百强房企超9成销售额上涨 业绩爆发地产板块仍存风险

　　12日，住建部明确棚改货币化不搞“一刀切”，对于商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。近日来关于棚改货币化的市场猜测终于尘埃落定。当日，地产股一改往日颓势，板块涨幅为1.82%，但后续市场发展未可知。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，目前房地产公司的回购数量尚未抑制股价继续下行的趋势。房地产政策面偏空，对于市场来说，对前期上涨过多的房地产股价定价不利，去杠杆与楼市调控持续，预计房地产股调整将依然持续。

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　　测不准的楼市总是让人惊中有喜、喜中有惊。2018年过半了，传说中的楼市小年没有到来。反而大部分城市都在奏响楼市高歌，房企销售额创新高。

　　截至7月11日，累计公布上半年销售业绩的房企合计31家，这31家房企销售金额达到了25031亿元，同比上涨幅度高达36.2%，创历史新高。

　　大部分房企虽然尚未公布销售业绩，但根据克而瑞公布的百强房企销售数据统计发现，百强房企中，今年上半年销售额同比增长的房企多达91家，占了9成以上。其中，销售额同比增幅超过50%的房企有49家，占近一半;增幅超过100%的房企有16家。

　　百强房企中，仅万达集团、首开股份、金地集团、电建地产、复地集团等9家房企销售额同比下降。

　　中小型房企中交房产和建发房产，今年上半年销售额同比增幅均达2倍以上。而同期万科的销售额增幅不及10%。跌幅最大的房企是万达集团，今年上半年销售额仅265亿元，尚不及去年同期业绩的一半。

　　单看销售数据的话，整个房地产行业还是处于高增长状态。但藏在其后的财务指标却不容乐观。就连销售三甲的万科，也背负着1万多亿元的高额负债。

　　房企一贯走的不计成本、高额举债扩张的路线已危机四伏。支撑三四线楼市火爆行情的棚改货币化安置已出现变数。

　　“打鸡血”效应：百强房企超9成销售额上涨

　　2018年上半年，TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%，集中度达到历史新高度。多数房企上半年业绩目标完成率超40%。

　　在统计的百强房企销售额涨跌榜中，超9成房企销售额同比上涨，其中涨幅超过100%的房企有16家，且大部分为中小型房企。

　　碧桂园以半年4124.8亿元的销售额再次刷新行业新高度，同比增长45.13%。万科和恒大则稍显落后。上半年万科实现销售额3046.6亿元，同比增长9.91%;恒大销售额3041.8亿元，同比增长24.62%。另外几家千亿级房企保利地产销售额同比增长42.4%，融创中国同比增长76%，绿地控股同比增长19.58%，中海地产销量同比增长3.68%。

　　中金证券报告分析称，今年上半年销售单价较高的房企，增速均较弱，如传统的龙头万科。但是销售单价较低的房企则异军突起，以碧桂园为例，采取“全覆盖”战略，即在三四五线城市所有的县城、甚至发达的镇区均有布局，因此碧桂园受到房地产调控政策的影响比较小，领先于万科、保利等同行企业。

　　查阅数据发现，今年上半年万科销售均价达15076元/平方米，中海地产销售均价约1.49万元/平方米。而碧桂园销售均价为9483元/平方米，虽较往年明显提升，但仍低于大部分房企均价。

　　值得注意的是，地方性房企阵营中杀出一匹匹黑马，在此轮销售热潮中表现得尤为抢眼。

　　中交地产以110.7亿元销售额，同比上涨222.74%成为销量涨幅最高的房企。中交地产方面表示，2018年在原有城市基础上，继续拓展新进城市，并战略性进入北、上、广、深一线城市，合理安排一二三四线城市配比，住宅市场重点在人口、资金流入、经济增长较快的一线城市和长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝等城市群和都市圈。产品选择上以高周转产品为主。

　　厦门房企建发房产集团，上半年销售额306亿元，同比增长205.39%。2010年成立于南昌的江西房企新力地产，上半年实现销售额330.3亿元，同比增长173.2%。2017年新力地产将总部迁至上海，开启了布局全国的扩张路线。

　　滨江集团、东原地产、中庚集团、大唐集团、弘阳集团、恒泰集团、和昌集团、奥园集团、中冶置业、建业地产、龙光集团、花样年这些曾偏安于一隅的中小型房企均实现了销售额100%以上的超高速增长。这也反映出在市场高度集中的环境下，中小房企对于扩张的强烈意愿。