在短短两个月后,行业被迫进入调整期。如今,这场火势余烬将息,长租公寓行业似乎也经历拐点。
据90度调查,一路猛增的北京(楼盘)长租公寓房租在10月份迎来拐点,最近很多租房者反映房租价格稳中有降;资本对长租公寓的态度也在发生着微妙变化。
“行业身处舆论高压,这是我从业十多年以来面临的最严峻状态。我总体感受是今年下半年同行扩张没有那么激进,考虑到明后租赁供给的增加,长租机构不会高价竞争,租金不会一直涨。资本也不再疯狂。”一位深扎行业多年的圈内人发出连连感慨。
租金10月拐点
近来,小米非常开心,她和老公之前看中的兰园小区房租降了。
今年9月,某品牌公寓给他们的报价是6580元/月,小米觉得房租有些高,迟迟未定。前几天,她发现兰园小区的房租突然降了,该品牌公寓的报价已经变成了5800元/月,比9月降了780元/月,机会难得,小米迅速租下了这套房。
对于房租下降的原因,小米从中介处获得的信息是,临近年底,本来就是淡季,租房的人少,而两个月前的市场整顿又释放出很多房源,因此房租降了。
租金下降同样发生在了小双身上。小双是一名90后老师,毕业后一个人留京工作,她租住的长租公寓10月才到期,这之前,很多媒体曝出北京房租上涨的新闻,她还有过担心。
不过等到10月中旬续签时,她发现租金没有上涨,不过也没有下跌,还是3700元/月,跟去年一样。但周边的其他长租品牌房源却有下降的,出于生活成本考虑,小双选了一个价格比现在房子低一点的租了下来。
巧合的是,小米和小双碰到的租金下降情况,正是发生在10月这个月份。那么,10月是长租公寓租金变化的拐点吗?
根据诸葛找房数据研究中心的数据显示,长租公寓的合租房源10月单位均价186元/平/月,较9月下降25元/平/月,若以20平米计算,房租每月减少了500元;长租公寓的整租房源10月单位均价98.16元/平/月,较9月下降3.47元/平/月。
疯狂的资本开始收敛
长租公寓进入调整期,似乎加速了资本态度的转变。
已完成两轮融资的某品牌公寓创始人对90度表示,资本对长租行业有一个非常明显的转变,无论是股权融资还是其他融资,态度更为谨慎,基金和银行都如此。一个现象是很多地产系出身的长租公寓机构在申请装修贷款时批复时间变慢了,相比之前,现在的批复时间至少是以前的两倍甚至更久。
一家信托公司内部员工透露,此前某央企旗下的信托公司为响应国家号召,一直在寻找机会进入长租行业,长租行业陷入褒贬不一的评价后,该信托公司放缓了步伐。“央企比较保守,目前市场声音比较杂,需要看看有没有可以借鉴的案例。”
据苏宁金融研究院特约研究员江瀚观察,资本目前对长租公寓表现出比较犹疑的态度,去年那种资本疯狂进入长租市场的情况已经开始被打破,整个市场开始回归理性。
“一些本身资质不高的长租机构有可能会被淘汰,整个市场会会进入一个较为合规、发展速度比较平缓的过程,资本也会尽心调整,只有看重企业长期价值的资本会继续留在长租公寓进行投资,而追逐短期利益的资本有可能会退出长租公寓市场。”江瀚说。
长租机构的调整还体现在战略转变上,在90度曾发布的《从公寓商破产看长租之战:争钱、争宠、争生死》一文中,提到过大举布局房山的某长租公寓品牌DK,在资本对规模的硬指标压力下,DK在房产区的收房人数一度高达40多人,但高价收房造成了大量房源租不出去的尴尬局面。
时隔两个多月,90度了解到的最新情况是,不少收房人员已离职,收房数量大幅下降,该品牌的工作重心转为提高出租率,增加现金收入。
乱象频出引发担忧
不久前,部分地区房租价格因被质疑资本介入炒作引发社会关注,尤其是机构化持有的分散式长租公寓成为舆论焦点。目前,国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式,利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营;分散式主要从租赁中介业务延展而来,依靠整合户主房源进行重新装修管理,类似“二房东”。
记者在北京、天津、南京等一二线城市采访发现,机构化持有的分散式长租公寓在整个租赁市场中所占比例很低,占比最高的北京也不足10%,天津仅为1%。“这类公寓由于市场份额很低,难以形成垄断,所以租金主要受市场机制调节。在市场选择充分的情况下,去哄抬价格有违常理。”国务院发展研究中心研究员刘卫民说。
除了房租价格被社会关注,长租公寓的环保问题也饱受诟病。“空置的时间越长,赔的钱越多,所以从盈利的角度来说,最好是装修改造完就安排入住。”一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者,由于机构持有的分散式长租公寓房源都是收来的,存在较高的持有成本,所以避免空置就是其运营的一个重要方向。而装修材料的标准越高,机构投入改造的成本也越大,这对利润不大的长租公寓运营商来说,是一个需要“自我割肉”的领域。
公寓运营的复杂性导致公寓企业盈利困难
众所周知,公寓企业的盈利点主要来自三部分:首先是房租差;其次是免租期收入;最后是服务费收入,而目前这三部分均不能给公寓企业带来稳定的盈利:
(1)租金价差不稳定,装修溢价难以体现。业主端与租客端在出租和承租的过程中所接受的价格对标的是市场中现有的租金水平,由于收房和出房时间上存在时滞,导致收房和出房的租金差的不确定性增加。同时房租差在何范围内为合理水平在业内、租客端、业主端并未达成共识。
此外,由于租金价差中包含装修成本,装修成本的高低体现了产品品质的好坏,除高端产品的客群对产品品质具有较高付费意愿外,中低端客群对产品品质的敏感度不高,付费意愿不高,中低端产品的装修溢价难以获取。
(2)免租期收益不稳定。随着时间的流逝,免租期收益逐渐减少。免租期的控制在于收房入口和出房入口的把控,而目前收房主要来自于线下,线上端口尚无法形成有效房源获取漏斗,出房主要来自于线上,线上和线下的分离导致出房与收房效率匹配和管理难度的增加。当规模化以后,在商品库存快速获取和快速去化需求下,对于收出入口的把控能力要求将大大增加。
(3)服务费收益难获取。当公寓行业发展到一定阶段,租金价差作为盈利模式的一部分可能弱化,反之为客户提供有价值的附加服务将成为企业竞争中获胜的关键,服务费有可能成为企业的重要盈利来源。目前,公寓企业在租后服务方面大多处于亏损状态。虽然公寓企业付出了服务成本,但是从租客的角度讲,租赁体验提升有限。租后服务的价值并未体现。
可以预见,在公寓行业无法增加产品的渗透率,产品溢价无法体现以及难以实现及时快速的房源出库和入库的管理时,行业不大可能出现大的飞跃式发展,公寓行业分散的状况将会一直持续。当然,不排除出现大的产业并购基金推动整个行业集中度迅速提升的可能性。
(房掌柜整理来自90度地产微信号、半岛网综合新华社、乐居财经百家号)
2022-02-17 10:28
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