百强房企超9成销售额上涨 业绩爆发地产板块仍存风险

　　数据显示，中国金茂上半年累计取得签约及成交销售金额共计717.62亿元，同比增长197.67%;已录得已认购(未签约)物业销售金额32.6亿元。诸多中型房企提出千亿目标的时候，央企中国金茂将目标锁定到“用3年时间，销售额达到2000亿元”，另一个目标是2019年进入房企第一阵营。

　　为实现这样的目标，中国金茂执行董事兼首席执行官李从瑞在今年5月份的一次战略会议上透露，中国金茂接下来三年在销售方面的增长率，将保持50%的复合增长率。“这意味着2020年以后，中国金茂要达到2000亿元的销售签约额。”李从瑞说。

　　万达首开金地等个别房企销量下滑

　　在当前不计成本拼规模的跑道上，也有房企在掉队。即便全国大多数城市楼市都是热销，也有一些房企因为各种原因而出现销售额下降的情况。

　　销量下滑最为明显的是万达集团。今年上半年，万达实现销售额265亿元，这个数字尚不及去年同期的一半，同比下滑了56.91%。6月份传出的万达高管自杀身亡事件，有人称正反映了房企内部的生存压力之大。

　　万达曾是高速扩张型房企的典型代表，曾创造了每个项目都可以在24个月内完成开工建设和万达广场开业的神话。但受累于高额债务压力，去年以来万达开始收缩战线，并一路甩卖资产。

　　据不完全统计，万达集团2017年度出售资产总额逾1000亿元人民币。大规模收缩战线帮助万达偿还了到期债务，补充了现金流。“万达已经基本度过了危机。”2018年业绩发布会上，董事长王健林宣布。

　　首开股份上半年实现销售额290.5亿元，同比下滑26.6%。首开股份还曾提出2018年1017亿元的销售目标，如今目标完成率不足三成。而首开股份的土地和项目主要布局在北京市场，在这轮主要由三四线楼市热销带动的销售热潮下，已呈掉队之势。

　　而且，在首开股份2017年在京取得的16幅土地当中，有14幅是以联合拿地的方式取得。首开股份在联合拿地中，大部分时候充当的还是一个出资方的身份，而非操盘者。而在财报中，销售额的统计往往是以操盘方为统计口径。

　　另外几个销售额同比下滑的房企分别是：复地集团(销量下滑5.73%)、金地集团(下滑5.73%)、电建地产(下滑9.87%)、光明地产(下滑11.58%)、金隅集团(下滑12.68%)、中天城投(下滑16.04%)，以及仁恒置地(下滑25.18%)。

　　举债扩张危机四伏，就看谁能涉险过关

　　棚改货币化安置带来的去库存机遇，被普遍认为是此轮房企业绩大幅上涨的重要因素。

　　根据住建部披露的数据，货币化安置比例2014年只有9%，2015年至2017年该比例分别跃至29.9%、48.5%、60%。曾经的“鬼城”常州、鄂尔多斯和沈阳等城市均实行棚改100%货币化安置。据官方数据披露，截至2017年，鄂尔多斯通过棚改安置方式已消化掉4成左右的库存。

　　曾经的鬼城在经过两年多去库存后，如今已成为新的楼市热销城市。截至今年5月底，常州房地产去库存周期只剩3.8个月，沈阳去库存周期下降至15.8个月。就连鄂尔多斯也摆脱了滞销及房价下滑的境地。

　　不过，随着近期棚改货币化安置出现变数及对房企融资约束的趋严，业内人士普遍预计，下半年房地产销量和投资增速可能逐步下滑。

　　广发证券的分析师乐加栋分析称，“从样本房企的货值储备分布来看，多数龙头房企货值储备集中在一二线城市。当货币化安置家庭购房率为70%的情况下，我们预计棚改影响一二线城市商品房销售面积6%、影响三四线城市15%，我们测算得到的15家样本房企销售面积受棚改影响比例最低为7%，最高为12%，整体来看，购房率70%的假定下，棚改货币化安置对于龙头房企货值储备额的影响为10%左右”。

　　更严峻的问题是，销售额大涨的面子之下，房企内里的财务数据已经很糟糕。

　　中国人民银行发布的由货币政策分析小组撰写的《中国区域金融运行报告(2018)》，其中以专题的形式分析了中国房地产市场。报告中提到，一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大。

　　彭博违约风险模型显示，中弘股份的违约风险在地产公司中排名居前，公司待偿还债券近29亿元，7月还有8亿元债券面临付息和回售。此外，今年以来，已经有新城控股、碧桂园、保利置业、富力地产、合生创展、金融街等多家房企的债券发行或其他类型的融资计划遭到中止，预计房地产债务违约风险爆发高危期也即将到来。

　　但别忘了，指挥过千军万马厮杀，耳边有过山呼海应的万达，也有虎落平川的时候，但是，也不是每个疯狂扩张的房企都能如万达般通过转让项目快速补充资金，重整旗鼓。

　　(房掌柜整理自华夏时报、中国房地产报)