租赁住房10年后可按新房出售 长租到底还玩不玩得动？

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事实上，房屋（或土地）性质转变、租赁房屋（或土地）可对外出售，这样的例子并不少见。今年年初，就出现过天津发布公文，取消2012年出让的四宗租赁地块中的“该地块租赁型住宅建成后不允许出售，仅允许出租”条款，将自持租赁住宅调整为可售住宅。

租赁住房转身变为了商品住宅。当年低价拿下的、被业内普遍认为是不挣钱的租赁用地，如今摇身一变，成为了成本几乎最低、能换取最大利润空间的商品房项目。

看起来，拿了租赁地块的房企“得救了”。但从另一个侧面也能看出来，哪怕官方在明面上大力鼓励发展租赁、培养长租市场的土壤，市场的反应却总是更加诚实——原有租赁性质转变，减少租赁用地供给。

以南京为例。“租售并举”最火热的2018年，南京国土局网站共出让13幅租赁用地，总用地面积464183.45㎡。而南京2018年的国有建设用地供应计划，租赁住房用地不低于30%即约计180公顷起。那么租赁地块总出让面积相加不到47公顷，完成率仅26%。

而进入到2019年，南京目前为止没有一幅租赁地块挂出。

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多家房企的长租公寓业务发展也不大顺利。克而瑞数据显示，2019年上半年，房企运营商整体风向收敛聚焦，拓展增速放缓。

朗诗成为第一个剥离长租公寓业务的房企。5月14日，朗诗绿色集团公告称，将处于亏损阶段的，包括长租公寓在内的5项业务剥离至控股公司朗诗集团。

2019年3月26日，在万科2018年度业绩会上，万科总裁兼首席执行官祝九胜表示，万村计划比我们一开始想象的要复杂，涉及的利益相关方太多，他还提道，长租公寓现在看起来要赚钱很难。

世联行以红璞公寓为主的长租公寓仍然在亏损，4月份世联行方面坦承，目前公司长租公寓业务还尚未盈利，属于公司业务发展的战略型亏损。收缩业务成为世联行不得不做出的选择。

更别说，长租公寓近两年来一直在“爆雷”的边缘来回试探。光是今年7月份，就有6家公寓机构“暴雷”。算上乐伽，还有杭州安闲居、杭州速锦房产、西安万巢、南京玉恒公寓、南京诚寓物业。理由清一色的“资金链断裂”。

长租市场要如何脱离亏损致死的境地，依然是个艰巨而沉重的话题。南宁的新政看似鼓励，实际还有很多细节和市场反馈要考虑，效果未必会有官方设想的那么好。

正如业内专家所言，这个行业还处于发展的初期，本身商业模式还不成熟，现在无论是重资产模式，还是轻资产模式，都还没有盈利，这么大量地扩张房屋，但房子又租不出去，空置率过高，资金池自然就成了负的。大家都想做大，但是还需要考虑，长租公寓其实是一个服务性行业，步伐要慢一些，基础都没有做好，出问题是必然的。