地价“凉凉”！多城土地出现流拍 背后有哪些原因？

　　据经济之声《天下财经》报道，4月以来，北京、杭州、成都等地土地出现流拍，其中北京市今年土地流拍数量更是累计达到6宗。背后有哪些原因?

　　土地流拍案例增加

　　刚刚过去的4月份，全国多地土地流拍。除北京外，“五一”前杭州临安两宗土地流拍，成为杭州今年首次土地流拍。而在5月8号，成都市公共资源交易中心挂牌出让两宗商用地块，一宗262亩商用地宣告流拍。

　　土地流拍的原因是什么?中原地产首席分析师张大伟分析：第一个原因是严厉的限购，住房按揭的条件非常严格，住宅贷款的基准利率也在上升，而且审核也从严，导致了购买力在下降。第二个原因，这些流标的土地，基本上在偏远郊区，属性比较复杂，在整个资金面收紧的情况下，相对而言质量不是很好、属性不是很好的土地，流标就自然而然地出现了。

　　房地产商向房屋运营商转变

　　这也说明：房地产行业开始转向理性，拿地、卖房，赚巨额差价的时代已经过去。政府出台各项政策鼓励房屋租赁市场发展，房地产商向房屋运营商转变，也成为行业新趋势，一些房地产商开始增加自己持有项目的比例。

　　但作为全国首个企业自持租赁住房项目，万科翡翠书院在开启预租时，90平方米“月房租1.5万元起”“十年租金180万元起”的价位，还是引起了热议，大部分租房族认为价格太贵、不亲民。而在房地产业内人士看来，即使这个价位，还是觉得不挣钱。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰说，业内看好长租公寓项目，但目前盈利有困难，“业内还没有看到做长租公寓挣钱的情况。”

　　回报率低导致长租公寓不挣钱

　　长租公寓为什么不挣钱?主要就是回报率低。比如北京，年租金投资回报率甚至仅百分之一多一点。张大伟认为，企业自持住房模式是一个阶段性产物，未来很可能会消失。

　　张大伟分析指出，拿地的时候，部分房企认为当时的政策不会严格执行，政策有宽松的可能性，可以以租代售。但是在后来的市场发展过程中，也出现过一些企业变相以租代售，被政府叫停，体现了北京市政府对于楼市调控的坚决性。这样来看，这一批土地，核心代表就是四宗百分之百自持的土地项目，现在来看肯定是亏损，只是亏损多少的问题。自持是历史发展过程中，出现的一个阶段性的产物。目前，国家又供应了一些集体型用地，在土地出让的时候就设计为租赁房土地，地价比较便宜。

　　房地产业期待住房租赁资产证券化产品

　　推进住房租赁资产证券化，是国际通行的做法，有助于盘活住房租赁存量资产。陈云峰说，房地产业现在对此寄予厚望。开发商可以通过资产证券化，拿到一部分资金。业内对资产证券化千呼万唤，但现在只是破冰，大规模的推开还是一件难事，值得政策面和行业更加关注。

　　相关新闻：今年北京多宗地块流拍 开发商拿地热情大减?

　　近期，北京门头沟区与房山区推出的两宗限价住宅用地无一家房企报名，双双遭遇流拍。据悉，这两宗地块总起拍价为42.5亿元，总出让面积为13.87万平方米。至此，北京市2018年土地流拍已达6宗，均为共有产权或限价地块。

　　“这是市场对政策的反应。”原华远集团董事长任志强近日在公开场合解读道。

　　事实上，自2016年9月30日以来，北京市已经出台多次楼市调控措施，共有产权房用地和限价房用地的陆续供应正是有关部门采取的举措之一，土地市场也从原本火热的状态开始逐渐降温。

　　今年北京市场已经出现了6宗流拍土地，从2012年开始统计，北京总共只有37宗土地流拍，这意味着2018年很可能成为最近七年里流拍土地最多的年份。

　　此外，业内人士认为，在土地频频流拍的背后，市场的下行趋势或将继续显现，随着土地市场热度降温，楼市预计也将保持平稳运行态势。

　　对此，《中国经营报》记者致函北京市规划和国土资源管理委员会相关办公室，想就流拍土地的情况展开进一步了解，截至发稿未获回复。

　　流拍地块均为共有产权或限价地块

　　理论上销售价格应该比同地段的普通商品住宅价格低，但事实上流拍地块的价格并没有体现共有产权房价格上的优势，这对于购房者来说没有太大吸引力，同时也加大了开发商的回款压力。

　　2018年北京土地流拍始自两宗共有产权地块。1月25日，北京公开竞拍三宗共有产权房地块，其中的两宗地块因无人报名流拍。另一宗地块以较低溢价成交。

　　北京国土局此前的挂牌信息显示，流拍的两宗共有产权房地块位于丰台区花乡白盆窑村，规划建筑面积分别为16.35万平方米、13.18万平方米，而起拍价高达50.58亿元和41.78亿元，起始楼面地价接近3.2万元/平方米，而共有产权房的销售均价被限定在4.3万元/平方米(含全装修费用)。

   “开发商根本赚不到钱。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，4.3万元/平方米的限价严重挤压了房企的利润，而作为共有产权来说，房价也显得过高，购房者也不愿承担这么高的价格。

　　1月30日，丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12住宅用地再次流拍，该地块是限价房地块，起拍价63.27亿元，销售最高限价5.7万元/平方米，此外，开发商还需要无偿提供11万平方米独立公建面积。

　　2月28日，密云区檀营乡一小幅限价地块也遭遇流拍，该地块要求开发商无偿提供回迁房5684.19平方米。地块起拍价仅0.85亿元，其商品住宅仅有约7974平方米，住房销售均价不超过21215元/平方米。

　　4月24日流拍的两宗地块，同样属于非核心区的限价地块。其中，位于门头沟区永定镇曹各庄桥户营村的地块起始价为26.2亿元，宗地限定建筑面积133434平方米，其中061地块居住面积39302平方米，区域交通枢纽地块94132平方米。地块上所建商品住房销售均价不超过4.5万元/平方米(含全装修费用)，最高销售单价不超过4.77万元/平方米(含全装修费用)。

　　而位于房山区青龙湖镇中心区的地块起始价为16.3亿元，该地块合计面积为136087平方米，地块合计有49254平方米的住宅，其他为商业金融部分。要求所建商品住房销售均价不超过3.8万元/平方米(含全装修费用)，最高销售单价不超过39985元/平方米(含全装修费用)。

　　“这些地块的性价比确实太低。”新城控股(601155)副总裁欧阳捷向记者分析，流拍地块大多区位非常偏远，有的宗地靠近货运公路，都不是理想的居住用地。在他看来，共有产权住房其实是解决北京市区人口的居住问题，如果太偏僻或交通不利，人就不方便去居住，未来这种地方导入人口会非常困难。

　　严跃进则认为，“就共有产权地块来讲，土地产权一部分归政府，一部分归个人，理论上销售价格应该比同地段的普通商品住宅价格低，但事实上流拍地块的价格并没有体现共有产权房价格上的优势，这对于购房者来说没有太大吸引力，同时也加大了开发商的回款压力。而对于限价地块来说，虽然整体商品房销售价格低于同地段的二手房价格，对购房者来说是利好，但是高昂的地价成本和配建方案显然无法满足开发商的利润预期，因此只能选择观望为主。”

　　土地出让金攀升

　　报告指出，这主要是因为，热点城市大量推地的趋势未改，随着各地土地供应数量的增多，土地成交金额延续高位。

　　有业内人士表示，土拍市场下行折射出的是开发商的谨慎，而谨慎的背后，还是源于开发商现金流的紧张和回款压力。2018年多重调控举措之下，不少龙头房企早已明确采取加速周转的方式，来应对资金成本高企的现状。

　　“事实上，共有产权房如果价格合理，开发商还是很愿意尝试的。”在欧阳捷看来，有些地块体量大、起拍价高，限制的价格又不太合理，针对目前多数房企资金链紧张的情况来说，可能导致沉淀资金过大。“如果未来销售速度上不来，房企拿了这样的土地就会很为难，自然一开始就会选择舍弃。”

　　北京国土系统一位前官员也认同以上的说法。他向记者透露，这些流拍地块能够产生的利润其实已经计算得很清楚，开发商之所以放弃拍卖并不完全是因为利润低，最重要的原因还是资金链紧张，因为这些项目很难产生高周转的回报率。“对于已经流拍的地块，政府方面肯定会重新评估价格和限制条件，以保证之后能顺利拍出。”

　　此外，房企拍地日趋谨慎的情况不仅仅反映在北京。中原地产研究中心统计数据显示，截至2018年4月19日，在楼市调控下，大部分城市土地成交溢价率均出现明显下行。但与此同时，成交金额却刷新了历史同期纪录。该机构统计的50大城市，土地出让金高达10691.26亿元，同比2017年同期的6904亿元，上涨幅度高达54.8%。

　　报告指出，这主要是因为，热点城市大量推地的趋势未改，随着各地土地供应数量的增多，土地成交金额延续高位。

　　其中，土地出让金最高的城市是杭州，高达1037亿元，同比上涨323%，其次是北京的573亿元，同比上涨16%，苏州紧跟其后，达到551亿元，同比上涨118%。

　　此外，不少二线热点城市土地市场也迎来开门红。包括武汉、福州、郑州、重庆、济南、天津等38个城市土地出让金均超过100亿元。

　　不过，各大城市的楼市销售量和价格则出现明显回落。国家统计局数据显示，今年3月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%，降幅比前一月扩大0.5个百分点;二手房价格也首次出现下降，降幅为0.1%。包括北京在内的七个城市的二手房价格跌回一年前。

　　“北京作为调控的标杆，不能有丝毫放松。”欧阳捷表示，至于土地市场是否会继续遇冷，关键取决于政府的态度。“如果政府希望在限价的背景下，以合理的地价出让住宅用地，让房地产企业有哪怕是相对微薄却合理的利润，土地市场还是可以保持一定的成交量，毕竟北京新建住房还是非常短缺的。”

　　但另一方面，如果政府希望采取控制住房供应的办法控制北京人口增长，势必导致住宅用地市场量缩价涨、市场入秋。“结果就如我们去年所预判的那样：固守在热点一、二线城市不可能获得业绩的增长，因为无地可建、无房可售将是热点城市新常态。”

　　今年北京市场已经出现了6宗流拍土地，从2012年开始统计，北京总共只有37宗土地流拍，这意味着2018年很可能成为最近七年里流拍土地最多的年份。

　　(房掌柜整理来自央广网、中国经营网)