金融街商务地产模式转型错步 净利润连续下滑20%背后

金融街2015年以来的表现确实差强人意，作为被安邦看重并持股29.98%的公众公司，金融街需要一份更漂亮的业绩和财务数据来证明自己。

作为A股市场中商务地产的佼佼者以及最早使用公允价值模式进行后续计量的公司之一，金融街控股如今正深切感受到“成也萧何、败也萧何”的滋味。

近日，金融街发布的2016年半年度业绩预告显示，2016年1月1日-6月30日，归属于上市公司股东的净利润约6.9亿元，比上年同期下降约20%；基本每股收益约盈利0.23元，同比下跌26%。

对于业绩变动原因，金融街指出，预计归属于上市公司股东的净利润较去年同期下降约20%的主要原因，一是2015年上半年公司金融街中心改扩建项目竣工，计入投资性房地产，产生公允价值变动收益11.75亿元（税前），而2016年上半年公司无新竣工计入投资性房地产的项目，未产生公允价值变动收益；二是公司2016年项目结算存在季度间的不均衡性。

这是金融街净利润指标继2015财年下滑23%后，第二次出现超过20%的跌幅。自从2008年开始响应会计准则，对投资性房地产项目采用公允价值计量后，金融街的财务数据一度受益于由公允价值计入所带来的所有者权益增厚，但随着近年来进入结算通道和转为投资性房地产的商务地产项目减少，公司利润也一再下滑。

为了熨平这种波动带来的风险，金融街从2014年开始加大住宅地产比重，并向广州、上海等北京以外的重点城市大举扩张。

然而，高杠杆购入的高价地又为金融街带来了新的烦恼，如今这家北京国资企业正在探底的路途中摇摆不定。

商务地产之踵

观点指数发现，按照金融街写入年报的定位，“以商务地产为核心，以住宅地产为基础，适当增持优质物业，提升全价值链运营能力”是公司当前的业务模式。

多年来，商务地产一直是金融街地产销售的重要组成部分，甚至成为左右当年销售排名的胜负手。

根据金融街公布的数据，

观点指数计算得出，从2010年至2015年六年间，公司销售分别为162亿元、130亿元、205亿元、225亿元、130亿元和150亿元。其中，商务地产占比分别为37%、64%、46%、66%、56%和33%。

以最近六年中的销售大年2013年为例，当年金融街合共实现225亿元地产销售，其中北京地区共完成161亿元的销售业绩，来自商务地产的贡献高达135亿元。

金融街控股2013年曾以39亿元、35.85亿元的报价分别向招商银行(600036,股吧)、太平人寿出售了金融街南扩区域的写字楼项目，仅这两笔交易就收入近75亿元，这也构成了金融街控股2013年获得较好业绩的基础。

此后，随着商务地产没有创下更好的成绩，金融街整体销售也开始萎缩，即使2015年住宅地产销售突破了100亿元，当年整体销售也仅为150亿元，在过去几年的销售中并不算特别好的成绩。