易宪容：建立房地产发展长效机制 需从住房本性入手

可见，要确立中国的住房市场的长效机制，德国房地产模式可以成为比较好的借鉴。特别是土地公有，更使采用这种房地产发展模式有了坚实的基础。而德国房地产发展模式的核心，是优先保证每个公民的居住权益，无论居民持有住房还是租房都是如此。如居民持有住房，那么居民拥有的住房是绝对生活必需品而不是投资赚钱的工具。要做到这点，可用不同的住房税收政策来限制。即凡住房投资的收益可通过不同的税收政策收归政府所有，而不是个人所得。如果居民租房，则有一套严格保护租客的法律规定，租客根本就不用担心房租上涨及被房东赶出。

我国现有的住房市场，由于是从计划经济向市场经济转轨而来，发展模式是选择性学习我国香港（高房价、高地价、高保障性住房），一开始就没有严格的法律法规来严格界定住房性质，使得我国房地产市场演变为以投资投机为主导的市场，住房成了投资赚钱的工具。这就是当前中国房地产市场矛盾的焦点所在。

所以，要建立起住房市场的长效机制，先得从住房性质界定入手。而要界定中国住房市场的性质，就得以公共决策的方式来进行。早几年的房地产市场规章多出自部门之手，或出自行业之手，不仅无法从公共利益角度来平衡各方利益关系，既得利益制度化越来越严重，以至于房地产市场越是宏观调控，楼价上涨得越快。由此，只有房地产政策公共决策化，才能聚集不同阶层的意见，平衡他们之间的利益关系，并使法律法规及政策切实有效执行。

比如，通过公共决策方式制定《住宅法》，把住房性质彻底地界定为居住功能，一切税收及信贷政策都围绕着这个界定。还有，通过公共决策方式修订现有的土地制度法规，以此来保证土地各权能界定清楚合理，建立全国性土地基金，而不是让国有土地的公有产权转化为地方政府所有。在这样的基础上来确立适应中国国情的房地产市场发展模式。

新加坡国立大学叶秀亮教授近日提出，要使中国经济再保持10年8%以上的增长，就得确立一个以中低收入居民有能力支付的住房发展体系。因为这个阶层的居民具有无限大的住房需求市场，政府只要通过持续10年公营住房建造，就可帮助这个阶层的居民实现“居者有其屋”，住房市场也将成为中国经济增长之动力。

其实，这就是建立一个什么样的中国住房市场发展模式的问题。前十几年我国住房市场快速发展与繁荣，但绝大多数居民（不仅城市也包括农村），仍有无限大的基本住房需求。如果能通过住房市场把这些居民的住房需求释放出来，既能造就我国住房市场的繁荣，又使住房市场真正成为中国经济增长的动力。这就是建立中国房地产市场长效机制的核心所在。

再清楚不过，释放绝大多数居民的住房消费需求，就得在上述所制定的法律法规基础上，以市场化及政府的力量来推行。而市场化力量，就是通过住房信贷政策及税收政策把住房界定为消费品，鼓励住房消费，遏制住房投资机制，去除住房赚钱功能。政府的力量，就是通过有限财政资源增加保障性住房建设，以此确保最为困难的居民的基本居住条件。换言之，有效的经济杠杆是房地产长效机制的主要内容，而保障性住房建设是房地产长效机制不可或缺的部分。

（文作者系中国社会科学院金融研究所研究员）