纯新盘占半城郊显分化
据亚豪机构统计,6月预计有20个项目入市。记者了解到,入市项目郊区与城区房价分化明显,城区项目(五环内)仅有5个,郊区项目(五环外)有15个,其中顺义、密云共有7个项目。除了城郊分化外,6月新盘的“生面孔”较多,共有10个纯新盘和10个老项目后期平分秋色,由于产品、定价、蓄客不同,也出现了明显分化。
纯新盘 部分项目有意提前开盘
亚豪机构数据显示,6月共有10个纯新盘入市,顺义区独占4个,其中3个是商住项目,朝阳有2个,10个项目包括了住宅、商住、别墅,其中8个项目位于五环外,仅有大兴的首开保利·熙悦诚郡和朝阳的丽都十号,位于五环内的城区。
记者了解到,随着楼市信贷政策放松,市场成交转暖,开发商的推盘热情也上升;比如预计在6月入市的新盘中,位于朝阳区的红廷别墅(楼盘资料) 、位于房山的五矿·铭品(楼盘资料) 、位于怀柔的万通·熙悦华府(楼盘资料) ,都在4月就放出风声“预计入市”。
“我们6月6日就要开盘了,最近市场回暖,客户明显多了,”位于房山良乡大学城附近的五矿·铭品项目销售人员对记者表示,项目为5-8层洋房,最小面积135平方米,报价25500元/平方米,但赠送了约20-30平方米面积,160平方米的户型报价为21000元/平方米。
而一些地理位置较好的项目,还出现了因人气旺有意提前开盘。“蓄客比预期好,可能要提前到6月中旬开了,”位于南四环外、大兴区的熙悦诚郡项目销售人员表示,6月初实楼样板间就会开放。
熙悦诚郡的售楼处和样板间5月9日才对外开放,并正式开始蓄客,当时项目相关负责人对记者表示,开盘可能要6月底或7月,报价在42000元/平方米,紧邻的非毛坯修项目、4月开盘的中冶德贤公馆报价是45000元/平米。“熙悦诚郡最终开盘价或在4万元/平方米上下,”据熟悉该项目的业内人士介绍。
亚豪机构研究总监郭毅表示,提前开盘的项目是少数,多数新盘、尤其是位于城区的单价高或总价高的项目,如别墅等,仍希望有较长的蓄客期,定价上也模糊不定。
老项目后期 城区、郊区定价策略有别
记者了解到,6月预计入市的10个老项目后期中,很多老项目已久久未有新房源入市,如位于朝阳区的胜古誉园(楼盘资料)上期入市时间为2012年底,位于丰台区的玺萌公馆上期入市也是2012年,位于密云县的溪水雅地(楼盘资料 业主论坛) ·尚著上期入市则早在2011年。
此外,随着楼市转暖,一批中高端的明星楼盘如位于海淀区的御园、位于朝阳区的北京奥林匹克花园(楼盘资料 业主论坛) 、位于朝阳区望京的臻园(楼盘资料) 等明星楼盘都预计6月加推,产品都是大户型,除了北京奥林匹克花园报价45000-50000元/平方米外,臻园、御园都未定价。
“开盘间隔时间长,价格可比性小,项目在定价上就有更多优势,”亚豪机构副总经理高姗表示,而从市场接受度来看,这类老项目后期多位于成熟片区,地理位置较好,各种配套也较为完善,并且所在区域多已不是住宅的主力供应区,竞争压力相对较小,因此市场接受度较高,去化相对较为容易。
不过在老项目后期扎堆入市的密云、平谷等郊区,开发商仍然维持了谨慎定价,采取了平价出货的策略。
以华润开发的密云橡树湾(楼盘资料 业主论坛) 为例,目前16000元/平方米的报价和上期持平,业内人士指出,目前北京商品住宅存量当中有将近80%的比例位于郊区,供应量与存量双高的局面使得郊区项目不得不“低头”推盘,如密云县的溪水雅地·尚著也早在4月就放出风声“预计入市”,目前报价约15000元/平方米。
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