量逐渐恢复的主要原因。”张大伟分析道。
在同策研究院首席分析师张宏伟看来,重点房企前5月销售业绩增加受两大因素驱动:一是销售目标的压力。张宏伟认为:“无论是业绩大好亦或欠佳的房企,对于销售目标都有着一定追求,这是企业做大做强的必由之路。”二是资金面的压力。从去年下半年到现在,资本市场环境持续收紧,在融资压力越来越大、总的融资成本上升的情况下,资本市场的环境越来越恶劣,对于企业来讲,只有加快并加大销售才能更快回笼资本。
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