迈向楼市市场“存量房”时代渐行渐近　你准备好了吗

　　迈向“存量房”时代

　　上半年，杭州全市二手房市场格局悄然发生改变，呈现往郊区外扩的特征。根据透明售房网数据统计，上半年杭州全市(含萧山、余杭)二手房成交58874套，同比去年增长了16.33%。其中主城区上半年二手房成交31703套，同比去年的34140套下降了7.14%;余杭区共成交16118套，同比去年的8175套增长了97.16%;萧山区共成交11053套，同比去年增长了44.79%。

　　近几年杭州传统购房区域房价迅速攀升，已超出多数购房者的承受能力，加上房源供应问题，无法满足购房者的换房需求，导致区域需求潜移默化地向周边扩大，其中下沙、萧山、余杭的交易份额不断上升。

　　此外，随着市中心土地资源的稀缺和新房供应的减少，这两年城市地铁城建基础设施的快速发展，杭州城市发展不断由市中心向周边扩张，一些本来地段较偏的区域，已经出现相当规模的居住社区和商业氛围。

　　此外，上半年，杭州二手房市场呈现二手房、新房交易差距减小，二手存量房增长明显的特征。随着城市人口的不断涌入，特别是在新房供应不足，购房者需求缺乏足够选择余地的情况下，只能逐渐转向二手房存量市场。

　　从去年和今年新房和二手房的交易水平来看，存量房交易数量即将赶超新房。数据显示，2016年上半年杭州新房销售量是二手房的1.91倍，而今年上半年已经缩减至1.25倍，可见杭州正逐步进入由新房主导的市场向“存量房”时代的过渡。而随着更多“刚需”不断进入二手房市场，预计未来一段时间市场上对存量房的需求及消化能力还将加大。

　　90平方米以下反受青睐

　　从2016年上半年和今年上半年购房面积的数据变化来看，发现以90平方米作为一个分水岭，市场表现呈现两极化特征。一边90平方米以下面积段的购房比例不断攀升，另一边90平方米以上面积段的购房比例则相反，下滑迹象明显。数据显示，上半年60平方米至90平方米及60平方米以下物业合计成交占比超7成，占到71.57%，同比上涨7.76个百分点。其中尤以60平方米以下物业表现突出，上半年占比为33.75%，同比去年的26.53%上涨了7.22个百分点。而90平方米以上物业均有所下滑，其中90平方米至120平方米面积段同比下降0.99个百分点，120平方米至140平方米和140平方米以上物业分别下降了2.27和4.49个百分点。

　　据了解，60平方米以下物业交易占比上升明显，主要在于购房者绝大部分是首次置业者，受经济条件和居住需求的影响，这部分购房者只得把目光锁定在90平方米以下中小户型上，较于其他面积段的户型，房源总价上更能与之需求相匹配，不过从房源供应上来看，目前市场上小面积段房源更多的来源于市中心一批房龄老、但总价低的老旧社区。此外限购后，二套置业的首付比例提升至6成，利率有所上浮，换房成本的增加，也导致部分改善型需求只能在购房成本或面积段上有所取舍。

　　从成交客户购房年龄来看，90后购房比例正呈现逐年上升的趋势。上半年购房群体年龄分布主要集中在21岁至40岁年龄段，与往年主要以31岁至40岁年龄段的购房群体为主所不同的是，今年21岁至30岁的90后代表购房群体比例已比肩70后、80后。数据显示，上半年31岁至40岁年龄段比例为38.27%,同比下降了4.36个百分点;21岁至30岁年龄段比例为37.79%，增加了6.19个百分点。此外41岁至50岁年龄段的购房人群也有所减少，比例为13.02%,减少了1.38个百分点;51岁至60岁年龄段比例为5.56%，同比减少0.2个百分点;60岁以上的比例占到4.56%，同比增加了0.25个百分点。

　　近几年购房群体越来越年轻化，而90后购房群体上升的趋势符合正常的市场规律，随着这一群体整体年龄的增长，其经济收入也会不断提高，导致购买力也在逐渐增强。此外，多数90后购房更多的是出于家庭购买行为，目前90后在购房首付资金上以父母支持、自行还贷的现象较为普遍，随着90后购房队伍的不断扩大，这部分群体将代替70后、80后成为市场上的新刚需。