陕西调整土地使用税信号：开发商拿地开发周期或缩短

　　好在今年煤炭价格大幅上涨，陕西省上半年资源税完成71.88亿元，增长110.22%。同时，今年上半年全国各省的土地出让金收入也大幅增长。卖土地和卖煤炭，暂时解决了陕西省财政收入的燃眉之急，上半年财政收入实现了“时间过半、进度过半”的目标。

　　下半年在地方债受限、房地产调控趋紧的大背景下，弥补财政收入缺口成为了一个重要问题。陕西省在这时调整土地使用税也不难理解。

　　陕西省地方税务局官网近日上传了一篇题为《房产税开征的必然性》的文章。文章提出，城镇土地使用税则税率过低(按面积征收0.6-30元/m2)，既无法对地方财政构成支撑，又无法有效抑制市场投机行为，成为过时的、不能反映房地产发展变化的僵化税制。

　　影响几何?

　　在中国人民大学商法研究院院长刘俊海教授看来，征收土地使用税对政府和地产商来说都是好事。尤其是对于政府可谓“一举三得”：一是增加政府财政收入;二是有助于严控土地，贯彻保护耕地，保护“红线”;三是稳定房价，树立政府的形象，避免政府成为助推房价的替罪羊。

　　同样，施正文教授也认为，征收土地使用税在增加财政收入、保护土地的同时，一定程度上具有调节的作用。“人均耕地面积少的地方税额重，这种手段能够让建设单位尽量少占用土地，并且提高对土地的维护意识。”

　　但此番调整或将对地产商带来不小的压力。

　　一位湖北襄阳的地产人士早先经历过土地使用税调整。他告诉记者，在土地使用税从每平方米每年4元涨到现今的7元后，他每年为其所持有的一块位于襄樊市襄阳区的400亩(约合26万多平方米)土地缴纳的土地使用税达到180多万元。该地产人士向记者提供了2016年第三季度的缴税凭证，显示每季度需要上缴约40多万元。

　　该地产人士称，根据规定，土地开发完成、将房屋销售后购房者办了房产证，地产公司才能不再缴纳土地使用税。因此，开发周期越长，土地使用税的压力越大。他认为，若土地使用税严格征收，将推动开发商加快开发和销售。

　　按照一块土地从拿地开发到最终出售的4年周期，这块土地总共需要缴纳的土地使用税额高达700多万元。

　　襄阳地税局有关人员告诉记者，当地土地使用税由土地所属方缴纳，按年计算，分期缴纳，通常是一季度上缴一次。如果偷逃土地使用税除了会被税务机关追查、要求补缴外，还需上缴滞纳金和罚款。

　　记者从刘俊海教授处了解到，除了土地使用税以外，开发商从地方政府拿到土地后需要缴纳的还有国有土地出让金、城市维护建设税、教育附加税，以及开发过程中的印花税、契税等等。一块土地在流转、开发环节都会产生大量需要缴纳的税费。

　　“土地使用税是使用期间的税费，需要按期不断上缴，对地产商来说是不可忽略的成本压力。相比之下，其他费用均为一次性缴纳完毕。”一位福建地产业内人士向记者表示。

　　该地产商持有的一块仅84亩的土地，按照当地每年征收8元土地使用税的标准，每年仅土地使用税一项就需要上缴超过45万元。

　　就地产商而言，虽然土地使用税的征收提高了地产商的运作成本，但刘俊海认为它可以倒逼地产商理性投资，作出正确的经营投资决策。“征收土地使用税作为企业的动态变量之一，企业在变动不均的税收环境下作出经营投资的判断决策，得进行成本效益分析。土地使用税的开征可以倒逼地产商理性投资，避免跟风从事房地产泡沫的继续性投资行为，以至于影响整个实体经济和金融安全。与此同时，也增加房地产开发的政策环境透明度，提高政策预期。”刘俊海说道。

　　施正文教授还对记者补充道，由于中国目前征收土地使用税的范围只有经营性土地，并不针对居住用地。因此地产商在完成住宅用地建设并移交给居民后，就不需要缴纳土地使用税。因此，按期缴纳的土地使用税也有助于加快地产商建设进度。

　　“对于税费改革来说，大的方向是不断减税，从这个角度看，关于税费成本是否会转嫁到买房者的担心是没有必要的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。中原置地首席分析师张大伟也认为，目前全国的土地使用税额都不算太高，对房价影响有限。

　　另一方面，土地使用税的执行情况也各有差异。前述襄阳地产人士向记者透露，他所知的位于南方某地的土地未被征收土地使用税。而一位不愿具名的专家告诉记者，的确存在地方政府不征收土地使用税的情况。

　　“按照规定，地方政府并没有减免其他土地使用税的权限，但并不排除一些地方政府为了政绩突出，会通过‘变相减免’土地使用税的手段进行招商引资，所谓‘变相减免’，意即先令开发商缴纳土地使用税，之后以财政支出等其他方式将税款退给开发商。”该专家说道。不过据他了解，这样的情况并不普遍。

　　陕西某地产商告诉记者，过去税务部门针对房地产的税收，基本都是在项目开发完后，集中清算、征收，因此很多小的地产商卖完项目后就注销公司，把应缴纳的税逃避掉了。该地产商称，这就是地产行业很少出现偷税漏税的原因。