11月成交环比降三成去库存得花半年 楼市现买方市场

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“万元出头”水乡片区成交最火

瑞峰·瑞城搜统计数据显示，以本地购买力为主的中心城区则出现量价齐升，均价环比上涨24%，为21443元/平方米，成交量为2.97万平方米，环比上涨21%。不过，中心城区房价上涨，同样是由于目前供应量少，受个别楼盘以约2.2万元/平方米集中签约推动。

另外，最近最值得关注的是水乡片区，多个楼盘以万元出头的定价推货，成为目前东莞楼市最热门的区域。根据数据显示，水乡片区11月住宅成交均价为11006元/平方米，环比下滑3%，成交量达到12.91万平方米，环比上涨12%。水乡片区11月住宅成交量占全市比例三成多。

受到价格两极分化影响，东莞住宅成交区域分化也比较严重。合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示，11月成交量前四区域分别为麻涌、常平、大岭山和虎门，四镇累计成交达2123套，全市占比57%。其中仅麻涌镇成交近千套，约946套，全市占比达35%。

中低价外围区域成交突出。11月成交量前十区域中，有4大区域均价在1.3万元/平方米以内，主要分布于外围区域，如水乡片区的麻涌镇、望牛墩镇及莞北片区的石碣镇。这些区域在此前的东莞楼市当中都属于不受重视的区域。

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供过于求 去库存时间升至6个月

随着今年进入尾声，东莞住宅市场成交量下滑，库存持续增加，长期供不应求的市场或将出现变化。虽然今年各大房企赚到盘满钵满，但是明年市场不乐观，供应量大、竞争压力大等都让其不得不提前做好计划。业内人士认为，随着去库存时间的上升，楼市从卖方市场进入买方市场，开发商出货压力加大，降价也将进一步到来。

据合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示，11月东莞住宅新增供应面积约75.9万平方米，7480套，供求比达1.8：1，创下2015年3月以来最大，出现严重供求失衡，明显供过于求。

此外，截至2016年11月30日，东莞一手住宅库存面积约303万平方米，按照过去2个月平均消化速度，去库存时间约从10月份的3.3个月急速上升至6个月。不过该研究中心认为，从目前来看，库存量整体仍处于低位水平，短期内房价仍受支撑。

但也有业内人士向记者透露，年底开始将陆续出现各种促销优惠措施，在成交量持续下滑的压力下，今年年底的暗降，或将慢慢过渡到明年市场的明降。

房企销售金额全年销量 前三甲或已提前出炉

不过，从房企的角度来看，由于今年1~11月各大房企商品房签约金额已经大幅超过去年同期，剩下的一个月时间许多房企或进入顺卖阶段。在没有资金回笼压力的情况下，品牌房企出现明显降价的可能性很低。

根据合富辉煌（中国）东莞市场发展研究中心统计数据显示，今年1~11月东莞市商品房签约金额前十名房企当中，万科、碧桂园、光大位列前三甲，恒大、金地、保利、新世纪地产、和记黄埔、卓越地产和鼎峰地产紧随其后进入前十名。而前十名房企当中，外来品牌房企占七席，东莞本土房企占了三席。

从数据来看，万科和碧桂园两家房企成交金额均达到100亿元以上。其中万科今年前11个月东莞商品房销售金额达151亿元，同比去年同期上涨38%；碧桂园为115亿元，同比去年上涨63%。在前十名当中，同比上涨幅度较大的还有卓越地产，今年前11个月其在东莞的销售金额达31亿元，但同比去年上涨了3567%，和记黄埔为34亿元，同比去年同期上涨了509%。

总体来看，今年前11个月东莞商品房签约金额前十名房企就成功销售了608亿元，同比去年前十名上涨了62%。