租赁住房10年后可按新房出售 长租到底还玩不玩得动？

长租业务的浪潮本来已经被甩进寒冬。冷不丁的，9月3日，某省会城市出台了鼓励租赁的新政。而鼓励办法也很有意思：房企将可售商品住房转为租赁住房的，连续出租超过10年且终止租赁的，可按新房出售。

这是不是意味着，开发商的房屋可以随意转换其性质？开发商可以明目张胆的囤房子，待价而沽？租了十年房子的租客，万一遇到开发商要卖房又该怎么办？

长租市场一度被追捧到风口浪尖了，如今却频频遭遇政策的调整，这不禁让人怀疑，长租业务到底玩不玩得转？

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南宁市9月2日印发《南宁市培育发展住房租赁市场试点工作方案》，中心思想是：加大公共租赁住房建设力度，增加租赁住房用地有效供应，允许商业用房按规定改建为租赁住房，鼓励和规范个人出租闲置房源，探索“城中村”改造产业用地建设租赁住房，搭建住房租赁服务监管平台等，同时，规范住房租赁市场秩序，并给予相关政策支持。

其中最引人关注的是，政策提出，引导房地产开发企业从单一的开发销售向租售并举模式转变，支持房地产开发企业将持有的存量房源投放到租赁市场。房地产开发企业将可售商品住房转为租赁住房的，可暂不办理不动产登记手续；连续出租超过10年且终止租赁的，出售时可按照新建商品房办理销售和不动产登记手续，并按出售时税收政策缴纳相关税费。

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针对这一政策，南京房地产学会会长吴翔华发表了自己的观点。

在中国，每个城市的市场差异非常大，并不是所有城市都需要发展租赁市场。个别城市，例如北上广深确实存在租赁问题，租金高房源少，应该大量增加租赁供给。但绝大多数城市租赁不高，房源充足，发展租赁市场的主要任务是规范市场行为，而不是盲目增加供给。

南宁作为三线城市，本身流入人口并不多，租赁市场的土壤有限。在未来，类似这样的城市一定会面临租赁去库存的问题。

这个政策看起来是在鼓励开发商做租赁，但在一个租赁市场本身就需求不大的城市，开发商本就没有必要自持房屋，当下卖掉换成利润岂不是更好？

吴翔华认为，这条新政，把存量房转成租赁或许目的在于去库存式，但这种政策反而会鼓励开发商囤积住房，十年后卖掉赚取差价。这就会带来另一个效应，市场上可售房源变少，供应短缺。受供求关系影响，等到开发商可以把租赁房用以出售，价格必然成倍上涨。