全国土地市场未能持续全面回温 楼市全面回暖仍存变数

“目前的楼市只能说恢复了一点元气，说小阳春有点牵强，起码不像我们想象中那么坚挺。”

央行4月12日公布《2019年一季度金融统计数据报告》及《2019年3月末社会融资规模存量统计数据报告》，一季度住户部门贷款增加1.81万亿元，其中短期贷款猛增4292亿元创历史新高，中长期贷款增加1.38万亿元。

同时，一季度社会融资规模增量累计8.18万亿元，同比大增2.34万亿元。值得注意的是，3月份单月新增社会融资规模2.86万亿元，比上年同期多1.28万亿元。

远超预期的金融数据能否支持楼市全面反弹的结论?同策咨询研究中心总监张宏伟表示：“社融的数据增加，某种程度上给房企在正常开发贷和融资需求上提供了积极的大环境，但楼市小阳春还很难说百分百确立。”

二线城市三月有所回暖

进入3月以来，二线城市土地市场有所回暖。数据显示，二线城市三月除成交规模受2月份土地推出减少影响同比下跌外，其他指标均有所回升：土地出让收金1784亿元，同比上涨35.98%，成交楼面均价6111元/平方米，同比大幅上涨52.86%，平均溢价率24.76%，同比提高11%。

诸葛找房分析，3月份推出的地块中部分地方政府对土拍政策进行了适度的调整，如降低起拍价，减少配建等，土拍政策有所放宽;同时房企因融资环境改善，参与拍地积极性也有所提高。

房企对二线城市的关注从土地成交占比的变化中也可见端倪。数据显示，2019年一季度二线城市土地成交占比同比增加6个百分点，而三四线城市相应减少，可见二线城市仍为房企投资拿地的重心。

不过二线城市土地市场也存在分化，从成交情况看，合肥土地市场以118.13%的溢价率遥遥领先于其他二线城市;杭州、沈阳等城市土地成交规模回升，溢价率上涨，回温显现;而天津、武汉等城市虽然土地成交规模较大，但溢价率一直在低位徘徊，难谈市场火热。

十城限售令到期

作为国内最早出台限售令的城市，目前，厦门首批限售房源即可解禁入市。除此之外，包括福州、青岛、广州、徐水、长乐、常州、东莞、扬州、常德等九城的限售令也已到期。随着一大批房源流动性的释放，房地产市场是否将再度震荡，成为无数人关注的焦点。

“在房地产市场调控工具箱中，限售是本轮调控中行政手段创新的方式之一。”昨日，恒大研究院副院长夏磊接受采访时表示，与金融、土地、财税等调控工具相比，限售在短期内对房地产成交量和价格有着较为显著的影响，在市场过热期能有效抑制投机、投资性需求，在市场高温时起到迅速踩刹车的作用。

以厦门为例，在2017年3月25日新政出台之前，3月份厦门二手房成交量约为7000套，而4月份这一数据骤降至3830套。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，虽然限售政策的出台对打击炒房起到了重要作用，但不可否认的是，市场可交易房源减少，在一定程度上利空准备购买存量房的刚需购房者。总的来看，限售政策在楼市调控中主要属于辅助性“短效药”，不可长期使用，否则对楼市长远健康发展不利，过度行政化干预还可能产生额外的不利后果。

据不完全统计，2017年3月份以来，已有48个城市出台年限不等的限售政策。除了目前已到期的10个城市外，4月份还有济南、西安两个热点城市限售令即将到期。那么，未来这一政策会否延续?

在夏磊看来，从影响上看，由于当前房地产市场已回归平稳，且住房交易进一步回归理性，即便首批限售的商品房陆续上市流通交易，在其他调控政策仍严格执行的背景下，预计不会对市场产生较大影响。再从政策是否延续上说，目前房地产政策以“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”为目标，更加强调因地制宜、精准施策。而地方政府有更大的调控自主权，预计将在平衡“稳增长、保财政和房价上涨”的压力下，适度修正前期调控。部分城市在房地产市场进一步平稳的背景下，可能会选择退出限售政策。

张波也表示，限售政策陆续退出会是大势所趋，但热点城市的退出节奏可能偏慢。

土地溢价率回升 区域分化明显

一季度，全国土地市场呈现出新的变化。在全国300城整体土地供求规模缩减的背景下，一线城市宅地成交规模同比增长，部分热点城市成交楼面价及溢价率回升现象突出，回暖迹象初显;三四线城市住宅用地成交规模则明显下降。

溢价率方面，一季度全国300个城市住宅用地平均溢价率为14.6%，较去年同期下降7.6%，较去年四季度提升8.1%。从重点城市来看，一季度尤其是3月份，合肥、重庆、杭州等热点城市宅地市场现明显回暖，成交楼面价及溢价率均出现不同程度回升。

据媒体报道，3月下旬以来，全国住宅地块合计成交55宗，溢价率低于20%的只有17宗，有19宗溢价率超过40%，其中5宗溢价率超过100%。

张宏伟坦言，楼市表现差异性仍然很大，长三角、珠三角土地市场已经出现回暖，但天津、武汉等城市还出现流拍，广大中西部市场也仍然在调整中。

中原地产首席分析师张大伟则认为，3月份成交的无论是二手房还是新房，肯定在4月15日还没有完成贷款。归根结底还是先信贷增加、后楼市升温。房地产企业也感受到了这一点，拿地的意愿在明显加强。

楼市全面回暖仍有变数

在今年前两个月住户部门短期贷款减少3亿元、中长期贷款增加9195亿元的基础上，3月份单月短期及中长期贷款增加显著。

“一般中长期贷款跟房地产是密切相关的。从研究的结论来看，住户部门贷款中，住房贷款占中长期贷款的70%～80%。而短期贷款用途比较多，不能简单判定与房地产有关。”张宏伟指出。

事实上，一季度重点城市新房成交面积整体同比下降，直到3月份，热点一二线城市才有所回暖。

据中指数据系统初步估算，2019年一季度，50个代表城市新建商品住宅月均成交面积2355万平方米，同比下降4.4%。

进入3月，由于房企推盘意愿明显加强，同时在规划利好以及部分城市政策微调带动下，购房者预期有回温迹象，市场成交规模随之回升，50个代表城市新建商品住宅月均成交面积环比增长近七成，同比增长6.3%。

但即使3月份有些回暖，也未必符合想象中的小阳春。张宏伟分析，例如厦门，主要是因为年前限签的原因，有些成交后置到春节后网签，导致3月份成交数据回升;而类似武汉、南昌等城市，则是郊区刚需盘去化较好、市中心高价盘卖不动;一线城市上海也有此类情况，卖得好的也是限价楼盘，其他项目也认*率一般。

“由此分析，一季度以来销售较好的项目多少有些特殊原因。即便是杭州万人摇号的项目，也都有价格方面原因，开发企业资金面紧张，为了加速回款，不管是主动还是被动选择以价换量。剔除这类因素的话，其实市场销售并不乐观。”张宏伟认为。

房企融资环境略有宽松

数据显示，在融资环境略有改善和资金需求不减的背景之下，一季度房企密集融资，整体融资成本继续降低。

同策咨询研究院发布报告称，2019年一季度房企融资总额创新高，40家典型上市房企仅3月单月融资总额突破千亿大关，轻松超越今年1月创造的近一年新高后，再次创出16个月新高。

张宏伟分析，一方面，春节过后房企的融资环境有所改善，企业发债金额有所增加，另一方面也允许企业借新还旧缓解资金面压力，但是原则上一些杠杆例如拿地配资仍然被严控，目前来看还是一种正常合理的类似“定向宽松”的表现。

也有市场人士认为，当前房企融资环境只能谈得上“略有宽松”，且2019年起企业进入偿债高峰期，各方面资金压力仍较大，这也是全国土地市场未能持续全面回温的原因。

上海易居研究院专家委员会主任庞元指出：“小阳春行情是否可以持续，关键看今年4月和5月的表现。近期的楼市数据，部分是支持这个判断的，部分则是不支持的。从市场参与的策略角度看，包括个人购房者、开发商和其他市场参与主体，既要研究房地产微观和宏观数据、金融贷款和城市发展数据，又要研究各类政策调整背后的信号意义，这样才可以形成精准的市场判断和更优的策略安排。

张大伟则认为，核心还是看信贷政策的宽松程度，另外最典型的指标是认房又认贷的标准是否会变化，还有非普通住宅的认定标准。这几项政策一旦变化，市场将出现明显反弹。

(房掌柜整理自证券日报、中国网财经、每日经济新闻、中国证券报)