4月份,众多美剧迷期待已久的《权力的游戏:冰与火之歌》第八季上演,国内楼市也正演绎着一场冰与火的现实剧。
4月16日,国家统计局70城房价出炉,楼市“春天”在这些数据中得到清晰的验证,其中尤以一二线最为明显,部分三四线则陷入低迷、收缩。
市场分化之下,“因城施策”的调控也发生分化,在一些城市限售到期、“抢人”大战爆发的同时,一些城市却收紧了调控,各个城市间的调控节奏和具体措施都明显不同,不过,“防止房价大涨大跌”成为基调。
楼市“一刀切”的时代彻底过去了。中国房地产市场和调控正在进入一个新的时期,城市之间的分化将是长久的趋势,包括增量与存量市场均是如此。增量市场将发生在二次城市化的城市群和都市圈;一线城市等普遍已进入存量市场,开发商运营进入深水区。
70城中4城新房价环比下调
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,3月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比增幅为0.6%,同比增幅为11.3%。其中环比增幅相比2月份的水平有所扩大,部分城市高价楼盘密集入市,也容易带来均价反弹。”
记者注意到,2月份有9个城市新建住宅价格环比下调,而3月份仅深圳、上海、韶关、赣州4个城市下调,长沙与上月持平。
房价环比下跌的四个城市,与去年同期相比仍然上涨,深圳同比涨0.3%、上海1.2%、赣州7.2%,韶关5%。
张大伟指出,65个城市房价上涨,再次接近2017年市场热度最高时间点。
三线城市丹东成为3月份房价环比上涨最多的城市。此外,锦州、常德、平顶山、大理等城市环比涨幅均超1%。
严跃进分析认为,丹东、锦州、常德等城市房价环比上涨过快。此类城市政策相对宽松,同时这两年基础设施改善力度大,房价容易上涨。东北市场房价一直是处于底部的,后续也容易上涨。一旦上涨,其涨幅会明显超过全国平均水平。
调控新阶段
市场分化之下,“因城施策”下的调控也表现出明显的差异性。
据记者了解,作为国内最早出台限售令的城市,目前厦门首批限售房源即可解禁入市。除此之外,福州、青岛、广州、徐水、长乐、常州、东莞、扬州、常德等九城的限售令也已到期。
开年以来,杭州、深圳等地接连放松人才落户政策,新一轮的“抢人”大战上演,而根据这些城市的楼市政策,落户即可购房,实际上间接突破了限购。
与此同时,一些城市却收紧调控。
4月以来,北京、深圳、长沙、合肥等地陆续出台楼市收紧政策,以整顿房地产市场,遏制投资炒作。
4月15日,国管公积金出台新政,对二套房贷款实行“认房又认贷”,二套房首付比例调整为最低六成,最高贷款额度由80万元降至60万元,贷款期限不超过25年。
深圳、合肥、长沙也先后公布楼市收紧政策,规范商品房销售行为。整治“楼霸”、查处“哄抬房价”等行为。
张大伟认为,稳地价、稳房价、稳预期是今年中国房地产政策的关键,“三稳成为最关键的政策方向。稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定”。
宋丁也持同样的观点,“目前政策的放宽十分谨慎,既不能让楼市出现一路上涨,同时也不能够出现下跌,要始终保持在窄幅波动的格局里。”
同时宋丁表示,楼市政策会逐步走向碎片化,不同的城市间分化也会进一步加剧,过去一刀切的时代已经结束。现在不单是城市之间,甚至是城市的不同片区之间,政策的分化差异都会特别大。
诸多业内人士也认同,中国房地产市场和调控正在进入一个新的时期,城市之间的分化将是长久的趋势,包括增量与存量市场均是如此。
增量市场将发生在二次城市化的城市群和都市圈。随着“收缩型”城市人口流出到二次城市化的城市群和都市圈,未来的城市规模将逐渐向外延拓展,随之而来的住房需求是增量市场的主力。
贝壳研究院研究显示,在房地产市场经过了多年的高速发展之后,一线城市和部分二线城市,由于土地资源的稀缺性,城市可开发空间逐步缩小,压缩了新房市场的空间,二手房交易量逐步上升,市场进入存量房时代。
多家机构的调研显示,目前四个一线城市全部进入了存量时代,二手房销量远超一手房。在这些城市,开发商存量运营进入了深水区。
记者的调查显示,开发商在一线城市的运营业务主要包括购物中心、写字楼、长租公寓、物流仓储、产业园区等,在这些存量市场,运营能力将成为开发商们竞逐的焦点。
(来源:21世纪经济报道、每日经济新闻)
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