三四线城市楼市呈摇摆式发展 房企整体业绩向上走好

　　三四线楼市舞龙式发展

　　日前，河北省住建厅转发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，强调要认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务。

　　而北京则在6月19日发布了《北京住房和城乡建设发展白皮书(2018)》，提出要完善调控政策措施，提升精准调控水平，满足首套刚需，支持改善需求，遏制投机炒房。

　　而在自贸区消息出炉后，就一直严控楼市的海南，其省委副书记、省长沈晓明在近日接受媒体专访时表示，海南要有“壮士断腕”的勇气和决心，坚决减少经济对房地产的依赖。

　　这与近期楼市的异动有关。在“930”开启的调控浪潮持续近两年后，一度处在下行周期的楼市，却在近期出现了微妙的变化。

　　一方面，轮动效应下的楼市末端，三四线城市在土地市场、去库存等方面保持相对较高的热度。但另一方面，与过往周期规律不同的是，成都、青岛、沈阳、大连等二线城市在各种调控对冲政策的作用下，5月也进入房价领涨城市行列。

　　这样的背景下，多家机构均作出了各地即将开启新一轮楼市调控的预测。而这一轮调控将会与之前的政策呈现哪些不同，将会有哪些新的抓手，成为关注的焦点。

　　三四线楼市轮动上涨

　　6月14日，国家统计局发布5月宏观经济数据。在需求端，5月单月的商品房销售面积达到1.42亿平方米，比4月增长了17.5%，同比增长8%。

　　价格方面，易居研究院发布的百城房价报告显示，5月，其监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12514元/平方米，环比增长0.7%，同比增长11.3%。

　　其中，一线、二线、三四线城市新房成交均价同比增幅分别为3.2%、14.0%和11.8%。漳州、金华、莆田等三四线城市，是房价同比增幅最大的城市。

　　在一线城市中，国家统计局数据显示，北京市一手房在2018年除2月以外持续上扬，二手房从持续了近一年的环比下降开始转为上涨。

　　这甚至在租赁市场也有所体现。链家的数据显示，5月，北京链家房源单平米租金同比上涨14.2%，环比上涨2.4%，近三月租金环比涨幅呈扩大趋势。

　　与此同时，供给端的数据继续旺盛。前5月，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2%，增速连续三个月维持10%以上。而房企购地面积增速，由前4月的-2.1%，转为2.1%。房企施工面积和新开工面积增速也均有所扩大。

　　另外，土地市场的热度也还在持续。数据显示，2018年1-5月，全国300城市土地出让金总额为15887亿元，同比增加约38%。

　　其中，由于很少有限价政策，三四线城市的土地市场在房企“外溢”过程中持续火热。5月，三四线城市完成土地出让金为1654亿元，环比增加66%;此外，成交楼面均价、土地平均溢价率等各项数据的增长率都明显高于一二线城市。

　　“主要原因是需求在多重因素刺激下被放大，导致了市场供需失衡。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌称。

　　在顾云昌看来，尽管出现了楼市的整体回调，但不同城市的情况仍有所不同。一方面，目前使用较广的限价等行政调控手段，放大了购买新房的投资收益，激发了购房需求，另一方面，一些二三线城市的人才政策吸引了外来住房需求释放。

　　而对于三四线城市，顾云昌用“舞龙”来形容楼市的轮动效应，龙头的一线城市整体还处在市场低迷期，但龙尾末端的三四线城市，则还处在尚未开始下行的高峰状态。

   调控需要“调和控”

　　多位受访人士均指出，调控政策的走向，与资金面的收紧，将会决定目前微妙的楼市在接下来一段时间的走势。

　　资金层面，华泰证券(14.790, -0.49, -3.21%)指出，在融资端持续收紧的情况下，政府和房企之间的价格博弈可能发生变化。一方面，房企为加速资金回笼，可能在价格方面做出让步;另一方面，政府也有意通过扩大供给，缓解热点城市的供需缺口，避免一二手房价倒挂所带来的投机过热。

　　而顾云昌则表示，三四线城市此轮上涨得益于货币化棚改所释放的购买力，但随着去库存的深化，货币化棚改在部分城市的补贴力度可能减小，而此类城市的土地市场当前处于高位，土地供应相对充足，补贴资金的减少可能会对未来的需求造成很大压力。

　　而在调控层面，政策的范围和深度，也被认为将会有所变化。

　　易居研究院的数据显示，5月，7个本轮调控较严的三四线城市(限购或限贷)新建商品住宅成交面积约272万平方米，环比减少2%，同比增加20%;11个本轮未调控或弱调控(仅限售)的三四线城市新建商品住宅成交面积约580万平方米，环比增加20%，同比增加16%。

　　因此，限购和限贷等较为严厉的调控措施，被认为将可能在一些热点三四线城市加以实施。

　　同时，调控的深化也在不断从文件走向落实。此前中原地产首席分析师张大伟在接受采访时表示，楼市调控应当注重“调和控”两个方面，一方面要控制市场情绪和预期，另一方面，更要调整住房供应结构，增加有效供给。部分城市只注重“控”而忽视了“调”，是市场过热的主要原因。

　　这也是一些城市目前调控政策转向的重点。上述河北文件指出，热点城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排。

　　而在6月5日，深圳住建委发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》，则将人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2∶2∶2∶4，多元化住房供应体系的思路十分清晰。

　　一周前，全国政协经济委员会副主任、原中央财经领导小组办公室副主任杨伟民在公开演讲时提出，房地产市场累积了一些风险，目前行政性措施已经不能根治，必须在六方面同步加快改革。包括改革政府垄断住宅用地体制、改革房地产商垄断住宅供应的体制、改革售多租少的结构并实行租购同权制度、改革房地产税、改革住房公积金制度和改革农村土地制度六个方面。

　　房企业绩整体向好

　　在调控重压下，标杆房企销售业绩依然爆发。根据中原地产统计，累计公布前5月销售业绩的32家企业，销售金额达到了19343亿元，同比上涨幅度高达33%。但其中也不乏一些业绩并不理想的房企，例如首创置业前5月销售额同比减16.5%，首开股份(8.620, 0.21, 2.50%)的销售额也同比减少29.7%。区域布局与销售策略的不同造成了上半年企业业绩表现不一。在业内人士看来，在业绩目标、资金兑付压力之下，下半年房企将进入快马加鞭的冲刺状态。

　　市场回暖

　　冲击销售目标

　　中原地产此前披露的32家房企1-5月业绩统计数据显示，合计有3家企业前5月销售金额突破2000亿元，碧桂园、恒大及万科销售业绩再次刷新历史纪录。

　　其中，碧桂园、恒大、万科前5月合约销售金额分别达到3347亿元、2541亿元和2390亿元;中海地产以及融创中国位列其后，分别为1127亿元、1491.3亿元。除上述5家标杆房企达到千亿规模外，14家房企销售金额在131亿-761亿元之间，另有3家销售金额同比录得两位数的增长。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，业绩向好与市场交易升温有关。“5月楼市在旺季的影响下，热点城市成交量有所恢复，由此环比出现了明显的上行。部分城市的人才政策吸引了一些新城市户籍人口，这也是出现最近几个月成交量逐渐恢复的主要原因。”张大伟分析道。

　　在同策研究院首席分析师张宏伟看来，重点房企前5月销售业绩增加受两大因素驱动：一是销售目标的压力。张宏伟认为：“无论是业绩大好亦或欠佳的房企，对于销售目标都有着一定追求，这是企业做大做强的必由之路。”二是资金面的压力。从去年下半年到现在，资本市场环境持续收紧，在融资压力越来越大、总的融资成本上升的情况下，资本市场的环境越来越恶劣，对于企业来讲，只有加快并加大销售才能更快回笼资本。

   布局失衡

　　个别企业业绩下挫

　　几家欢喜几家愁，重点房企销售金额大涨的另一面，则是个别房企销售业绩不尽如人意的现状。根据中原地产日前披露的32家房企1-5月业绩统计数据，首开股份、首创置业、阳光100中国和金地4家房企销售业绩同比下挫，分别为-29.7%、-16.5%、-27%、-6.3%。

　　查阅首开股份以及首创置业过往公告获悉，两家企业在2018年分别提出了“冲刺千亿”和“今年800亿、明年达1000亿、后年1400亿”的销售目标，不过从前5月的销售业绩来看，二者的业绩表现不甚乐观。

　　具体来看，首开股份于6月8日发布的前5月销售业绩显示，1-5月，该公司共实现签约面积89.84万平方米，同比降低25.58%;签约金额234.83亿元，同比降低29.71%;截至今年5月底，首创置业累计实现签约面积约76.5万平方米，累计签约金额约157.9亿元，较去年同期下降了16.5%。

　　张宏伟则进一步指出，原则上前5月销售业绩表现不明显的房企，基本上是在战略布局上以一二线城市为主的企业，全国化布局纵深程度不高。再从表现来讲，市场之间很难有对冲和互补，所以在销售业绩上不如那些全国化布局的房企表现抢眼。

　　“一是潜在的可售房源可能不多，房企现阶段较大的资金压力使供给端受到了冲击;二是部分房企实际上面临着定价的压力，不愿意采取所谓低价销售的方式，毕竟对于北京市场来说是要考虑到增加盈利等内容;三则是由于房地产市场目前大趋势呈降温态势，但预计下半年会有反弹，所以不排除部分房企会等到下半年再发力。”严跃进分析认为。

　　快马加鞭

　　下半年提速资金回笼

　　土地储备是房企战略扩张的最基础一步。中原地产研究中心统计数据显示，现阶段大部分房企拿地热情不减。虽然一二线城市调控效果明显，但从全国房地产数据看，在去库存之后，大部分标杆房企都开始积极拿地。整体而言，一二线城市调控压力较大，但三四线城市依然在刷新同期成交纪录。在这种大趋势下，大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿冲刺1000亿，1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，成为了过去抢地的主流企业。

　　对于下半年房地产市场的发展预期，张宏伟表示，市场集中度的迅速提升，是当下房地产市场的一个较为突出的特征。从下半年来看，冲刺销售业绩还是房企一个非常重要的目标。严跃进也表示，预计上半年部分房企销售金额会以持平为准，即不刻意冲业绩，而是和去年保持同比相同的态势;而到了下半年，预计节奏会加快，即快马加鞭。

　　  此外，张宏伟还对2018年下半年房地产市场的潜在风险进行了提示。他指出，当整个行业资金兑付压力达到最大的时间点，房企需加快销售回笼资金以偿还借贷，在三四季度将存在部分房企因资金面状况欠佳，采取降价或出售股权、售卖项目以促进销售的可能。

　　多房企大股东增持公司股票

　　6月20日，融信中国发布的公告显示，该公司董事会已于2018年6月19日收到Dingxin Company Limited的通知，该公司以每股股份约11.3078港元的平均购买价于市场收购公司合共26.5万股每股面值0.00001港元的普通股。Dingxin为一家于英属处女群岛注册成立的公司，由欧氏家族信托的受托人TMF (Cayman)Ltd.间接全资拥有，而公司执行董事、主席兼控股股东欧宗洪为欧氏家族信托的受益人。

　　6月19日，新城发展控股有限公司公告称，该公司控股股东、董事及主席王振华于6月19日通过公开市场增持合共50万股公司普通股股份，平均价格约为每股7.22港元。在增持实施后，王振华的持股比例升至约70.55%。据悉，在此之前，王振华曾两度增持新城发展股份。于5月30日-6月1日期间，王振华通过公开市场增持合共166万股新城发展普通股股份，平均价格约为每股6.2港元。于6月8日再通过公开市场增持合共60万股公司普通股股份，平均价格约为每股7.22港元。

　　实际上，从4月以来房地产企业管理层增持公司股份现象频频上演，对此，证券行业人士认为，不论是控股股东增持还是实施股份回购，都有以下几点共同意图：一是为通过增持或回购股份表达对公司未来发展的信心;二是股价被低估，因此通过上述手段，支撑公司股价，维护企业形象。

　　值得一提的是，6月19日A股三大指数均遭遇重挫，其中沪指盘中更是一度跌破2900点。截至当日收盘，沪深两市近千只股票跌停，创出今年单日个股跌停数量之最。有业内人士认为，对于房地产企业来说，在股市遭遇重挫之时，管理层的增持更有提振的意味。对企业大股东及管理层来说，除了加强企业内部管理、提升企业业绩之外，排除其他因素的干扰，提振资本市场上投资者的信心也十分关键，通过增持举措则可以显示大股东对公司未来发展的信心。

　　(房掌柜整理自21世纪经济报道、北京商报)