房地产市场长租公寓运营之痛：叫好难叫座 一寓一围城

　　 与泊寓国创店租客多从事金融、互联网相关工作所不同的是，外环线附近的冠寓上海周浦店，租客的职业构成更为多样化。

　　11月6日晚六时，在冠寓上海周浦店一楼的公共厨房内，正在煮晚饭的男租客阿明(化名)告诉记者，住在冠寓上海周浦店有打工的、做销售的、做物流的等各行各业人士，只有年龄上比较有共同点，大多在30岁以下。

　　“一开始是想多结交些志同道合的朋友，但住久了发现，这里什么人都有，外加大家白天都在上班，深入交流的机会很少。”阿明对记者透露了他选择冠寓周浦店的初衷，“活动定期都会有，去多了也没意愿。”

　　在接下来与记者的交谈中，阿明透露出想要搬到中环以内的意思，主要原因是觉得目前3000多元的租金也不算便宜，他宁愿每月多花几百元，换取与自己设想中的群体住在一起。

　　“被割韭菜”的参与者

　　然而，租客眼中“不便宜”的租金，不仅没能让长租公 寓运营者赚得盆满钵满，反而像一个无底洞，吸食着每一方参与者的血液。

　　目前，长租领域主要有四类参与者，开发商类(万科、龙湖等)、中介类(链家、我爱我家等)、酒店类(华住、如家等)和创业类(You+、湾流等)。

　　那么，这些参与者的盈亏状况如何呢?

　　易居研究院研究员赖勤对《国际金融报》记者表示，目前长租公 寓机构的盈利能力仍然较弱，绝大部分处于亏损状态。

　　弱到什么程度?

　　万科自2014年以来便积极布局长租公 寓市场，克而瑞数据显示，万科泊寓目前在全国24个城市拥有24000间公 寓，但并未实现整体盈利;

　　龙湖志向远大，为自己定下三年内实现租金收入达60亿元的目标，但对外公开表示三年内不考虑盈利问题;

　　已试水公 寓市场两年有余的世联行，除北京红璞公 寓是赚钱的，其他项目全部处于亏损阶段。世联行2017年中报显示，2017年1-6月，资产服务业务毛利为亏损3336.64万元，同比下降211.91%。

　　然而，市场各方像是完全不担心资金会打水漂一般，仍前仆后继地一头栽进这个“深潭”。

　　据了解，中国排名前30位的房地产商中，已有三分之一以上的企业涉足长租公 寓，并且每家企业都加大排场，长租公 寓的规模至少“5万间起”。除开发商外，前不久湾流又融资4亿元，抢滩长租市场份额。

　　目前，全国长租公 寓企业超过1000家。

　　就算盈利，长租公 寓的利润率也不高。易居研究院数据显示，万科泊寓广深地区的利润率在5%-10%，旭辉领寓的利润经测算在4%-5%左右。

　　前无盈利的“古人”，后却有抢着上来“赔钱”的“来者”，抢滩长租的参与者到底打着怎样的算盘?

　　一位不愿具名的业内人士对《国际金融报》记者表示，现在长租公 寓的租金上不去，是因为还没有定价的话语权。一旦长租公 寓的市场占有率达到一定规模，其参与者具有一致决定力的时候，就可以对市场价格产生影响。

　　深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员李宇嘉在其文章中表示，深圳有的项目打着长租公 寓的幌子，却借“以租代售”套现，因此面对“长租公 寓热”要谨慎，慎防套利和安全问题。

　　有数据显示，目前长租公 寓每月租金至少占到住户个人月收入的三分之一，且这个月收入是税前而不是税后。

　　这令人不禁对长租公 寓的定位产生疑问，到底是解决特定人群的住房问题，还是解决所有城市流动人口的住房问题?如若是后者，长租公 寓在定价上有无考虑民众的租金承受能力?

　　对此，易居研究院研究员王梦雯对《国际金融报》记者表示，理论上讲，租赁市场是为了解决没有能力、意愿或资格购买自住房又不属于保障房范畴的一类人群，包括蓝领、白领、金领等各类人群。但目前来看，白领市场空间最大，竞争也最为激烈，进军金领和蓝领市场的企业不多。