三四线城市楼市依旧处于低迷 高库存压力套住开发商

利好政策频出让一二线城市的楼市迅速回暖,但对于三四线城市而言,楼市调整的故事似乎仍在继续。

这个5月,《第一财经日报》记者兵分多路,探访华北、华东、华南三座城市,发现供量大、成交弱是三四线城市的共性,成交下滑与供应井喷,导致库存也有所高涨。在湖南株洲,存货足够消化30个月;在安徽芜湖,鸠江区项目滞销,深陷其中的开发商不乏万科、恒大等巨头;在河北保定,去年“副都”谣言引发的抢房疯潮不再,投资客减少,开发商正加大优惠力度去库存。销售疲软直接影响了开发商的资金链。有些当地代理公司人士称,代理的几个项目已拖欠了两年多佣金。

尽管如此,中国城镇化仍在持续,一些一线房企仍在加大投资,期待着三四线城市楼市的未来。

分化继续

根据国家统计局近期公布的数据,2015年北京、上海、广东1～4月份房地产的投资额均为两位数快速增长,其中上海投资增速明显加快。然而,许多省份的房地产投资形势仍旧低迷,内蒙古、辽宁、黑龙江、云南、青海同期的房地产投资为负增长,其中内蒙古为-28.8%,辽宁为-25.6%,山东、江苏、浙江、重庆、湖北、河南等地房地产投资增速也大幅低于去年同期。

对此,交通银行研究员夏丹分析,截至4月底,“3·30新政”已届满月,其利好效果率先在一线城市为主的重点城市中得以体现。这些刚需和改善需求旺盛的城市对政策刺激的敏感度较大,加之上海等多地对公积金提取额度的提高为居民置业直接加杠杆,这些政策均提升了居民购置更大房屋的能力。

在她看来,房地产开发主要涉及库存的问题,一线城市存库消化快,其他二三四线城市的库存消化较差。从财务稳健的角度,开发商会更愿意投资一线城市。

自去年年底以来,一系列对房地产消费的刺激政策放出后,房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市,三四线城市房地产市场并未调头向上。

据国家统计局测算,4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%,二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。4月深圳、北京、上海、广州新建住宅房价分别环比上涨1.8%、0.7%、0.6%、0.4%,涨幅为全国第一、第二、第三、第五名,少数二线城市房价出现上涨,三线城市房价仍然下降,仅有徐州、温州、金华微涨。

本报记者走访了解到的情况,也证实了三四线城市去年以来成交的疲软。中原地产株洲分公司总经理刘锋华对《第一财经日报》记者表示,去年一年是株洲存货最多的一年,拿到预售证的新建商品房约400万平方米,在建楼盘约300万平方米,库存高达700万平方米。按照2014年的去化情况估算,700万平方米的存货足够株洲消化30个月。其中的天元区库存集中,眼下从公交站台到户外LED再到饭店餐桌,楼盘广告铺天盖地,诸如“封顶价3850元/平方米”、“秒杀价3380元/平方米”、“首付1万起”等降价口号随处可见。

官方数据显示,芜湖的住宅去化周期在16个月左右,这个数据被当地业内解读为非常不健康。业内知情人士预测,芜湖鸠江区去化周期可能需要“好几年”。

房企进退

楼市成交正左右着房企业绩。据某研究中心数据,2015年一季度,业绩排在前20的房地产开发企业,仅6家实现业绩同比增长,其余均出现不同程度的下滑,前20企业平均销售金额较2014年同期下降15.37%。