市场流动性趋紧房企背负资金压力 纷纷牵手信托融资

“后续企业的融资情况会有所改善，包括房企资金回笼，房屋销售业绩变好，或者银行对地产的态度有所转变，都会对融资形成影响。但房企首先要熬过这个冬天。”

　　“临近年底，房企现金流压力大，需要提前融资，加快资金回笼，为明年的业务布局做准备。”12月13日，某信托公司企业金融部投融资项目经理对《国际金融报》记者透露，在银行吃了“闭门羹”的房企只好转向信托公司，信托成了房企融资的重要渠道。不过，目前大多数信托公司只为大型的房企提供融资，不再做中小房企业务。

　　该人士进一步对记者表示，目前房企通过信托融资的成本在15%至18%，甚至高达20%。但即便融资成本如此之高，房企也只能选择和信托公司合作，因为现在融资太难了。

　　临近年末，房地产行业对资金的“饥渴”愈发严重。同策研究院监测显示，2018年11月份，40家典型上市房企信托贷款融资金额达到73.6亿元，环比上涨62.3%。此外，用益信托网最新数据显示，11月份，房地产信托成立规模达到581.35亿元，环比增长48.07%，占比超过三成。

　　房企“牵手”信托

　　在市场流动性趋紧的环境下，信托渠道对于持续背负资金压力的房企来说，显得更为重要。

　　11月21日至11月24日，包括正荣地产、花样年集团、福晟集团和泰禾集团(000732,股吧)在内的房企，分别与兴业信托和光大信托签署合作协议，由信托公司为其提供综合授信。其中，光大信托为泰禾集团提供了200亿元的综合授信额度，与花样年集团和福晟集团也分别签署了100亿元的合作协议;兴业信托则为正荣地产提供了100亿元的授信额度。

　　用益信托网数据显示，截至2018年12月13日，用于房地产行业的信托产品共有4349个，金额为8369亿元，占到整个信托融资规模19646亿元的42.6%。

　　为何房企纷纷紧抱信托大腿?

　　有业内人士透露，作为房企融资的主要渠道，银行必须严格按照“四三二”(即四证齐全，项目资本金比例为30%，具有二级开发商资质)要求为房企发放贷款。很多有资金需求的房企并不符合要求。

　　用益信托网相关分析师指出，信托公司正变身为地产企业“输血”的重要渠道。从房地产公司的角度看，监管对房地产行业保持高压态势，房企的融资渠道收缩，资金链紧张，融资成本上升，加上年末市场流动性紧张，房地产企业对于资金需求上升。而随着房地产市场有转冷的趋势，信托公司也进一步加强了风控、抬升房企融资的门槛。

　　融资成本高企“在目前情况下，信托是可以为房企提供续命钱的。”上述项目经理对记者表示，多数信托公司都提高了房企融资门槛，比如只选择与全国排名前20的开发商合作，且要求是上市公司，小型房企基本被拦在门外。“对于房企来说，融资成本高并不是大问题。在"粥多僧少"的情况下，只要能拿到融资，再高的融资成本，房企也愿意出”。

　　据该项目经理介绍，目前房企通过信托融资的成本在15%至18%，甚至高达20%。“即便这么高的成本，信托公司选择房企合作时，还要求有抵押物。小地产商如果没有关系的话，信托公司并不会给予融资，除非是一线城市或者在当地排名靠前，抑或是信托公司的股东”。

　　某信托业人士在接受媒体采访时称，一家排名前五的地产公司去年信托发行成本在8.5%左右，今年可以接受13.5%。而一些中小地产公司的发行成本则更高，基本都在18%左右。

　　“15%的成本算是比较高的，如果企业接受如此高成本的融资，说明已经非常缺钱，房企的资金压力很大。”上海(楼盘)易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示，从实际情况来看，不同企业有不同的资金压力，对于融资渠道比较窄的房企来说，成本就会上升。从行业的整体背景来看，资金面还是偏紧。

　　严跃进同时表示，融资成本高与近年的政策调控有很大关系，去杠杆在地产市场形成很大的影响。“后续企业的融资情况会有所改善，包括房企资金回笼，房屋销售业绩变好，或者银行对地产的态度有所转变，都会对融资形成影响。但房企首先要熬过这个冬天”。

　　那么，为何信托公司不“待见”中小型房企?

　　“因为大型房企的抗风险能力较强。”严跃进认为，大型房企拥有大量一二线城市的住宅用地或商业用地，资产质量高，变现能力强。

　　同策研究院总监张宏伟指出，信托融资成本与融资期限、资金数量、抵质押措施等多种因素相关，但融资方的实力水平往往更被信托机构看重，因此不同房企依托信托进行融资的成本也不相同。

　　信托主动转型

　　在房企对信托融资需求加大的同时，房地产信托产品的收益率也在节节攀升。

　　12月12日，浙金信托发行的5亿元“汇业325号佳兆业佛山(楼盘)项目集合资金信托计划”最高预期收益率达到9.4%。近期，东莞(楼盘)信托、苏州(楼盘)信托发行的两款房地产信托收益率则达到了10%。

　　相关统计数据显示，今年前三个季度，集合信托市场上成立的房地产信托产品平均收益率分别为7.71%、7.88%和8.07%。进入第四季度，截至11月29日，房地产信托产品的平均收益率已达到8.45%。

　　上述用益信托网分析师指出，随着年末临近，市场的资金流动性极可能进一步收紧，集合信托产品收益率上升趋势持续的可能性较大。

　　业界认为，房企与信托公司频频“合作”的背后，既是房企缺钱的现状，也是信托公司的主动选择。

　　“信托公司选择房地产信托作为转型期间业绩支撑的理由比较明确：房地产市场发展较为成熟，项目风险较易于把控，业务模式比较成熟。”上述用益信托网分析师表示，从信托公司的角度来看，2018年对于信托而言是痛苦转型的一年，创新业务体量小，还无法取代融资类业务的地位。信托公司一方面提高房企的融资门槛，信托资金逐步向行业头部的房企和经济较为发达地区的项目集中;另一方面，房企现阶段的融资需求高涨，信托公司大幅提升了房地产类信托的收益。因此，现阶段选择开展房地产类信托既控制风险，又保证了信托业务的总量。

　　三房企签约400亿信托协议

　　仅仅4天内，三家房企便签约规模达400亿元的信托合作协议。

　　11月21日，正荣地产与兴业国际信托有限公司签署战略合作协议，兴业信托将为正荣地产提供100亿元授信额度。而日前，正荣刚与中山证券举行战略合作协议签约仪式，双方缔结了200亿元全方面资本市场金融业务合作协议。

　　11月23日，泰禾集团与光大兴陇信托有限责任公司在兰州市签署战略合作框架协议，建立全面业务合作关系，总规模200亿元。

　　11月24日上午，福晟集团与光大信托签署了100亿元战略合作协议。根据协议，双方将在房地产开发、建筑、物业等领域开展全面深入合作。

　　用益信托首席研究员李旸向记者表示，上述信托主要是为房企提供金融支持，在当前环境下房地产对融资需求还是很大的。

　　亿翰统计数据显示，房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月，偿还规模约3800亿元，月均偿还额280亿元;第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，偿债规模约8600亿元，月均偿还额480亿元。

　　近期多家房企也进行了密集发债，上市房企的融资规模平均每周已超百亿元。而且利率也水涨船高，最高年化利率接近14%。在房地产常见的融资渠道如银行贷款、公司债、股权融资等被收紧后，高负债房企的融资需求缺口更大。在此背景下，尽管成本高,但用途较为灵活的信托资金仍成为房企青睐的融资方式。

　　而随着房地产调控进入深水区，整体上信托贷款的规模亦明显缩量，同时房地产信托的收益率也不断抬升。最新统计显示，今年前三季度，集合信托市场上成立的房地产信托产品的平均收益率分别为7.71%、7.88%和 8.07%。进入四季度，截至11月15日，房地产信托产品的平均收益率已达到8.41%。如果从单个产品的收益情况来看，当前市场上甚至不乏收益率超过9%甚至10%的房地产信托产品。

　　但也有分析认为，今年是融资渠道断裂导致企业融资成本抬升，比如信贷、非标利率。而如果融资需求萎缩，企业融资利率将开始见顶回落，比如房地产信托等。

（房掌柜整理来自国际金融报、每经网）