负利率时代来了 房地产离春天还有多远？

　　9月10日，国家统计局公布的数据显示，8月份CPI同比上涨2.0%，高于1年期存款利率。这意味着我国再次进入负利率时代。在负利率时代，房产无疑是居民资产保值增值的理想选择之一。

　　对国内房地产市场而言，负利率意味着什么?本期房产周刊将从房企出海、发债、土地市场情况等角度，探讨负利率背景下的房企发展路径的选择。

　　“负利率”，是指一年期存款利率低于全国居民消费价格指数(CPI)增速。目前，央行1年期存款利率降至1.75%，而国家统计局公布的最新数据显示，因鲜菜、猪肉价格大幅上涨，8月CPI同比上涨2.0%，如此一来，居民存款实际负利率出现，我国再次进入负利率时代。

　　在负利率时代，为避免货币资产缩水，居民往往会尽量少存钱，将更多的资金投入其他渠道。记者注意到，自上世纪90年代以来，我国经历过4次负利率时期，期间房地产大多呈现上行趋势。那么这一次，房地产能否借助居民储蓄转移的机会迎来新一轮上涨?地产商又该如何把握这一机会?

　　负利率或成常态

　　2014年6月，欧洲央行宣布下调隔夜存款利率至负0.1%，这是全球主要央行首次将该利率下调至负值。随后，日本央行也在去年9月首开先例，以负利率推行债券货币化。考虑到美国自推出QE后利率基本保持在零的水平，低利率甚至负利率已经成为全球各国央行货币政策的常态。

　　香港粤海证券投资银行董事黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，对于一个经济体而言，负利率可以有两个方面的体现：一是名义利率为负，二是实际利率为负。前者是指居民在银行的存款没有利息，后者是指名义利率低于通胀率，即存款利率跑不赢CPI。

　　华泰证券的研究报告显示，自上世纪90年代以来，我国经历过4次负利率时期，分别是1992年10月~1995年11月、2003年11月~2005年3月、2006年12月~2008年10月、2010年2月~2012年3月。

　　记者注意到，在上述4个负利率时期，CPI的最高值分别达到27.7%、5.3%、8.7%与6.5%。与以往不同的是，本轮负利率的特征体现为“低利率低通胀”，8月份的CPI达到2.0%，与以往相比仍处于较低水平，利率的快速下降是本轮负利率出现的主要原因。

　　“虽然目前利率水平已经创下数年新低，但由于实体经济依然面临下行压力，政府与企业的投资意愿被压缩，PPI与CPI都很难出现大幅上涨，因此不排除接下来央行可能还有进一步降息的动作，以此来降低实体经济成本，启动基建项目”，黄立冲表示。

　　申万宏源证券首席宏观分析师李慧勇也认为，在经济内生动力不足的情况下，政策将根据需要为“稳增长”保驾护航，如果有需要央行还会继续降息，负利率有可能成为未来一段时间的常态。

　　房地产的好日子?

　　在负利率时期，由于存款变相贬值，迫使资金更多地流入资产领域，从而推高资产价格，房地产作为国内最大的资产吸金池，或将率先受益。

　　国家统计局2013年公布的《1987年以来的国内商品房平均价格及上涨情况概览》显示，在我国4次负利率期间，房地产都呈现出价格大幅上涨的情况。

　　其中，1992~1995年，全国商品房价格由995元/平方米上涨至1591元/平方米，累计涨幅达到60%;2003~2005年，商品房价格由2359元/平方米上涨至3167元/平方米，累计涨幅 为 34%;2006~2008年，商品房价格由3367元/平方米上涨至3800元/平方米，累计涨幅为12.8%;2010~2012年，商品房价格由5032元/平方米上涨至5791元/平方米，累计涨幅为15%。

　　“不止是我国，欧美国家和日本在负利率期间，房地产也呈强劲上扬的态势”，新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者，目前A股正面临剧烈调整，房地产作为居民保值性最强的大类资产，有望成为负利率时代抵御通胀的最佳标的。加上目前贷款基准利率已经创下近年来的新低，如果没有意外，今年全国商品房销售额将会超过2013年，刷新历史纪录。

　　黄立冲也认为，房地产市场将从负利率环境中率先受益，但与以往普涨的市场格局不同，接下来城市分化依然严重，经济基础较好的一二线城市房价上涨速度较为明显，三四线城市由于供求关系失衡，受益程度相对较低。