房地产市场长租公寓运营之痛：叫好难叫座 一寓一围城

　　长租公寓的租金到底有多“不便宜”?

　　记者获取的一份针对品牌长租公 寓的上海客户调研报告显示，像万科、龙湖这样的集中式品牌长租公 寓的定价一般为内环4000元/月起，中环3500元/月起，外环3000元/月起，郊区2000元/月起。

　　分散式长租公 寓品牌有自如、青客、爱上租等，其定价低于集中式长租公 寓，内环为2500-3500元/月，中环为1500-2500元/月，外环为1000-2000元/月，郊区为1000-1500元/月。

　　集中式长租公 寓是相较于分散式而言，其为租赁平台通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋或整栋中的几层)，统一进行改造后出租的一种租赁公 寓模式。而分散式长租公 寓为租赁平台从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公 寓模式。

　　业内人士对《国际金融报》记者透露，由于统一装修及日常保洁和家电维修等服务，长租公 寓租金普遍比市场价高出15%-20%。

　　然而，在受访的8名不同品牌长租公 寓的租客中，一位自如租客反映房间隔音效果差，另外4名冠寓和红璞公 寓的租客均表示，高溢价的租金没能带来他们所期待的服务质量，且交通没有宣传的那么方便。

　　为何“所付”与“所得”之间存在落差?

　　对此，同策咨询研究中心总监张宏伟表示，品质和租金之间如何选择，归根结底对应的是不同的租客人群和租客需求。

　　据记者获取的调研报告数据显示，外环及郊区外的品牌公 寓所面对的群体需求更多为租房刚需，租客以基层白领为主，尤其是高校毕业生和工作经验在5年以内的基层白领。此外，外环及郊区外的长租公 寓租客税后月收入层级普遍偏低，以4000-10000元为主流，且年轻未婚人士占绝大多数。

　　“又想品质高，又不想付高价，这很难实现，公 寓只能在相对便捷的地段提供相对优质的物业服务和增值服务。”张宏伟认为，目前集中式品牌公 寓普遍面临好地段拿房压力大的问题，虽然现在长租公 寓运营商在琢磨如何解决品质和租金难两全的困境，但想要得到本质上的改善，还要看房源充足率和拿地成本。

　　长租公 寓的困境

　　记者在与多位长租公 寓市场及渠道拓展从业人员的访谈中发现，业内长租公 寓的一个普遍认知便是获取房源的成本居高不下。

　　此外，房源选点不科学也是目前长租公 寓所存在的一项重大弊端。

　　一位前魔方市场部人员对《国际金融报》记者表示，目前的选房模型不够科学，通常都是先粗略判断一个地方比较便宜，直接租借下来，等到租金慢慢上涨，然后再到处去找租客。

　　而与上述两点相比，烧钱容易赚钱难是长租公 寓最大的困局。

　　华兴资本长租公 寓行研报告显示，中国长租公 寓领域的公司一直处于谨慎发展状态中，一个重要原因便是租金回报率长期较低，这使得长租公 寓的拿房成本高，且企业很难在起步阶段自持物业。另一方面，在全球主要发达经济体利率趋于零甚至负的情况下，我国市场利率仍然长期在4%以上的水平，企业融资成本较高。过低的资产收益率和较高的融资成本，很大程度上限制了企业加杠杆以快速做大的可能性。

　　另外，据业内资深专家对长租公 寓的息税前利润率做的敏感性分析，当一家公 寓的入住率达到95%，拿房成本超过租金收入的60%，则息税前利润率小于零。

　　而现实情况比测算的还要严重。不久前，世联行红璞公 寓总经理甘伟对媒体透露，红璞公 寓集中式的公 寓项目均来源于租赁，其底租成本占总成本的55%-60%，在底租成本外，还有每年摊销15%-20%的装修成本以及运营费用，长租公 寓其实很难盈利，红璞公 寓除北京外其他项目均处于亏损状态。

　　有业内专家评论说，长租公 寓的利润结构，决定了这并不是一个盈利空间丰厚的行业，对已经进场和试图进场的玩家而言，依然有较高门槛。“无论是资源获取端还是运营管理端，市场参与者都行走在刀刃上，稍有不慎都将无利可图，赔本出场”。

　　出路在何方

　　获取房源成本居高不下、房源选点不科学、烧钱容易赚钱难，长租公 寓面前困难重重，出路到底在何方?

　　易居研究院研究员王梦雯认为，通过培育机构住房出租人，可以有效提高住房租赁市场供给主动适应需求的能力，还有助于提高住房租赁合同备案率，有利于政府对住房租赁市场进行监管，从而解决住房租赁市场长期存在的一系列问题。