房企能否化解去杠杆后遗症 促进房地产健康发展建议

　　Choice数据显示，至2017年末，沪深上市房企负债合计超过6.47万亿元，同比增长33%，平均负债率达到79.1%，创下2005年以来的最高位。而这一负债规模和负债率率水平还在不断攀升，至2018年3季度末，沪深上市房企负债合计超过7.75万亿元，同比增长超过30%，平均负债率达到80.7%。

　　“房地产行业是典型的资本密集型行业，2015年、2016年调控政策的放松，特别是信贷政策的支持，不少房企选择通过加杠杆来扩张规模，进而获得市场话语权。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。

　　无疑，高杠杆高负债的发展模式，在过去几年成为房企快速扩张规模、进军千亿的利器。

　　促进房地产市场健康发展的建议

　　其一，以供需相结合的方式促进房地产市场健康发展。长期以来，中国房地产调控重需求抑制、轻供给疏导。前者易取得短期效果，后者能获得中长期效果且有利于稳定公众预期。因此我们要注重供给调控与需求调控相结合。

　　单单需求端的调控仅仅是把需求提前或者延后释放，是“治标不治本”的权宜之计，不能从根本上解决房地产市场供需失衡的问题。如果需求端持续抑制，就会形成购买力的“堰塞湖”，一旦政策松动，需求集中释放，就会对市场造成冲击。因此，为了保证房地产市场健康持续发展，必须坚持供需相结合的调控方式，合理适当地增加房地产供给。

　　其二，防止资金再次大量流入房地产领域。房地产作为资金密集型行业与金融业关联性较强，近年来这一趋势不断增加。从投入产出表可以计算出，金融业始终位居房地产业直接消耗系数排名的首位，并且系数从2002年的0.077上升到2012年的0.105。这一系数的变化反映了房地产业的金融属性在不断增加，即房地产行业的投资属性不断提高。

　　wind公布的上市公司数据显示，房地产行业销售毛利润始终高于工业行业。2009年二者毛利率差值为21.7个百分点。随着房地产调控的持续，差值有缩小的趋势，但截至2018年前三季度(2018年A股上市房企年报未全部公布)二者毛利润率差值仍有16.9个百分点。较大的毛利润率差会吸引大量资金进入房地产领域。只有加强房地产调控不放松，把房地产行业的利润率调整到各行业平均利润率的大致水平，才能实现资金在房地产行业和实体制造业之间的合理配置。

　　其三，加强预期管理，扭转房价只涨不跌的预期。预期是影响市场主体行为的重要因素。然而，市场预期并不全都是理性的，短期内也并非都向基本面回归。由于预期具有自我实现和加强的机制，单边预期往往使市场超调。

　　预期管理对于房价调控尤为重要。当前以需求管制为主的调控手段，不仅没有改变公众对房价上涨的预期，反而强化了这一预期。本轮房地产调控之严厉，可谓史无前例。房价过快上涨的势头已被明显遏制，中国房价预期也发生了一定变化，这是过去三年来房地产调控取得的巨大成绩。但是从历史经验看，房价调控成果初现即停止调控，致使房价上涨预期再现不乏先例。为防止前功尽弃，重蹈覆辙，中国目前和未来数年都应该坚持调控不动摇，扭转房价只涨不跌的预期。