【掌柜日报】密集式调控下的楼市众生相：有人观望 有人出手

　　“十一”长假期间，深圳没有跟随其他城市再度升级楼市调控，但这并没有让购房者和一些投资者放下“悬着的心”。深圳市规土委的数据显示，10月1日至7日每天都有一手住宅成交，7天的成交套数接近440套。不过，记者在深圳罗湖区和福田区的多个新楼盘营销中心调查时发现，现场人气并不旺，一些楼盘在长假期间还推出特别的折扣优惠以吸引购房者，甚至还给业务员额外的成交奖励。位于罗湖文锦渡片区的一处新楼盘项目，有业务经理向记者透露，国庆长假期间来看房的访客只有几十人，一套房子也没卖出去。与此同时，位于湖贝片区的另一住宅项目则在长假期间卖出了十几套单位，算是“不错”的成绩。

　　“其实整个9月深圳市场的表现还算可以，应该是由于推盘量加大的原因，长期来看我们自己也看不清楚政策的前景。”对于楼市调控，多位现场的销售中介对记者表达出自己的疑虑。

　　“现在银行的房贷利率高了很多，审批也比以前严格，我都不知道是不是该出手买房。”作为刚需客的李明对记者表示，自己已经看了好几个月的房子，深圳房价并没有出现明显松动，身边一些朋友也还是出手买房，自己却始终拿不定主意，但觉得买房的“难度”似乎越来越大，这包括贷款和各种调控政策。

　　这时，有投资客也开始选择观望。在罗湖区的万科深南道68号营销中心，记者遇到一位来自东莞的投资客，年近40岁的郑先生是东莞一家商贸企业的负责人，对房产投资颇为热衷。在多地的限售限购令下，他把目光投向了深圳不限贷不限购的商务公寓，但自己对炒楼的信心也有所动摇。“如果买新房，从签订合同到拿房产证大概需要两年，假设从拿证开始限售两年，意味着一套房子持有4年才能卖。一笔资金每年不增值12%，投资就算失败，而且现在银行还严查消费贷首付贷，资金压力更大。”郑先生强调，“现在投资房产千万别想着可以随便躺着赚钱。”

　　有这么一组数据可以看出深圳市场上投资客的心态。深圳中原研究中心数据显示，二手房投资客比例已经大幅度下降至4%，远低于2015年的30%和2016年超过20%的比例，自住需求达到73%。

　　楼市调控趋严，也成为考验开发商的一道难题，其中审批从严成为阻碍高价项目入市的重要因素。南山区一新盘营销总监张先生对记者表示，“近期等待预售证的时间实在太长了，政府价格卡得非常严，稍微超过预期就要重新修改。在拿到预售证后，相关部门还会时不时来检查，看是否存在捂盘现象。”记者在龙华区调查时，鸿荣源一处新项目的销售人员对记者表示，“原本要卖每平方米7万元的项目只能卖6.4万元左右，我们周边中海地王项目的二手房都已经卖到每平方米7万元左右。”

　　尽管在调控高压下房地产市场总体降温，市场环境也更为复杂，但没能阻挡房企们业绩大幅增长的步伐。其中，部分规模增长较为迅速的房企甚至还大幅上调了年度销售目标，碧桂园销售目标就由原来的4000亿元大幅上调25%至5000亿元。

　　值得注意的是，每到楼市调控趋严和市场调整时房地产行业就会掀起一阵整合潮。据不完全统计，仅在9月下旬就发生近20家房企并购案例，行业资源洗牌加剧，其中包括阳光城以32.35亿元收购厦门晟集翔房地产100%股权，华夏幸福拟21亿元收购秦皇岛鼎兴45%股权等。普华永道的报告指出，对于一线及二线热点城市，由于土地供应量锐减，为抑制过热的房地产市场，政府对于个人购房施行限购限贷政策;对企业提高了一手土地市场招拍挂的拿地门槛，对房企的规模及经验的要求越来越高。同时土地市场上出现了物业只租不售的地块供应，因此越来越多的大中型房企开始通过收购项目公司或中小企业增加土地储备，盘活存量。对于三四线城市，房地产市场的政策频出，对房企资金及抗风险要求更高，有些房企为了增加抗风险能力，出售部分物业或股权。

　　调控时间表：

　　租赁成破局焦点

　　楼市调控是否存在“时间表”?其实，“密集式”的楼市调控实质是为了改变预期，而这一年来的房地产调控不是简单地控制房价，而是由传统“结果管理式”的调控手段，转向基于长效机制的多维调控，构建“租售并举”长效住房制度。

　　在“密集式”的楼市调控背景下，市场参与各方或许都在考虑，调控是否存在“时间表”?

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，调控的出发点主要是为了稳定市场，当然稳定市场的一个很核心内容就是稳定房价。目前潜在的上涨态势还是很明显，需要积极进行管控。另外，宏观经济表现还不错，对于房地产本身的依赖程度也会降低，预计调控政策会延续到明年上半年，即明年上半年政策思路不会变，到了明年下半年市场交易和价格如比较低迷，那么调控可能会放松。

　　易居房地产研究院副院长杨红旭表示，观察政策演变下的市场发展，从2006年以来全国楼市经历了两轮政策刺激和三轮政策抑制，目前处于本轮政策抑制的第四波，今年以来房价增速已见顶回落。本轮房地产周期上半场，房地产调控是主导，而下半场货币、金融、信贷则成为主导。从走势来看，本轮楼市上涨周期中华东和华南累计房价增幅领跑，而以北京和天津为首的城市二手房房价已经出现下跌，预计2018年将是楼市“寻底年”。