2019年楼市调控“稳”字当头 江门房价有望稳中微涨

　　日前，两个与房地产行业紧密相关的重磅会议召开，一个是被看作是下一年经济发展、政策制定风向标的中央经济工作会议，另一个是全国住房和城乡建设工作会议。业内人士透过这两个会议观察认为，明年楼市“稳”字当头。

　　A 强调“三稳”和城市主体责任

　　2018年中央经济工作会议日前在京举行，其中，涉及房地产的主要提法是，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

　　据广州大学房地产研究所所长、房地产专业首席教授陈琳观察，本次会议有三大提法值得重点关注：一个是坚持“房住不炒”，说明宏观调控的基调未变;第二个提法是因城施策、分类指导，这意味着，地方政府或将拥有更大的调控自主权，可以根据自身情况进行微调。事实上，前不久，已有部分城市调整政策，比如，广州出台新政：“330”新政前出让土地其商服类物业可卖个人，以及山东菏泽取消“限售”，还有部分城市下调房贷利率;第三个提法是构建长效机制，从土地、税收、金融等方面着手，进而形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房供应体系。

　　全国住房和城乡建设工作会议则强调，2019年，重点抓好十方面工作，其中之一是：以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。继续保持调控政策的连续性和稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。

　　江门地产智库成员、楼市分析师冯景全认为，这次会议的“亮点”是提出稳地价、稳房价、稳预期，强调“三稳”和城市主体责任。经过几年房地产调控，已取得一定效果。从明年看，国内外环境复杂、对外贸易面临挑战，国内消费市场不太乐观、楼市土地流拍时有发生、成交量有所下降、地产悲观预期再起，因此，强调“三稳”和城市主体责任，在“房住不炒”的大原则下，有利于化解国内外的困难和挑战，保持经济平稳大局，符合人民的根本利益。

　　B “房住不炒”，预计明年楼市整体平稳发展

　　记者留意到，人民日报微博发表评论称，作为长期的住房制度安排，“房住不炒”早就写入十九大报告，不可能朝令夕改，投机客注定打错算盘。

　　那么，2019年的房地产市场将如何演绎?

　　陈琳认为，明年的总体走势是“稳”字当头——稳地价、稳房价、稳预期。

　　“预计将从前几年的防止大涨过渡到防止大落。”冯景全进而讲到，今年下半年以来，随着土地流拍时有发生、部分地区成交量和房价出现过快下滑，个别地区库存开始快速上升，不利于稳定社会经济。明年相关措施将围绕“稳定”展开，如果市场稳定，相关措施则不会出台;如果市场不稳定：成交量和房价下降过快，土地市场过于冷淡，库存上升过快，已影响到社会经济的稳定，在“房住不炒”的大原则下，不排除相关措施出台来稳定市场。

　　美智地产研究部则认为，具体操作层面，则提出坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，这意味着，房地产市场是否平稳健康发展则有望通过监测系统纳入政府的评价考核中。

　　该研究部还认为，由于“房住不炒”政策的指引，地方出台刺激性政策的可能性暂不大，政策调整方向更多是在自住需求层面，例如人才、落户、公积金等政策为主，部分限制性过强的行政手段也有机会逐步减弱。

　　“你怎么看江门明年的房价走势?”本报微信公众号于12月25日发布的问卷调查显示，除了1%的受访对象选择了“其他”，19%的受访对象选择了“不好说”之外，18%的受访对象认为“整体稳定”，26%的受访对象选择了“整体微涨”，36%的受访对象选择了“整体微降”。

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　　中央经济工作会议指出，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”这标志着我国房地产市场将从短期差别化调控进入构建楼市健康发展长效机制的轨道。

　　过去近两年的房地产市场分类调控，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，热点城市投机炒作动能基本消退，楼市迈出回归居住属性的坚实一步，坚挺的房价出现了松动，市场非理性成交回落。据国家统计局数据，2018年11月，我国一线城市二手住宅销售价格持续下降，15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有3个，较上月增加1个。受到资金面压力趋紧的影响，房地产开发企业以价换量的动力明显增强;同时二手房市场漫天要价情况也显著减少，市场成交渐趋理性。这些，都为下一步构建房地产市场健康发展长效机制奠定了坚实的基础。

　　构建房地产市场健康发展长效机制，房住不炒是根本定位。过去两年我国房地产调控取得预期成效的基本经验，就是深入落实房住不炒，即在保障合理住房需求同时，有效抑制住房投资需求，严厉打击投机炒作行为，保持房地产市场的平稳运行。当前我国经济运行稳中有变，变中有忧，外部环境复杂严峻，经济面临下行压力，客观上需要房地产市场能够理性应对，因城施策，分类指导。

　　构建房地产市场健康发展长效机制，关键是要夯实城市政府主体责任。在因城施策、分类指导的政策框架内，城市政府居于构建房地产市场健康发展长效机制的中心地位,既是政策实施的主体，也要切实承担落实房住不炒的责任。地方经济的稳定增长和财政健康的可持续，都离不开健康发展的房地产市场。值得注意的是，当前我国楼市稳增长的边际作用已经受到了终端需求刚性约束。若是过于看重政策措施的短期效果，而不顾中长期效应，不仅没有可能形成长效机制，而且反过来还会阻碍长效机制的建设，损害到中期经济增长，并引发市场风险过度积聚。因此，夯实城市政府主体责任，既要鼓励城市政府因城施策，也要加强对城市政府的分类指导，更要强化对房地产政策措施效应的监测与督导，确保政策实施后房住不炒的底线不被突破。

　　构建房地产市场健康发展长效机制，基础是完善住房市场体系和住房保障体系。应该看到，住房市场既包括商品房市场，也包括住房租赁市场。完善住房市场体系，就是要充分发展住房市场的各个子市场供应，利用市场机制和法律制度，来调节和保障不同种类的住房需求，实现绝大多数人各得其所。同时也要尽快完善城市住房保障体系，增加包括限价房、廉租房、公租房在内的保障房供应，积极满足城市中低收入人群基本居住需求，特别是热点城市新就业大学生、外来务工人员的刚性居住需求，这不仅关系到城市社会就业的稳定，也关系到经济增长基础的稳固。

　　综合看，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，既是构建我国房地产市场健康发展长效机制的逻辑起点，也是最终归宿。关键就是要发挥城市政府的主观能动作用，既要鼓励城市政府因城施策，也要进行分类指导，强化督导问责。而基础则是不断完善的住房市场体系和住房保障体系，既发挥市场机制的调节作用，又有公共职能供应，确保满足所有人的居住需求。

　　(房掌柜整理来源自江门日报、新华网)