所以,要建立起住房市场的长效机制,先得从住房性质界定入手。而要界定中国住房市场的性质,就得以公共决策的方式来进行。早几年的房地产市场规章多出自部门之手,或出自行业之手,不仅无法从公共利益角度来平衡各方利益关系,既得利益制度化越来越严重,以至于房地产市场越是宏观调控,楼价上涨得越快。由此,只有房地产政策公共决策化,才能聚集不同阶层的意见,平衡他们之间的利益关系,并使法律法规及政策切实有效执行。
比如,通过公共决策方式制定《住宅法》,把住房性质彻底地界定为居住功能,一切税收及信贷政策都围绕着这个界定。还有,通过公共决策方式修订现有的土地制度法规,以此来保证土地各权能界定清楚合理,建立全国性土地基金,而不是让国有土地的公有产权转化为地方政府所有。在这样的基础上来确立适应中国国情的房地产市场发展模式。
新加坡国立大学叶秀亮教授近日提出,要使中国经济再保持10年8%以上的增长,就得确立一个以中低收入居民有能力支付的住房发展体系。因为这个阶层的居民具有无限大的住房需求市场,政府只要通过持续10年公营住房建造,就可帮助这个阶层的居民实现“居者有其屋”,住房市场也将成为中国经济增长之动力。
其实,这就是建立一个什么样的中国住房市场发展模式的问题。前十几年我国住房市场快速发展与繁荣,但绝大多数居民(不仅城市也包括农村),仍有无限大的基本住房需求。如果能通过住房市场把这些居民的住房需求释放出来,既能造就我国住房市场的繁荣,又使住房市场真正成为中国经济增长的动力。这就是建立中国房地产市场长效机制的核心所在。
再清楚不过,释放绝大多数居民的住房消费需求,就得在上述所制定的法律法规基础上,以市场化及政府的力量来推行。而市场化力量,就是通过住房信贷政策及税收政策把住房界定为消费品,鼓励住房消费,遏制住房投资机制,去除住房赚钱功能。政府的力量,就是通过有限财政资源增加保障性住房建设,以此确保最为困难的居民的基本居住条件。换言之,有效的经济杠杆是房地产长效机制的主要内容,而保障性住房建设是房地产长效机制不可或缺的部分。
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