房住不炒定位逐步深入人心 多地松绑房地产调控政策

      近日，中国人民银行宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点。据报道，此次降准将释放资金约1.5万亿元，综合各种因素，净释放长期资金约8000亿元。

      从理论上说，降准增加市场流动性对资金密集型企业将产生积极影响。这主要表现在两个方面：一是央行降准使国内银行信贷能力增强，有利于房地产再融资；二是降准将增加货币供给，会压低市场利率。从楼市供给端看，降准后房地产开发企业的财务费用降低；从房地产销售端看，银行信贷资金充裕有助于降低居民贷款利率，可在一定程度上提振购房需求。不过，并不能因此就认为国内房地产市场会发生明显变化或“转向”。而且，由于央行降准具有明显定向特点，本轮降准对楼市影响极为有限。

      首先，房价预期变化。经过较长时期的楼市调控，“房住不炒”定位逐步深入人心，楼市投机炒作总体得到遏制，市场逐步回归理性。在此情况下，房价只涨不跌的预期得以纠正，房价在不同区域出现分化，一二线热点城市楼市价格保持平稳，三四线城市房价涨幅放缓。

      其次，降准具有定向特点。无论是2018年的四次降准还是2019年初的降准，央行定向降准意图十分明显，主要目的在于维持市场流动性合理充裕，扶持中小微企业融资，精准滴灌实体经济。因此，降准对房地产行业融资改善有限。央行降准主要是对冲基础货币投放缺口。随着国际收支调整，国内外汇占款增速出现了明显放缓，导致基础货币投放出现缺口。因此，央行降准具有明显的对冲性质，稳健货币政策取向没有改变。

      第三，房地产调控政策不会退出。2018年12月份，中央经济工作会议再次强调坚持“房住不炒”的定位，指出要夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。这表明，抑制房地产投资投机的政策不会退出，针对国内楼市区域等方面的差异，国家将采取灵活且富有弹性的政策，在执行方面重在落实各地政府主体责任。

      从长远看，如果楼市价格持续上涨，楼市泡沫继续膨胀，不仅危害实体经济健康发展，也会为系统性金融风险埋下隐患。要保持经济社会持续健康发展，需要尽快摆脱对房地产的过度依赖，积极发现和培育新的增长点。

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　　去年中国楼市出现调整，尤其是下半年调整力度较大，近段时间，部分城市也出现了政策松动和微调。专家预计，2019年“房住不炒”的政策主基调不会有实质性扭转，意即在支持居民合理自住型需求的同时，着力打压投资、投机性需求。随着去年下半年房地产市场持续降温，部分城市、部分区域2019年调控政策出现微调也在预期之中。

　　多地松绑房地产调控政策

　　近一个多月来，多个地方城市松绑了限购或者限售政策。其中，最为明确的是山东菏泽市，明确提出取消限售条件，这被理解成为“打响楼市松绑令的第一枪”。紧接着不少城市纷纷放宽购房限制。

　　1月10日，珠海市提出，将加快完善覆盖在珠海发展港澳人员的公共就业服务体系，探索放宽澳门居民在购房等方面的限制。1月3日，青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局发布通知，暂停“摇号售房”规则。2018年12月底，广州市出台最新规定，可异地提取公积金进行购房；几乎同时，佛山市取消了购房最低准入条件。

　　回顾2018年，房地产调控政策由紧到松。相对应的是，地方政府政策层面也出现明显的两阶段变化：前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，涉及四限政策持续高压，整治市场秩序，上调房贷利率等；四季度调控政策略有松动的迹象，广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比例，菏泽更是明确提出取消限售条件。

　　2018年12月，社科院发布的《中国住房发展报告（2018-2019）》指出，综合房地产市场周期、前期需求释放以及政策调控的多重影响，进入2018年下半年后，随着持续三年的调控政策逐渐显现效应，部分城市楼市逐渐显露疲态，土地溢价率不断下降、土地流拍不断增加，部分城市的库存又进入上升通道。

　　业内人士分析认为，2018年底中央经济工作会议继续坚持“房住不炒”的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。基于此，未来“房住不炒”、因城施策的政策主基调保持不变，在支持居民合理居住型需求的同时，着力打压投资、投机性需求，缓解热点城市房价上涨压力。

　　联系到近期菏泽取消限售，有分析认为本轮调控政策预期将出现转变，更多城市或将跟进松绑调控。尤其是那些库存压力较大的城市，放松调控的可能性更大。