第三、万达已持有大量较高收益的万达广场物业,没有必要再去持有文旅项目物业。万达酒店是建得不错,成本也很低,但是酒店整体年平均回报率低于4%,全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润,所以,我们决定把重资产的文旅项目和酒店卖掉,做轻资产这种只赚不赔的买卖,绝对是上策。不管社会上理不理解,也可能有些内部同志不理解,但是请大家三年以后再回头来看我们的决定是否正确。
第四、企业经营安全第一。转让资产减债四百多亿,回收现金近700亿,加上我们手头持有的现金,万达经营的安全性增加很多,就能承受风波的冲击。而且如果我们不转让这些资产,就不能把有限的资金投入到我们最需要发展的万达广场上去,就不能保证每年50个以上万达广场开业的计划。为了企业安全,为了保证核心产业发展,我们必须这样做。
谈战略:拟调整公司架构适应资本市场需要
王健林表示,实际上,赚钱也好,降负债也罢,万达转让资产的最终目的都是为了实现轻资产战略转型。而文旅和酒店项目重资产的出售只是轻资产战略的一部分,转型最关键的还是万达集团的核心产业——万达商业转型,即从单一重资产企业转为轻资产为主、轻重并存发展的企业。
2016年年会,王健林正式提出万达商业轻资产战略,万达轻资产分为两类,一种叫做投资类,一种叫做合作类。投资类就是别人出钱,万达帮别人找地、设计、建设、招商、竣工运营后移交给别人,其中还有一个资本化程序。合作类就是万达既不出钱,也不出地,觉得项目合适,跟别人签合同,帮别人建设,建成后租金三七分成,这是万达力推的模式。
2017年万达轻资产转型提速,轻资产万达广场开业24个,新发展轻资产万达广场47个,其中合作类轻资产万达广场签约37个。王健林称:“这47个广场,万达不出一分钱,收益相当于投资持有16个广场,16个广场如果自己投资最少需要200亿元。更重要的是,2017年北京、上海、广州、成都、天津、重庆等一线城市都有万达轻资产项目开业或签约,如果不是轻资产,这些城市自己投资持有很难获得项目,这说明万达广场品牌价值和投资者信任度。”他说,今年还要加快万达广场轻资产发展速度,每年不少于50个,合作项目数量上不封顶。今年万达轻资产租金分成超过10亿元,以后可能每年以十亿级别增加。
值得注意的是,王健林透露,今年为了适应转型,也为了资本市场需要,万达拟对公司管理架构进行调整,主要是商业地产进行架构调整。一方面是成立商管集团,将原来商业地产更名,成为一个纯粹的商业物业持有和运营管理商,使公司战略更清晰,商业模式更纯粹,也为了使市场估值更高。将来商管就是收租金,利润每年两位数增长,在此基础上,再通过线上线下融合做一些东西出来,这样公司市场估值会更高。新的商管公司将是以轻资产为主、重资产持有为辅的企业。新的商管集团将是万达集团核心企业。
另一方面是成立地产集团。第一要负责消化商管集团的地产业务,但利润归商管。第二要开发万达广场重资产,也不排除纯粹搞一些住宅开发。第三也可以输出品牌管理。地产集团不求做大,主要看利润。地产集团的主要任务就是建万达广场,另外捎带搞点业务就行。
不过,对于上述公司管理架构调整方案,王健林称,“还需要提请董事会、股东会批准以后,才能正式行动,这只是我的一个建议。”
谈万达回A:标的资产和业务可能会调整
此前,“世纪大交易”后,万达已将文旅和酒管这两个轻资产部分注入到香港上市公司万达酒店发展(0169.HK)中,目前该上市公司1月19日因涉及非常重大收购事项暂时停牌,而万达商业A股IPO正在排队中。于是市场猜测,以文旅和酒店管理为主的轻资产业务在香港上市,以“万达广场”为主的轻重结合资产则谋求在A股上市,是万达资本市场布局的方向。但是,如果王健林此次建议的万达商业公司架构调整方案得以实施,未来万达商业在A股上市的资产业务也可能会有所调整。
在谈及2018年的主要工作安排时,王健林再次强调,要继续降低企业负债,清偿全部海外有息负债。“万达集团将采用一切资本手段降低企业负债,包括出售非核心资产、保持控制权前提下的股权交易、合作管理别人的资产等等。万达要逐步清偿全部海外有息负债,万达商业退市资金也有了可靠方案。同时计划用两到三年时间,将企业负债降到绝对安全的水平。今天我可以在这里负责任地说,万达集团在全球绝不会出现任何信用违约!万达30年没有出现一起信用违约,我们把信用看得比资产、利润更重要。”他说。
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