长租公寓行业似乎进入调整期 加速了资本态度的转变

众所周知，公寓企业的盈利点主要来自三部分:首先是房租差;其次是免租期收入;最后是服务费收入，而目前这三部分均不能给公寓企业带来稳定的盈利：

　　(1)租金价差不稳定，装修溢价难以体现。业主端与租客端在出租和承租的过程中所接受的价格对标的是市场中现有的租金水平，由于收房和出房时间上存在时滞，导致收房和出房的租金差的不确定性增加。同时房租差在何范围内为合理水平在业内、租客端、业主端并未达成共识。

　　此外，由于租金价差中包含装修成本，装修成本的高低体现了产品品质的好坏，除高端产品的客群对产品品质具有较高付费意愿外，中低端客群对产品品质的敏感度不高，付费意愿不高，中低端产品的装修溢价难以获取。

　　(2)免租期收益不稳定。随着时间的流逝，免租期收益逐渐减少。免租期的控制在于收房入口和出房入口的把控，而目前收房主要来自于线下，线上端口尚无法形成有效房源获取漏斗，出房主要来自于线上，线上和线下的分离导致出房与收房效率匹配和管理难度的增加。当规模化以后，在商品库存快速获取和快速去化需求下，对于收出入口的把控能力要求将大大增加。

　　(3)服务费收益难获取。当公寓行业发展到一定阶段，租金价差作为盈利模式的一部分可能弱化，反之为客户提供有价值的附加服务将成为企业竞争中获胜的关键，服务费有可能成为企业的重要盈利来源。目前，公寓企业在租后服务方面大多处于亏损状态。虽然公寓企业付出了服务成本，但是从租客的角度讲，租赁体验提升有限。租后服务的价值并未体现。

　　可以预见，在公寓行业无法增加产品的渗透率，产品溢价无法体现以及难以实现及时快速的房源出库和入库的管理时，行业不大可能出现大的飞跃式发展，公寓行业分散的状况将会一直持续。当然，不排除出现大的产业并购基金推动整个行业集中度迅速提升的可能性。

（房掌柜整理来自90度地产微信号、半岛网综合新华社、乐居财经百家号）