最近2个月房地产市场面临了3轮房地产调控风暴:从特征看可以分成:
第一轮:北京930开始的22个城市联合国庆假期收紧调控潮。
主要特征是主要从限购、限贷、土地供应等方面进行调节。
第二轮:各地从10月8日到11月27日。
主要特征是:各地的落地执行,基本出台调控政策城市都1-2次发布了落地执行细节,全国各地继续大力开展房地产市场整治行动,预计今年四季度调控城市的政策环境都将维持从紧局面。在第一轮前期限购、限贷政策出台后,10月中旬开始全国各地开展了前所未有的一次房地产调控全面落地执行,这也使得本轮房地产调控与历史上各次调控相比,政策执行力度最强。
第三轮:11月28日开始上海发布的全面信贷收紧政策,虽然到目前只有一个城市,但这是第一个城市提及全面恢复2014年930政策之前的认房又认贷。
政策的主要特征就是认房又认贷,基本恢复到2014年930之前政策力度。
预计后续很可能包括其他一线城市及涨幅比较快的二线城市,都有可能部分恢复认房又认贷,这一政策对市场的改善需求打击非常大。
第三轮政策已经从前两轮的主要影响投资,到第三轮的开始全面约束改善需求,所以预计影响较大。
上海、天津等升级调控的城市都是房价前期涨幅较高的城市,从10月房价走势看,有所放缓,但部分依然在上涨中,升级调控是为了停止上涨。
从市场走势看,11月市场成交开始明显下调,叠加这些调控措施有望市场继续降温。
上海10月房价环比上涨0.5%,天津10月房价环比上涨1.3%。
从土地成交角度看,上海天津,今年截止日前,成交金额全面超过千亿,其中天津更是翻倍。上涨139%。
本轮调控的主要特征是从上而下的目标式管理,成交量趋稳,价格涨势放缓,一二线楼市降温,三线城市稳定增长,城市分化显著,调控政策取得一定预期成效。北京、成都、天津、深圳、郑州、厦门、上海,7个城市在10月下半月出现了价格下调。
从这接近2个月60天的调控看,本轮房地产调控与往年最大的不同是:
持续的打补丁,加压力。叠加历史最严格的执行力度。所以从市场影响看,政策效果非常明显,降温趋势延续。
第三轮调控逐渐开始银行金融端发力,包括11月底济南、南京等地部分银行暂停房贷。最近从银监会到地方,都开始明显收紧房地产信贷,信贷收紧,未来市场将快速告别价格过快上涨。
过去十几年的房地产波动历史,与货币政策完全吻合,一旦信贷政策收紧,房地产市场将快速降温。
在前期限购、限贷政策出台后,国各地开展了前所未有的一次房地产调控全面落地执行,这也使得本轮房地产调控与历史上各次调控相比,政策执行力度最强。
预计四季度过去房价涨幅较快的10几个核心区域城市,房价将从10月份的停涨到11-12月的微跌。
从2015年3月30日开始的,本轮因为资金潮导致的楼市持续火爆上涨,在2016年930开始的22个城市严格调控下降温,持续18个月的爆发在10月份出现看短期拐点,政策变化是本次楼市调整的主要因素,所以后续市场走势依然看资金价格与政策变化。
整体看,预计本次调控周期起码持续6-9个月,甚至有可能周期拉长到2018年。20个城市城市房价将出现10%以上的价格下调空间。
2022-02-17 10:35
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