由于公积金放款速度慢、与银行合作更密切,楼盘对于公积金贷款大多爱理不理,甚至直接拒之门外,但随着商业贷款额度紧张,加之东莞出台多项公积金政策后,这种形势有了扭转,越来越多开发商倾向于做公积金贷款。近期,房掌柜策划了公积金贷款的相关专题,本文将从开发商的角度重点讲述目前公积金贷款的市场行情。
以前,楼盘为何不愿意做公积金贷款?
“全款买房的往里走,按揭的不要堵门口,公积金贷款的请让一让。”这是网上流传的一则段子,用以调侃买房的鄙视链。
其实,对于开发商来说,采取贷款方式买房的,无论是按揭,还是公积金,都是通过银行来收回尾款,他们并无数额上的损失,但是,很多时候,开发商对于公积金贷款内心都是拒绝的,这有着多方面的考量。
最为人所知的是,公积金贷款的审查手续多、放款时间长。一般来说,买房贷款不仅仅是购房者自己提交银行流水、收入证明,然后等银行审批放贷就行。在这个过程中,银行也要考虑楼盘自身的资质、担保以及相关证件、资料的合法完善性,最大程度的减少资金风险。
如果购房者申请公积金贷款,这个过程还需增加公积金管理中心的审批,需借助与公积金中心签订协议的担保公司或律师所代办贷款业务,然后才能通过银行给楼盘付款。整个过程比银行商业贷款直接放款、收回资金的流程和手续复杂且漫长,直接拉长了开发商的回款周期,导致资金周转率下降。
另一方面,楼盘与银行的合作关系也会导致其不愿接受公积金贷款。对于绝大多数开发商来说,从最初的拿地、规划,到后期的建设、宣传、销售等,都离不开银行的资金支持。
出于合作关系,银行会对合作楼盘的客户提供最优惠的房贷利率,或者在贷款审批和放款效率上给予优先。作为回报,楼盘会将自己的客户指定到合作银行里,为银行带来大量优质房贷客户。
由于之前公积金中心只委托给部分银行办理贷款,除了这些银行,购房者很难申请公积金贷款,这就要求楼盘引入这些银行来办理贷款业务,如果是原本就有合作关系的还好说,但万一是没有合作关系的,可能会影响到楼盘与合作银行的“互惠互利”。
公积金贷款审批时间被压缩,放款提速
由此可见,想要推进公积金贷款,放款速度、贷款委托银行可能是开发商关注的要点。
似乎是听到了市场的诉求,今年以来,东莞公积金管理中心接连发文强调“开发商不得拒绝公积金贷款”,并加强打击开发商拒贷行为,目前已处理59宗开发商拒贷问题,通过约谈等方式督促拒贷开发商落实整改措施。
紧接着,公积金中心压缩贷款审批时限为5个工作日、抵押登记手续时限为10个工作日。与之形成鲜明对比的是,商贷环境的日益收紧,这对强调现金流的开发商来说颇受重创。
东莞市房地产协会秘书、市公积金委员会成员陈骏良表示,随着现在公积金审批时间的缩短,申请到放款的时间也随之缩短,另一方面,当下商业贷款难度升级,在额度紧张、放款慢等因素的作用下,越来越多的开发商倾向于做公积金贷款,有利于开发商迅速回款,对购房者来说也是好事。
“过往公积金贷款购房的比例不高,主要受限于两点,一是过往公积金贷款相比于商业贷款,手续会繁复些且放款时间也较长,而且在商业贷款未上浮前,两者利率差距不算太大,出于便利考虑,购房者往往会选择商业贷款。另一方面,购房客户中,诸如个体工商户主等未缴纳公积金群体也占到一定比例。”常年深耕一线市场的优房超新房中心副总经理王斌也表示,面对现在商业贷款额度紧缺且放款时间日趋延长的情况,从开发商回款要求来看,公积金贷款是一个值得尝试的方向。
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