高价地大潮汹涌
“几个热点城市近期都出台了政策,上海是今年楼市最热的城市。但近几个月以来上海并未有什么新政策。经过半年多持续上涨,上海调控的机率正在加大。”克而瑞分析师认为。
近几周以来,上海又掀起一股狂烈的高价地潮,接二连三拍出了多个高价地,土地价格屡创新高。在开发商热浪翻滚的举牌狂潮中,经过一轮又轮洗礼,土地价格也随之被越抬越高。
融信8月17日以10万元/平方米拍出全国单价高价地的当天,上海还拍出了两块单价高价地。中粮、建发联合体斥资68亿元摘得上海宝山顾村宅地,楼板价5.37万元,去除不可售部分的楼板价已经超过6.7万元/平方米。中骏置业所拍徐泾地块则以4.5万元/平方米的价格,刷新了区域楼板价。
“以中粮和建发所拍楼板价估算,外环外的房子可能会卖到8万以上。这已经是中粮继浦东高价地之后,又一个上海外环外售价过8万的项目。”上海一位分析师说。
一天拍出三个高价地之后,8月19日央企葛洲坝(8.210, 0.28, 3.53%)青浦拍得一幅土地,平均楼板价为3.2万元/平方米。8月24日路劲斥资42.5亿元,夺得上海松江区小昆山镇商住地块,楼板价约2.1万元/平方米,中原地产分析师卢文曦预测,路劲项目未来的售价在3.2万元/平方米以上。
对于叫停四幅土地的原因,业界认为其用意在于防止新高价地的产生。
一位不愿具名的分析师告诉记者,现在上海市场很少有100%溢价率就能拍到的土地,动辄二倍甚至三倍的土地溢价,在当下的上海已经司空见惯。
“以被看好的唐镇地块为例,很难说唐镇地块没有两倍的溢价率。即使以一倍的溢价率进行最保守的估算,按6万的楼板价推算,浦东唐镇地块未来的售价可能会达到10万元/平方米。一旦拍出来,这将是外环外首块售价可能会超过10万元/平方米的项目。如果外环外都卖到10万元/平方米以上了,那内中环该卖到什么价格。这样的市场走向,实在令人难以想象。”上述分析师认为,政府之所以终止唐镇地块出让,是为了防止对市场带来进一步的震动。
“市场的风险,已经不容小看。”卢文曦说。
“高价地旁边的房子”遭疯抢
“苏州、南京、合肥都出了政策,算一算接下来出政策的很有可能就是上海。”陈晟在接受记者采访时说,上海出政策的概率正在加大。
上海叫停热门地块出让之前的两周,苏州和南京在同一天出台了调控政策。南京除了提高了房贷门槛,还首次将土地溢价率与项目开盘销售的进度进行了挂钩。苏州重启对非苏州户籍购房者的限购之外,也对土地拍卖设置了防火墙;通过市场指导价来降低开发商盲目拍高地价,也将地价与楼盘预售进行了挂钩。
在苏州、南京之前,合肥也出台了包括提高限贷在内的多项措施,给楼市降温。
上海是否会仿照苏州、南京的版本,出台限制土地价格的措施,以平抑房产预期。业界认为目前还很难预计。
在高价地价格的倒逼之下,本已出现疲态的楼市,在传统的淡季却异常热闹。这种情况不止发生在上海,合肥、南京、苏州等城市,都出现了相似的情形。
南京河西地区原本被视为房价的洼地,然而记者了解到,近期该区域房价已经出现一房难求的情况。
“开出30套房,有超过一百人来认筹。南京一些热点楼盘,甚至出现用高价倒卖房号的现象,而拍出高价地旁边的楼盘,更是一房难求。在购房人看来,只要能买到房子,就是赚了。因为按土地价倒推,未来高价地楼盘的售价只会更高。由此也可推出购房者的心理:现在不去抢高价地旁边的房子,难道要等到高价地开盘后,房价涨上去再买?”一家大型房企市场部人士说。
记者了解到,上述现象的发生不止是南京。合肥、上海等城市,在今年拍出高价地旁边的楼盘,都出现了类似一房难求,销售异常热闹的现象。
一家大型房企市场部人士告诉记者,如果没有高价地,房子未必会卖这么好。
“因为很多购房者之前都认为今年价格涨得太快了,但土地价格一拍出来,购房者的预期很快被转过来。面粉价比面包贵,如果再不买房,将来价格肯定会涨。所以某种程度上,当市场购买已经出现疲态的时候,是预期在继续推动房产交易。”上述人士说。
克而瑞研究员告诉记者,地方出台调控政策,未必能真正祛除楼市内火。
“地方调控只能说是治标,治本还要从中央层面进行考虑。虽然合肥、南京、苏州先后出台调控政策,但能起到多大作用,不好说。这些城市房地产这么热,土地和楼价上涨,是因为国内的资本短期内涌入所致。资金流无处可去,房价涨幅速度很难慢下来。”这位研究员说。
2022-02-17 10:31
2022-02-17 10:28
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