地价“凉凉”！多城土地出现流拍 背后有哪些原因？

　　1月30日，丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12住宅用地再次流拍，该地块是限价房地块，起拍价63.27亿元，销售最高限价5.7万元/平方米，此外，开发商还需要无偿提供11万平方米独立公建面积。

　　2月28日，密云区檀营乡一小幅限价地块也遭遇流拍，该地块要求开发商无偿提供回迁房5684.19平方米。地块起拍价仅0.85亿元，其商品住宅仅有约7974平方米，住房销售均价不超过21215元/平方米。

　　4月24日流拍的两宗地块，同样属于非核心区的限价地块。其中，位于门头沟区永定镇曹各庄桥户营村的地块起始价为26.2亿元，宗地限定建筑面积133434平方米，其中061地块居住面积39302平方米，区域交通枢纽地块94132平方米。地块上所建商品住房销售均价不超过4.5万元/平方米(含全装修费用)，最高销售单价不超过4.77万元/平方米(含全装修费用)。

　　而位于房山区青龙湖镇中心区的地块起始价为16.3亿元，该地块合计面积为136087平方米，地块合计有49254平方米的住宅，其他为商业金融部分。要求所建商品住房销售均价不超过3.8万元/平方米(含全装修费用)，最高销售单价不超过39985元/平方米(含全装修费用)。

　　“这些地块的性价比确实太低。”新城控股(601155)副总裁欧阳捷向记者分析，流拍地块大多区位非常偏远，有的宗地靠近货运公路，都不是理想的居住用地。在他看来，共有产权住房其实是解决北京市区人口的居住问题，如果太偏僻或交通不利，人就不方便去居住，未来这种地方导入人口会非常困难。

　　严跃进则认为，“就共有产权地块来讲，土地产权一部分归政府，一部分归个人，理论上销售价格应该比同地段的普通商品住宅价格低，但事实上流拍地块的价格并没有体现共有产权房价格上的优势，这对于购房者来说没有太大吸引力，同时也加大了开发商的回款压力。而对于限价地块来说，虽然整体商品房销售价格低于同地段的二手房价格，对购房者来说是利好，但是高昂的地价成本和配建方案显然无法满足开发商的利润预期，因此只能选择观望为主。”

　　土地出让金攀升

　　报告指出，这主要是因为，热点城市大量推地的趋势未改，随着各地土地供应数量的增多，土地成交金额延续高位。

　　有业内人士表示，土拍市场下行折射出的是开发商的谨慎，而谨慎的背后，还是源于开发商现金流的紧张和回款压力。2018年多重调控举措之下，不少龙头房企早已明确采取加速周转的方式，来应对资金成本高企的现状。

　　“事实上，共有产权房如果价格合理，开发商还是很愿意尝试的。”在欧阳捷看来，有些地块体量大、起拍价高，限制的价格又不太合理，针对目前多数房企资金链紧张的情况来说，可能导致沉淀资金过大。“如果未来销售速度上不来，房企拿了这样的土地就会很为难，自然一开始就会选择舍弃。”

　　北京国土系统一位前官员也认同以上的说法。他向记者透露，这些流拍地块能够产生的利润其实已经计算得很清楚，开发商之所以放弃拍卖并不完全是因为利润低，最重要的原因还是资金链紧张，因为这些项目很难产生高周转的回报率。“对于已经流拍的地块，政府方面肯定会重新评估价格和限制条件，以保证之后能顺利拍出。”

　　此外，房企拍地日趋谨慎的情况不仅仅反映在北京。中原地产研究中心统计数据显示，截至2018年4月19日，在楼市调控下，大部分城市土地成交溢价率均出现明显下行。但与此同时，成交金额却刷新了历史同期纪录。该机构统计的50大城市，土地出让金高达10691.26亿元，同比2017年同期的6904亿元，上涨幅度高达54.8%。

　　报告指出，这主要是因为，热点城市大量推地的趋势未改，随着各地土地供应数量的增多，土地成交金额延续高位。

　　其中，土地出让金最高的城市是杭州，高达1037亿元，同比上涨323%，其次是北京的573亿元，同比上涨16%，苏州紧跟其后，达到551亿元，同比上涨118%。

　　此外，不少二线热点城市土地市场也迎来开门红。包括武汉、福州、郑州、重庆、济南、天津等38个城市土地出让金均超过100亿元。

　　不过，各大城市的楼市销售量和价格则出现明显回落。国家统计局数据显示，今年3月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%，降幅比前一月扩大0.5个百分点;二手房价格也首次出现下降，降幅为0.1%。包括北京在内的七个城市的二手房价格跌回一年前。

　　“北京作为调控的标杆，不能有丝毫放松。”欧阳捷表示，至于土地市场是否会继续遇冷，关键取决于政府的态度。“如果政府希望在限价的背景下，以合理的地价出让住宅用地，让房地产企业有哪怕是相对微薄却合理的利润，土地市场还是可以保持一定的成交量，毕竟北京新建住房还是非常短缺的。”

　　但另一方面，如果政府希望采取控制住房供应的办法控制北京人口增长，势必导致住宅用地市场量缩价涨、市场入秋。“结果就如我们去年所预判的那样：固守在热点一、二线城市不可能获得业绩的增长，因为无地可建、无房可售将是热点城市新常态。”

　　今年北京市场已经出现了6宗流拍土地，从2012年开始统计，北京总共只有37宗土地流拍，这意味着2018年很可能成为最近七年里流拍土地最多的年份。

　　(房掌柜整理来自央广网、中国经营网)