张宏伟：逐条解读“沪六条”楼市变局将会在2017年

     二、进一步加强商品住房用地交易资金来源监管
     建立由市规划国土资源局、市金融办和金融监管机构等部门组成的商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组，开展土地交易资金监管工作。根据国家有关规定，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的，取消竞买或竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，并三年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。
     同策咨询研究部总监张宏伟认为，从当前上海土地市场特征来看，今年以来上海“高价地”现象已与往年不同，往年一般是一个城市出一个“高价地”或少数几个“高价地”，一旦市场遇到调整，那么这几个“高价地”或许会存在操盘的风险，最糟的结果就是项目降价销售或股权转让，整个市场风险被控制在局部范围内，还不至于是整个市场的。而现在上海土地市场，一旦有住宅类用地出让便是“高价地”，即使像青浦、奉贤、崇明等郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出，那么，这也就意味着市场风险不是单个项目的，而是整个市场的，一旦有风险就是系统性的风险。
     再加上房企越来越多通过金融机构场外配资“加杠杆”方式进行拿地，甚至不惜成本制造“高价地”，从预期影响来看，随着政策面的收紧与市场调整期的到来，房企在上海制造“高价地”投资拿地的风险会增加，一旦这样的风险到来，风险就不仅仅会波及房企自身，还会波及金融机构，甚至金融机构背后的个人投资者。因此，对于上海土地市场来讲，一旦楼市进入调整的阶段时，整个市场有可能会出现跌声一片，批量的“高价地”项目有可能因此而陷入困局，系统性的金融风险极有可能会爆发。
     “沪六条”提出，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的，取消竞买或竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，并三年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。这其实是在为房企拿地“降杠杆”，也是为了防止企业激进拿地导致地价普遍性上升而引发的系统性的风险。从未来企业拿地的角度来看，由于杜绝拿地配资等“加杠杆”措施，这对于企业自有资金拿地的能力提出考验，未来真正有自有资金实力的开发商才有可能在上海房地产市场生存和发展。
     三、进一步加强新建商品住房预销售管理
     自2016年10月8日起，全市新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核（包括预售许可和现房销售备案），对上市房源定价不合理的，坚决予以调整。加强在售新建商品住房项目销售价格监测监管，不得擅自提价。房地产开发企业应当严格按照国家和本市商品住房销售管理规定，在销售现场醒目位置公示经备案的销售方案等内容，实行一房一价、明码标价制度，在规定时间内一次性公开上网销售。严格执行限购、限贷等房地产市场调控政策，对有意规避限购、限贷等相关规定的行为，强化监管措施，加大管控力度。
     四、严厉查处房地产市场违法违规行为
     持续开展房地产开发企业和中介机构违法违规行为专项整治行动，进一步加大整治力度，重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。物价管理管理部门会同住建等部门加强对商品住房预销售价格的监督检查，依法严格查处各类价格违规行为。
     从市场现状来看，同策咨询研究部数据显示，截止9月30日，2016年1-9月上海商品住宅成交面积1177.64万平方米，同比上涨16%，成交均价37395元/平方米，同比上涨19%，当前上海楼市已经呈现量价齐升的态势。从市场去化压力来看，截止2016年9月30日，上海市商品住宅库存量已经降至707.39万平方米，按照3个月移动存销比来计算，市场去化周期已经缩短至5.03个月，从指标意义上来看，上海商品住宅市场仍然有价格上行的冲动。因此，在中央精神的指导下，上海有必要强化执行现有“沪九条”的相关措施，发布“沪六条”相关内容。
     从“沪六条”本项措施影响来看，政策提出，全市新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核（包括预售许可和现房销售备案），对上市房源定价不合理的，坚决予以调整等等上述措施，同时，重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为，其实对于四季度楼市影响还是较大的。一些高端楼盘有可能因此会被限价或限售。据此，企业项目项目进度受阻，回款计划受阻，企业的运营成本会增加。同时，市场的库存量会增加，市场去化周期会回升。
     这也就意味着，虽然短期内上海商品住宅基本面仍然没有去库存压力，但是，随着10月份“防泡沫”“沪六条”调控政策面执行的从严执行，市场去化周期会因为供应量的增加、销售量的减少而持续回升。
     同策咨询研究部总监张宏伟认为，10月份“沪六条”楼市调控政策从严执行后，新一轮的“控高价地”降杠杆等措施也来了，房地产市场调整极有可能会因此而来临。从市场的趋势来看，10月份“沪六条”新政从严执行，市场成交量势必会出现下滑，伴随着供应量的增加，为“银十”的市场带来一些不确定性。预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格有可能会在2017年年中左右的时间点出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘以及外环沿线“高价地”频出的板块极有可能率先降价。届时，如果企业没有做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。
     从四季度房企策略来看，随着楼市新政不断从严执行，市场交易量和价格的指标势必会有其中一个率先调整。笔者认为，未来一段时期内市场成交量势必会出现下滑，价格也很难再上涨了，这为今年第四季度的市场带来一些不确定性。从市场因素、房企冲刺销售业绩指标“量”的角度考虑，今年第四季度适合“跑量”为主的策略。
     从2017年房企策略来看，上半年基本上为上海楼市供求双方博弈阶段，量和价格仍然势必会损失一个指标，笔者认为，上半年交易量势必会首先出现下滑，从三季度开始，个案开始出现下跌，整体市场会出现降价的趋势，价格的指标发生变化。因此，对于房企来讲，总体上，2017年上半年应未雨绸缪提前跑量，争取更多的策略调整“窗口期”，防止下半年市场突变导致企业资金面遇到问题。到了下半年，房企可以因地适宜采取“以价换量”的策略保证销售业绩的完成，同时，因为市场低迷期地价相对合理，房企可以进行拿地布局“换仓”，调整市场布局和城市布局，争取城市优质土地资源，争取2018年之后下一轮市场上行周期的发展机会。
     五、全面实行存量住房交易资金监管制度
     在已试点基础上，制定存量住房交易资金监管办法，全面实行二手存量住房交易资金监管。规范房地产企业经营行为，严禁从事首付贷、过桥贷、违规房抵贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。
     同策咨询研究部总监张宏伟认为，目前房地产经纪行业乱象主要表现在三个方面，一是房地产中介服务存在各式各样的违规行为；二是房地产中介市场缺乏行业监管；三是法律制度不够完善，并且执行不到位；四是房地产交易双方自我保护意识不到位。因此，需要建议一个第三方的监管平台，在第三方监管平台上，二手中介公司机构在这个平台上登记并统一验证，抓住源头，实时监管公司的日常交易行为，保证经纪行业交易的合法性、规范性。同时，平台也对经纪人员实名验证，动态监控，以此来监管经纪人交易活动，对其交易行为进行合法性、合规性审查，对违规运作者予以曝光和执照暂停，使房地产交易全程公开化、透明化。