楼市中的“做熟不做生”逻辑 品牌房企偏好区域深耕

   “做熟不做生”，这是一条商场上做生意的法则。当然，在房地产市场也同样适用。

　　去年下半年开始，杭州土地市场异常热闹。在杭州市场拿地的部分房企，呈现出了属于他们自身的布局特点和战略思考，区域深耕成为了他们的共同选择。

　　同一区域多次落子

　　品牌房企偏好区域深耕

　　沿着同协路一路向北直到华丰路，两侧分别是龙湖名景台和龙湖武林九里两个项目。2013年初，龙湖分两次先后拿下丁桥两宗地块宅地，打造了龙湖名景台项目。2015年7月，龙湖再次落子丁桥，打造武林九里项目，以小高层和洋房两种产品为主。

　　龙湖在杭州深耕某一区域的案例还有很多。与旭辉携手合作了春江悦茗项目之后，龙湖又在萧山北干布局了春江天玺项目。

　　除了龙湖，外来房企深耕某一区域的案例还有很多：万科深耕余杭良渚、萧山世纪城;中铁建连续布局萧山北干、市北两个区域;招商落子牛田，雍华府、雍和府两盘并立;合景泰富、富力等房企深耕未来科技城，形成多盘联动的格局;旭辉则选择补仓崇贤……

　　去年下半年开始，拿地的本土房企中，也不乏连续布局同一区域的案例。

　　天阳继尚景国际之后，又在申花开发了武林邸项目。而城东新城的项目天阳文晖，则是建立在天阳尚城国际基础之上开发的。宋都继晨光国际和东郡国际后，在下沙打造第三盘东郡之星。

　　此外，广宇携手万科补仓桃源，金成补仓闲林，华元补仓临平等等，都是本土房企深耕某一区域的鲜活案例。

　　区域深耕伴随产品升级

　　形成差异化产品线

　　不难发现，这些品牌房企在深耕某一区域的同时，往往还伴随着产品的升级换代。

　　龙湖春江悦茗全部为81-118方的高层产品，定位偏刚需。而龙湖春江天玺包含了龙湖旗下最顶级“原著系”别墅产品，以及最顶级“天字系”高层产品，定位属于高端豪宅产品。尽管两者位于同一板块，但产品类型及定位完全不同。

　　尽管同在丁桥，龙湖武林九里属于龙湖的第四代洋房产品，在得房率、户型设计、外立面、园林景观等方面，相比龙湖名景台也进行了升级。

　　招商在牛田先后打造的雍华府和雍和府，两者的区别主要体现在户型的优化。雍和府做到了全项目一梯一户、带玄关收纳、全边套的设计，并且绝大多数户型可以享受270度的观景体验。

　　本土房企天阳，对于新产品的升级，则更多体现在了户型和非毛坯修的差异。天阳文晖和尚城国际的产品均为73-130方的高层产品，但文晖项目采用了非毛坯修，户型上也进行了相应的提升，拥有了更多的收纳空间。天阳武林邸和尚景国际的最大差异同样体现在了非毛坯修上。

　　再度开发拥有更多优势

　　与板块互惠互利

　　究竟为何品牌房企纷纷选择在同一区域进行深耕?

　　对于房企来说，在某区域经过一段时间的发展，能够拥有一定的资源积累，对于地块和客群都相对更加熟悉。因此，相比其他新进入的房企，在板块内再度开发具有更多的优势。在同一板块内多次开发，也会增强其打造区域品牌的信心。

　　当然，连续落子同一区域，对房企而言也意味着新的挑战。想要在区域内“多盘联动”，就要求房企在项目规划之初，就从产品、客群、推盘节奏等方面进行区分，避免内部项目之间的竞争。这些都反向向房企提出了更高的要求，同时也是房企实力的一种证明。

　　除此之外，房企与其所深耕的区域也存在着互惠互利的关系。

　　以龙湖名景台为例，得益于龙湖强大的营销能力，“一条同协路，一座名景台”的广告语让同协路一夜爆红。与此同时，名景台也受益于板块价值的提升，在两年多的时间里成功去化近2000余套房源。

　　丁桥板块在这一过程中迅速崛起，区域内还诞生了“同协路板块”的说法。这也使得龙湖武林九里在推盘之前，就在区域内积累了相当的口碑。