李宇嘉：楼市和股市“跷跷板”效应是否出现新变化

    密集调控下，楼市明显回调。据CRIC统计，10月份28个样本城市新房成交面积环比下降15%，实施新政的城市下降21%。国家统计局数据显示，10月上半月15个热点城市房价指数平均回落2.5个百分点，“领头羊”深圳下跌0.3%。此轮楼市火爆，“加杠杆”购房和“资产配置荒”预期下投资需求爆发是最大动力。此次调控的着力点在收紧杠杆，挤出投资需求，可谓“打蛇打七寸”。

　　此轮调控集中的东部三大都市圈和中部重点城市，占全国销售面积的40%，销售额和开发投资的50%。10月28日的中共中央政治局会议上，对今年四季度及明年货币政策，管理层明确提出“注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”。基于货币政策收紧的预期，市场认为，未来半年内，楼市成交量会出现20%~40%的下跌。而一旦杠杆和投资需求被控制，对房价上涨动力来说是釜底抽薪。

　　同时，持续两年的货币宽松，2013~ 2015年平均保持20%增速的基建投资，以及PPP上万个项目近期“落地”，货币和财政政策“稳健+宽松”的稳增长效应终于显现。今年1~9月，工业增加值中枢高于2015年，PPI四年半以来首次转正，煤炭和铁矿石价格创新高。因此，有观点认为，经济稳中向好，目前已进入“L型增长”的下半场。

　　由此，企业业绩底显现，而整体货币政策并未收紧，利率继续保持在低位，A股市场或将由上一轮的流动性驱动转向业绩和基本面驱动。同时，近期理财纳入广义信贷，债券监管从严，委外游离开始被监管等宏观审慎监管“落地”，无风险收益率将会下降。由此，A股的相对收益上升，机会成本下降，存量资金“弃房入股”，增量资金选择股市，2012年以来股市和楼市的“跷跷板”效应再次显现。

　　由于对流动性敏感、市场化彻底、强资产属性等共同特点，西方国家股市和楼市表现出了极强的正相关性，楼市变化滞后于股市6~10个月。在我国，从过去10年跨度（2005年4月~2015年4月）看，上证综指上涨283%，一线城市房价指数（中原数据）上涨248%，二者貌似正相关性很强。但是，这是我国黄金增长期，股改（全流通）、房改（住房市场化）让二者起步，并共同受经济增长、出口导向、外汇占款加速货币投放所推动。其中，股市受益于楼市繁荣带动上游强周期行业和下游消费行业，楼市受益于上下游行业繁荣带来的购买力。

　　事实上，二者正相关只存在于2005~2007年，这一时期是我国上世纪90年代国企市场化改革红利、2001年加入WTO后的“入市红利”叠加释放在股市和楼市的反映，也是1998年房改和2005年股改红利叠加的反映。但是，2008年以来，股市的经济基本面处于“三期叠加”，楼市或者充当“托底经济”的角色，或者因资产泡沫拖累基本面而被打压，楼市和股市的“跷跷板”效应开始占主导。