上海二手房指数报告：成交跌势缓解 改善置业增长

板块跌幅远超涨幅

2017年8月，全市130个板块中，价格上涨板块58个，占比44.62%；下跌板块52个，占比40 %；持平板块20个，占比15.38%。

下跌板块价格总体下跌0.69%，跌幅环比扩大0.05个百分点。除2个成交量不变外，27个量跌，14个位于新兴城区；23个量升，14个位于中心城区。在价量均跌板块中，浦东周浦、康桥价格下跌0.74%、0.63%，总成交210余套，环比减少45.93%；从面积段分析，70平方米以内小户型成交锐减74.04%，仅为50余套；140平方米以上大户型成交锐减少66.67%，仅6套。而中心城区一些卖家降价揽客，杨浦东外滩、虹口四川北路成交分别增长69.70%、20.99%，为110余套、90余套。其中，杨浦东外滩90-110平方米、110-140平方米房源成交分别增长212.50%、120.00%，为25套、11套，改善需求在挂牌价松动中入市，有相当部分为原板块的置换客。

价格持平板块20个，较上月增加3个，9个位于中心城区。新兴城区价格持平板块成交有增有减，松江佘山、青浦华新分别增长62.07%、37.50%，为40余套、40余套；闵行浦江、青浦徐泾成交降幅低于一成，为160余套、30余套。在中心城区，价格走平的长宁新华路、普陀光新成交上升8.70%、6.71%，分别为70余套、150余套。

上涨板块价格平均上涨0.12%，涨幅环比缩小0.01个百分点，涨势微弱。58个上涨板块中价量齐涨的18个。在成交上升板块中，中心城区的杨浦新江湾城、普陀长寿路成交增长50.00%、39.47%，为30余套、50余套；板块内中高档改善需求活跃，110平方米以上户型成交占比53.33%、47.17%，价格上涨0.09%、0.12%。新兴城区的松江泗泾、闵行颛桥成交增长21.09%、10.00%，为150余套、110余套；板块内70-110平方米成交占比半数，分别为84、54套，中下端改善需求集中。在成交下降板块中，适销对路房源为成交主体，如学区房、房龄较新的商品房。浦东陆家嘴、杨浦鞍山成交减少10.95%、9.59%，为170余套、130余套，但区域内50平方米以内的小面积学区房成交有所扩大，分别为100套、78套。而以高端改善为主的黄浦淮海中路板块成交减少43.75%，仅9套；其中140平方米以上房源减少70%，仅3套。

上海二手房指数办公室认为，8月二手房市场价格延续窄幅下调，市场成交从快速向下进入相对平稳，成交跌势得到缓解。从8月成交案例分析，议价交易从新兴城区蔓延至中心城区，使得内外环区域成交量出现止跌回升，这是市场的一种积极信号。而成交户型面积扩大，成为解读市场的新角度，表明除了刚需购房，各档次改善性购房成为后续动力。从初级改善到中高端改善，基本形式的换房改善，扩大了刚需接盘的份额，两者相辅相成，互为推力。

目前，上海楼市“限购、限贷”没有松懈迹象，加上“购租并举”系列政策快速落地，“房住不炒”逐渐深入人心。购租选择机制的建立，使得置业者可以从容购房。而价格顺应市场需求的即时波动，将是未来楼市的常态。刚需与改善热点在城区及板块之间的轮动，价格是助推力。接下来的九十两个月，将检验在现有限购格局下，市场成交是否筑底成功。