北京存量商办网开一面可租售 代理销售跟进不易

　　亚豪机构市场总监郭毅在接受北京商报记者采访时表示，中介公司有可能会重新代理商办类房屋业务，但预计买卖业务量不高，门店将以出租业务为主，这种情况下，单纯靠租赁业务的营收很难支撑一家中介门店的运营。基于此，商办类房屋区域很难再出现很多家中介公司门店，市场会出现优胜劣汰。

　　好消息与坏消息

　　“此次商办政策的补充说明，从内容看，与之前调控政策要求并无区别。但基本明确了政策的主要方向是遏制增量，对存量，特别是小业主已经使用的存量暂做引导。”张大伟认为，对小业主来说算是好消息，对企业来说，这肯定是坏消息。未来调控的重点依然是企业手中的商办类产品，这部分大约有几万套未签约。整体来看，市场未来新增量将受到的影响最大。

　　那么，企业手中的商办类产品货值有多大呢?张大伟进一步称，过去十年间，北京合计出让1701宗招拍挂土地，其中有721宗工业用地，剔除这部分之外，合计有大约980宗地块，除少部分R2住宅用地外，其他全部或者部分为商办属性，住宅用地中25%左右为商办属性配套，“商服+综合”基本全部为商办。也就是说，过去十年，北京供应了商办类用地大约7000万平方米。

　　此外，实际成交面积大约为4500万平方米，只考虑这十年的供应与成交，北京商办类市场大约有2500万-3000万平方米的潜在库存。再计算大约两年周期的土地库存，合计有1500万-2000万平方米左右。这意味着，北京商办未开发的面积大约有5000万平方米。

　　按照每平方米土地(市值)2万元计算，大约有10万亿元的土地价值。张大伟表示，剔除已经交易的1万亿元，以及目前市场中2.5万亿元左右的货值。整体来看，受到政策影响的商办市场总市值超过6万亿元。

　　从目前成交来看，张大伟预计，二季度北京商办类物业成交跌幅很可能在九成以上。在过去几个月北京商办类物业每月签约都在3000套以上，预计在二季度有可能快速跌到500套以内。

　　有业内人士分析认为，企业手中的商办类产品潜在供应量巨大，成交量大跌的情况下，如何破解销售难题是房企不得不面临的一道坎。