楼市冲击下的货政调整路径 楼市资金面不会明显收紧

　　同时，此次密集发布调控政策的20多个城市，尽管普遍收紧了杠杆，但对于首套房购置，仍坚持30%的最低比例。另外，对那些“先卖后买”的改善型需求，也坚持30%至50%的较低首付比例。比如，在楼市并不那么热闹的广州，对“先卖后买”仍执行30%的首付。这完全不同于2010年6月至2014年9月实施的“认房又认贷”的杠杆限制标准，即“无房有贷款记录的，再申请贷款也算二套房”，必须执行60%至70%的首付比例。这么看来，当下的热点城市杠杆控制仍采取较为温和的方式。

　　热点城市的温和调控，也是为了避免因紧缩过度，特别是货币政策急速转向，触发类似于去年6月那样的股市大震荡的局部金融风险。在人民币贬值和美元加息“双重预期”下，这样的处理是合理的。相比2014年至2015年开发投资增速每年10个百分点的下滑，在当前开发投资和新开工低迷的情况下，即便紧缩杠杆导致热点城市楼市降温，至少不会对投资和消费形成严重的冲击。

　　更为重要的是，“稳增长”已有了新预案，未来政策组合拳将更倾向财政政策（而不是货币政策），即积极的财政政策将会更加“积极”。形势已经很明朗，不管是民间投资的下滑，还是房地产开发商“龟缩”于一线重点城市，或银行从企业到居民（房贷）的信贷投向的转换，财政赤字率从2015年的2.3%提升至2016年的3%，所有这些问题，都光靠积极的货币政策是解决不了的。

　　值得注意的是，以基建为核心的财政政策，决定了货币环境仍将保持宽松。这不，国开行的政策性金融债券要在银行间市场发行，变相提振了银行资金投放；国开行贷款作为种子资金，意味着其余资金将来自商业银行；PPP项目以地方10%的一般财政预算支出作为启动资金，其余资金也将以商业银行贷款为主要融资渠道。国开行今年以来已发行2.4万亿政策性金融债和2万亿种子贷款，四季度PPP落地金额将达1.25万亿。因此，当前及2017年的货币环境与2010年至2014年上半年的紧缩基调已完全不同，这也决定了未来楼市的资金面不会明显收紧。