叶檀：接下来房产税一定让人痛 最好经济结局是滞涨

     房产税什么时候出？起码今年不会出台。

   3月4日上午11时，十二届全国人大五次会议在人民大会堂新闻发布厅举行新闻发布会，傅莹女士表示，根据我的了解，我们今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。有人大松一口气，且慢，傅女士还说，加快房地产税立法并适时推进改革，这是在党的十八届三中全会提出的改革任务中列出来的，所以本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划。

    2020年会出台吗？如果实体经济实质好转，很有可能。

    房产税是会出台的，只是时间问题。在实体经济好转前，中国经济平稳发展主要靠固定资产投资，地方政府必须肩负起固定资产投资的重任，但是目前地方政府债务负担较重，土地财政又难以为继，未来房产税会成为地方收入来源的首选。

    有网友戏称，“国际上没有的税费，我们找个理由要征；国际上有的税，我们一定会征。”中国全面征收房产税几乎板上钉钉。

    民众最关心的还是，全面征收房产税能让房价下跌吗？

     房产税是政府最大的做空工具，实行房产税后，可能出现以下三种情况1.如果实体经济好转，政府征收2％左右的房产税，实体经济好转可以对冲房地产下行风险; 2，如果房地产库存下降、土地供应被人为控制，供应不足，房产税将转嫁给购房者。3.如果货币购买力下降，又没有其他投资品种，即使房产税推出成为常态后，热门城市房地产仍然是重要的投资品种。

    从国际上的经验来看，房产税对房价的影响也不同。德国和韩国在实施房产税后，房价涨速显著下降。英国房产税对于炒房客具有一定震慑作用，但总体上看对房地产市场影响有限，抑制房价上涨作用不明显。

    德国在实施房地产税制改革前，房价上涨快速。1987年税收改革以后，房价的年增长率为3.2%，相比改革前的5.7%有一定比例的下降。1996年税收改革之后，房价的年增长率为-5.7%，相比改革前的-2.7%，变化较明显。

    韩国自2005年开始的房地产税制改革取得了较大的成效。2007年4月，随着一系列调控政策，韩国各地房价在自2005年1月持续上涨2年3个月后，首次实现同时下降。2008年，韩国房价基本保持平稳。特别是2008年以后，韩国的房屋购买价格同比涨幅最高只有5.3%，最低的2013年还有所下降。

    从韩国经验看，征收房产税可以起到稳定房价的目标，否则首尔房价就上天了。但韩国不是移民国家，如伦敦等地当来自俄国、中东、中国的移民数量大升时，房价也同步大涨。同理可以参见加拿大、澳大利亚、美国的移民城市。

     国内投资者需要注意的是，如果中国全面征收房产税，那么它绝不会像上海和重庆试点那样轻描淡写，这两个城市的房产税试点已经被认为并不那么成功，土地收益远超房产税，接下来房产税会让人痛，中国房地产市场投资的逻辑将发生根本性改变——房产持有成本上升，租金回报率将受到重视，房价的合理价格很大程度上受持有成本和收益影响。

    根据当前房价和要求回报率，城市新居民很可能会过的更加悲惨。底线是，他们可以买不起房子，但是不能连租都租不起房子。从居民能承担的最高房租角度，上海的理论房价该是多少呢？

     2016年上海平均工资6378元，年收入为76536元。一般而言，居民合理的房租/收入比为25%，假设最多能承受的比例为50%，那么居民每年最多支出的房租金额为38268元。投资者1年期要求回报率为4.36%，人均租房面积24平米，0.5%、1%和2%的房产税对应的每平米理论房价分别为32808元、29748元和25070元，而上海2月份上海二手房成交均价为54321元。

     即使租客房租提升到最大可承受范围，上海房价理论上海应该下跌39.6%、45.2%和53.8%。如果按照合理的居民房租收入比计算，上海房价理论跌幅分别为69.8%、72.6%和76.9%。

    在房产税实施以后，租客和屋主之间就面临这样一个矛盾，屋主需要把由房产税带来的额外成本转嫁给租客，但是以当前租客的收入水平来看，他们无法承担这个成本。

    因此，房产税实施就会出现这三种情况：1.租客不增加房租成本，上海房价下跌到理论水平；2.上海房价稳定，房产税转嫁到租客身上，这就需要租客的工资大幅提升；3.上海房价稳定、房产税转嫁到租客身上，但是租客工资不增加，这会导致租客因无力承担房租而离开上海。4.租客工资增加、房租增加和房价下跌，部分租客离开上海。

    很遗憾，前三种情况都会引发危机，第四种情况出现也不好应对。

    如果房价短期内大幅下跌，银行将会增加大量坏账，人民币汇率也将受到冲击。整个房地产业拉动了中国最终国内需求的四分之一，楼市萧条，中国经济也将进入衰退。

    如果工人工资短期内大幅上升，企业会因成本上升而大面积关门。即使硬承担下来了，中国也将面临恶性通胀。当恶性通胀出现的时候，居民理智的做法就是，增加负债，因此房地产将进一步受到追捧，房价将迎来新一轮暴涨。这是一个死循环。

    如果劳动力离开上海，企业将面临用工短缺，工人薪资也会大幅上升，接下来会重复第二种情况。

    最后一种情况是前面三种情况的折中，滞涨。在这种情况下，黄金、商品、美元是最佳的资产组合。

    总而言之，中国实施房产税只是时间问题。房产税实施后，最好的结果也就是滞涨。