商品住房中配建一定比例公租房 平抑房地产市场价格

　　今年以来，公租房“补位”保障住房的作用愈加明显。同时，政策对公租房的关照程度也在不断提升。

　　5月9日，财政部公租房税费减免优惠政策加码。

　　5月17日，住房和城乡建设部等四部委鼓励推出集体宿舍公租房、集体建设用地建设的租赁住房用于公租房等。这些举措都在于解决“保障覆盖面较低”“保障门槛较高、力度不够”等公租房现存的问题。

　　业内人士预计未来围绕着公租房还会有更多的保障政策推出。

　　商品住房中配建一定比例公租房

　　5月17日，住房和城乡建设部网站信息显示，住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部、自然资源部共同印发《关于进一步规范发展公租房的意见》(简称“意见”)。

　　从意见内容来看，规范发展公租房的意味明显。重在解决城镇中低收入居民和新市民住房问题。

　　据住房和城乡建设部的官方数据显示，截至2018年底，3700多万人住进公租房，累计近2200万人领取公租房租赁补贴。公租房“补位”保障房的作用不能小看。但是，部分大中城市公租房保障需求量大，但保障覆盖面较低，尤其是对新就业、外来务工人员来说，公租房的申请门槛较高。

　　“新的政策体现了对公租房继续支持的政策导向。与完善住房市场体系和住房保障体系密切有关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进这样认为。

　　意见对城镇住房保障体系给予了更清晰的规定，即包括配租型的公租房和配售型的共有产权住房体系。在公租房领域，明确提出保障低保低收入、中等偏下收入家庭两类群体。对于这两类群体，对应了实物配租、租赁补贴两种方式。

　　对于人口流入多、公租房需求大的城市，意见提到要切实增加公租房实物供给，可通过配建、长期租赁等方式多渠道筹集房源。比如，制定在商品住房项目中配建公租房的政策，明确配建比例。同时鼓励政府将持有的存量住房用作公租房。

　　而北京在此方面已有所表现，据悉，北京冬奥村项目今年年底将实现结构封顶，赛后将作为人才公租房使用。

　　同时，为了防止保障与市场出现错位，意见提出既不能把公租房违规转为商品住房，也不能将对公租房的支持政策用于发展商品住房。

　　对此，严跃进认为，从意见的内容来看，将更利于住房困难人群与租房保障进行匹配。

　　集体建设用地的租赁住房用作公租房

　　此次公租房意见有很多创新点。比如提出利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市，可将集体建设用地建设的租赁住房长期租赁作为公租房，租赁期限一般不低于5年。

　　据悉，当前全国有18个城市正在试点集体建设用地建租赁房 。而北京集体建设用地用于建设公租房早有先例，比如唐家岭新城是北京市利用集体建设用地建设租赁型住房第一批试点项目，也是北京市第5个利用集体建设用地建设公租房的项目。

　　对此业内人士认为，这也意味着后续公租房建设将获得更多的土地来源。那么今后，随着部分城市大规模发展公租房，不仅可以建设市场化租赁住房，还可以成为房地产企业需要研究的新开发模式。

　　此外，意见提出了一种新的物业产品，即集体宿舍形式的公租房产品。此类住房主要面向新就业、无房职工、外来务工人员等，尤其是面向开发区和产业园等。这无疑体现了公租房强调的“职住平衡”的政策导向。

　　与些同时，公租房小区将被纳入到街道和社区管理中。这意味着公租房可以享受更多的社会福利和保障，使得公租房本身也是社区管理中的一个重要组成部分。这对于承租者权益的保障、公租房租赁生活品质的提升等都有实质性利好。

　　值得一提的是，政策对于承租人的租赁行为提出了很多约束内容和管控内容，包括租金上调、门禁管控、信用约束、司法追究。

　　在门禁管控方面，北京已有所举动。据悉，在今年的6月，所有的公租房都会安装人脸识别系统，目前已经采集了10万条的信息。公租房采用人脸识别系统，也就是为了防止转租转借的行为，希望人脸识别系统能够成为保障低收入和外来务工的最后一道“防火墙”。如果发现有转租的家庭，在5年内不能重新申请公租房和共有的产权住房

　　建好公租房有助坚持“房住不炒”

　　在继续推进商品房建设的同时，积极开拓壮大住房租赁市场，建立租购并举的住房制度，有利于在相对较短时间内满足更多民众的住房需求，实现全体人民“住有所居”的目标。同时，大力发展公租房建设，有利于形成强大、配套、互补的住房租赁市场，更好地满足和改善不同群体特别是“夹心层”的住房需求

　　财政部、国家税务总局近日联合发布《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》，引发社会广泛关注。舆论普遍认为，此举有助于推进公租房建设，更好地满足人民群众住房刚需，有利于更好坚持“房住不炒”定位，平抑房地产市场价格，促进建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

　　公共租赁住房是一种新型保障性住房。其主要特点在于，不是由房地产市场自发形成，而是由各级政府主导推动;不是用于出售，而是以租赁为主;虽然各地公租房的对象视房源等因素而有所不同，但主要还是面向中低收入者和工薪阶层。

　　20多年来，我国房地产市场快速发展。但相对而言，租赁市场发展滞后于普通商品房市场，而且用于租赁的房屋主要来自居民个人私房。廉租房虽然也以租赁为主，但主要是面向特定群体。在投资投机性购房形成虚假需求、拉动房价过快上涨的情况下，以个人闲置房屋为主体的住房租赁市场价格也往往水涨船高，加重了居民住房负担。所以说，在继续推进商品房建设的同时，积极开拓扩大住房租赁市场，建立租购并举的住房制度，有利于在相对较短时间内满足更多民众的住房需求，实现全体人民“住有所居”的目标。同时，大力发展公租房建设，有利于形成强大、配套、互补的住房租赁市场，更好地满足和改善不同群体特别是“夹心层”的住房需求。

　　财政部、国家税务总局的公告篇幅不长，但“干货”很多。一方面是对公租房建设、经营者的优惠。比如，建成后免征城镇土地使用税，对经营管理单位免征契税、印花税，对一定条件下转让旧房作为公租房房源免征土地增值税，等等。另一方面是对符合条件承租公租房者的优惠。比如，免征房地产税，对住房租赁补贴免征个人所得税等。这些优惠条件的实施，一是将鼓励更多的主体建设、经营公共租赁住房，增加公租房的供应量，继而扩大公租房供应的对象和范围;二是有利于减少必要必需的前期、中期乃至后期投入，降低开发建设经营成本;三是有利于降低租赁价格，继而有利于平抑整个住房租赁市场乃至房地产市场价格水平;四是鼓励更多符合条件的城镇居民特别是中低收入者、年轻工薪阶层在经济条件尚不具备的时候，以租赁方式改善住房条件，满足居住需求。

　　推进公租房建设，在税收方面给予优惠是非常必要和有效的。但要使公租房真正在住房体系中充分发挥作用，仅靠税收优惠政策还是不够的。各地在建设、经营、管理过程中，还应努力做好几个方面的工作。要注意在位置布局上合理均衡，尽可能与城市人口、产业、交通等方面的布局、规划衔接配套，不能都集中于相对偏僻、交通不便、建设成本较低的地区;要注意搞好配套设施的建设，包括交通、商业、服务、医疗、教育等方面的设施都要配套衔接，不能因价格相对低廉而忽视了这些必要保障;要注意做好宣传引导工作，使更多人了解公租房建设的意义和优惠条件，认识到通过公租房能以相对较低成本尽早实现改善居住条件的目标。

　　与此同时，仍要继续坚持房地产调控目标不动摇，坚持“房住不炒”定位不动摇。要尽快纠正前一时期某些地区以某些名义暗地放松楼市调控的做法，巩固和扩大这一轮楼市调控成果。只有长期有效地遏制投资投机性购房，改变房价快速上涨的态势，才能在大力发展包括公租房在内的住房租赁市场的同时，改变“租房不如买房”“晚买不如早买”的预期，真正建立起“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，使人们尽快改善居住条件，也使房地产市场长治久安、行稳致远。

　　(来源：新京报、经济日报)