上海楼市调控入秋 高价地带动周边房价上涨一房难求

上海房地产的风向正在转变。

土地市场太火，价格屡创新高，上海近日先后终止了四幅土地的出让。叫停土地出让可能只是传达信号。近日市场疯传，上海不久将开会出台调控政策给楼市降温。

地价高，楼市火，上海豪宅上升指数已经位列全球第二。某机构研究数据显示，上海豪宅指数今年上半年上升了22.5%，仅随温哥华之后，位居全球城市房价涨幅亚军。不止是上海楼市很火，热点城市的内火仍然很旺。据了解，虽然南京、苏州、合肥出台了政策，但这些城市被拍出高价地旁边的楼盘，仍然出现一房难求的情况。

面对房价的持续高温，中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，上海叫停部分土地出让之际又传出房贷收紧和调控的传闻，除了给楼市降温，还有调整市场预期的作用。

沪楼市风向开始转变

合肥、南京、苏州出台房地产政策之后，上海将出台楼市调控政策的预期开始走强。

据彭博社报道，上海市政府将召开会议进行楼市调控，内容或涉及土地和住房政策，并对土地和住房政策进行调整。彭博社称，首套房首付比例将提到五成，凡有贷款记录的购房者无论是首套还是二套房，在沪购房的首付比例都将提高到七成以上，而银行将严格执行“认房又认贷”的政策。

“如果该政策真的被实行，将成为史上最严的房贷政策，在降低购房杠杆率的同时，也将对购买力形成相当大的影响。”上海一位不愿具名的分析师说。

就房贷或收紧的市场传闻，记者向上海部分银行进行求证，但银行工作人员表示并未收到收紧个人按揭贷款的通知。“目前还按以前的政策。至于以后会不会变，我们也不清楚。”一家大型商业银行工作人员说。

就市场所传政府或开会讨论调控政策的消息，记者向上海住房保障局进行了求证。

“目前还没有听说相关信息。接下来是否会讨论，不好说。”上海住房保障局方面8月25日向记者回复。

在中国房地产数据研究院执行院长陈晟看来，近期市场的传言，可能是政府在向市场吹风。

“通过吹风的方式，先看看市场的表现，也让市场有一定的心理预期。普通商品房个人按揭贷未必会如外媒传得那样将门槛提得特别高，但商住用房贷款极有可能被收紧。此外，也不排除收紧开发贷的可能性。”陈晟在接受记者采访时说。

虽然上海调控还未至，但调控的风声正在收紧。

与传出上海或对楼市调控的消息几乎同步，原本应在下周出让的上海普陀区苏州河沿线地块，突然被叫停。

8月24日上海土地交易市场以发布公告的形式，终止了普陀区苏州河滨河地区长风8号地块的出让。这已经是近一周以来，上海终止出让的第四幅土地。

就在长风8号地块被叫停的前两天，8月22日上海刚刚终止了对浦东新区唐镇新市镇地块的出让。

浦东唐镇地块出让信息显示，该土地的起拍楼板价就达到3万元/平方米。业界预计，以目前的市场热度来看，即使以100%的溢价进行最保守的预估，这块土地拍出的楼板价至少在6万元/平方米以上。

在普陀和唐镇两幅土地被叫停前，上海还终止了浦东国际医学园区20-10、21-10两幅地块的出让。有开发商告诉记者，这两幅土地都在热门路上，极有可能拍出高价地。

此外，有消息称，北京和天津也将面临政策调整，不过就此市场传闻，记者暂时并未得到相关部门的证实。

高价地大潮汹涌

“几个热点城市近期都出台了政策，上海是今年楼市最热的城市。但近几个月以来上海并未有什么新政策。经过半年多持续上涨，上海调控的机率正在加大。”克而瑞分析师认为。

近几周以来，上海又掀起一股狂烈的高价地潮，接二连三拍出了多个高价地，土地价格屡创新高。在开发商热浪翻滚的举牌狂潮中，经过一轮又轮洗礼，土地价格也随之被越抬越高。

融信8月17日以10万元/平方米拍出全国单价高价地的当天，上海还拍出了两块单价高价地。中粮、建发联合体斥资68亿元摘得上海宝山顾村宅地，楼板价5.37万元，去除不可售部分的楼板价已经超过6.7万元/平方米。中骏置业所拍徐泾地块则以4.5万元/平方米的价格，刷新了区域楼板价。

“以中粮和建发所拍楼板价估算，外环外的房子可能会卖到8万以上。这已经是中粮继浦东高价地之后，又一个上海外环外售价过8万的项目。”上海一位分析师说。

一天拍出三个高价地之后，8月19日央企葛洲坝(8.210, 0.28, 3.53%)青浦拍得一幅土地，平均楼板价为3.2万元/平方米。8月24日路劲斥资42.5亿元，夺得上海松江区小昆山镇商住地块，楼板价约2.1万元/平方米，中原地产分析师卢文曦预测，路劲项目未来的售价在3.2万元/平方米以上。

对于叫停四幅土地的原因，业界认为其用意在于防止新高价地的产生。

一位不愿具名的分析师告诉记者，现在上海市场很少有100%溢价率就能拍到的土地，动辄二倍甚至三倍的土地溢价，在当下的上海已经司空见惯。

“以被看好的唐镇地块为例，很难说唐镇地块没有两倍的溢价率。即使以一倍的溢价率进行最保守的估算，按6万的楼板价推算，浦东唐镇地块未来的售价可能会达到10万元/平方米。一旦拍出来，这将是外环外首块售价可能会超过10万元/平方米的项目。如果外环外都卖到10万元/平方米以上了，那内中环该卖到什么价格。这样的市场走向，实在令人难以想象。”上述分析师认为，政府之所以终止唐镇地块出让，是为了防止对市场带来进一步的震动。

“市场的风险，已经不容小看。”卢文曦说。

“高价地旁边的房子”遭疯抢

“苏州、南京、合肥都出了政策，算一算接下来出政策的很有可能就是上海。”陈晟在接受记者采访时说,上海出政策的概率正在加大。

上海叫停热门地块出让之前的两周，苏州和南京在同一天出台了调控政策。南京除了提高了房贷门槛，还首次将土地溢价率与项目开盘销售的进度进行了挂钩。苏州重启对非苏州户籍购房者的限购之外，也对土地拍卖设置了防火墙；通过市场指导价来降低开发商盲目拍高地价，也将地价与楼盘预售进行了挂钩。

在苏州、南京之前，合肥也出台了包括提高限贷在内的多项措施，给楼市降温。

上海是否会仿照苏州、南京的版本，出台限制土地价格的措施，以平抑房产预期。业界认为目前还很难预计。

在高价地价格的倒逼之下，本已出现疲态的楼市，在传统的淡季却异常热闹。这种情况不止发生在上海，合肥、南京、苏州等城市，都出现了相似的情形。

南京河西地区原本被视为房价的洼地，然而记者了解到，近期该区域房价已经出现一房难求的情况。

“开出30套房，有超过一百人来认筹。南京一些热点楼盘，甚至出现用高价倒卖房号的现象，而拍出高价地旁边的楼盘，更是一房难求。在购房人看来，只要能买到房子，就是赚了。因为按土地价倒推，未来高价地楼盘的售价只会更高。由此也可推出购房者的心理：现在不去抢高价地旁边的房子，难道要等到高价地开盘后，房价涨上去再买？”一家大型房企市场部人士说。

记者了解到，上述现象的发生不止是南京。合肥、上海等城市，在今年拍出高价地旁边的楼盘，都出现了类似一房难求，销售异常热闹的现象。

一家大型房企市场部人士告诉记者，如果没有高价地，房子未必会卖这么好。

“因为很多购房者之前都认为今年价格涨得太快了，但土地价格一拍出来，购房者的预期很快被转过来。面粉价比面包贵，如果再不买房，将来价格肯定会涨。所以某种程度上，当市场购买已经出现疲态的时候，是预期在继续推动房产交易。”上述人士说。

克而瑞研究员告诉记者，地方出台调控政策，未必能真正祛除楼市内火。

“地方调控只能说是治标，治本还要从中央层面进行考虑。虽然合肥、南京、苏州先后出台调控政策，但能起到多大作用，不好说。这些城市房地产这么热，土地和楼价上涨，是因为国内的资本短期内涌入所致。资金流无处可去，房价涨幅速度很难慢下来。”这位研究员说。