江门两幅商住地将出让 地理位置优越引多家房企关注

　　10月1日，江门市公共资源交易中心发布公告，正式挂牌JCR2018—146(江海10)(以下简称“地块一”)、JCR2018—147(江海11)号(以下简称“地块二”)，即位于江门一中南面、明泰三路与永康路交界西南侧，属于高新区(江海区)中心板块的两幅合计约183亩的商住靓地，起拍楼面价4800元/平方米。

　　由于这两幅地块都相对较大，并且如果被同一单位竞得，可统一规划。再加上周边将建多所优质学校，已吸引了房企跃跃欲试，具体结果将于11月5日摘牌时揭晓。

　　两地块简介

　　1、JCR2018—146(江海10)号地块

　　该地块位于明泰三路与永康路交界西南侧，规划用地面积109.36亩，建设用地面积为92.55亩，地块起拍价71378万元，折合楼面地价4800元/平方米，当竞价超过10.25亿元时，即楼面地价超过6894元/平方米时，转入竞配建。

　　该地块容积率为1.0—2.41，计算容积率总建筑面积为61704—148704平方米，其中商业服务业建筑面积≤29740平方米(商业服务业建筑面积占总计容建筑面积的比例不大于20%);建筑密度≤30%，塔楼密度≤20%;绿地率≥35%。公共设施配套建设要求：1、幼儿园：用地面积不少于5800平方米，建筑面积不少于3200平方米，按12班控制;2、社区公共服务用房：建筑面积600平方米，由开发单位按建筑功能标准实施建设，具备水、电使用功能，应有独立出入口连接城市道路，社区公共服务用房所在楼层不得高于四层，首层建筑面积不少于150平方米，首期建成，建成后无偿移交政府，产权属政府。

　　2、JCR2018—147(江海11)号地块

　　该地块位于江海区明泰三路与永康路交界西南侧、高速北路与永康路交界西北侧，建设用地面积为90.29亩，起拍价81351万元，折合楼面地价4800元/平方米，当竞价超过11.68亿元后，即楼面地价超过6894元/平方米时，转入竞配建。

　　该地块容积率为1.0-2.8;计算容积率总建筑面积为60206—169481平方米，其中商业服务业建筑面积≤33896平方米(商业服务业建筑面积占总计容建筑面积的比例不大于20%);建筑密度≤30%，塔楼密度≤20%;绿地率≥35%。地块要求配建社区公共服务用房，建筑面积700平方米，社区公共服务用房所在楼层不得高于四层，首层建筑面积不少于150平方米。

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　　待拍地块方正，两块地约183亩

　　公告显示，地块一建设用地面积为92.55亩，地块起拍价71378万元;地块二建设用地面积为90.29亩，起拍价81351万元。

　　记者梳理发现，这两幅地块不仅位置紧邻，且多项要求一致：起拍楼面地价均为4800元/平方米;当竞价时楼面地价超过6894元/平方米时，转入竞配建，每次增幅为：200平方米住宅建筑面积及2.4个标准小汽车停车位;建筑限高均为100米;都要求配建小汽车停车位;还要求配建社区公共服务用房，地块一的要求是建筑面积600平方米，地块二的要求是建筑面积700平方米，且首层建筑面积都不少于150平方米。

　　据悉，自去年下半年开始，高新区(江海区)不时拍地，引来多家房企角逐，其中值得一提的是嘉华集团，2017年8月31日，它从碧桂园、美的、龙光、中海等8家房企中脱颖而出，以9.2亿元、竞配面积18400平方米竞得JCR2017—99(江海02)号地块;2017年10月20日，经过近6小时的“拉锯”，它以“9.9亿元+配建1.92万平方米”竞得JCR2017—169(江海12)号地块。

　　那么，这次待拍的两幅靓地是否会像上述地块一样，成为“抢手货”呢?

　　“这两幅地块比较方正，易于规划，同时面积较大，并且，如果被同一单位竞得，可以统一规划，建设大项目，所以总体来说是比较好的地块。”业内人士伍先生认为。据悉，近一年来，江门中心城区所拍地块面积普遍偏小，今年蓬江区、江海区计划供地共1080亩，除蓬江区棠下镇新昌村、杜阮镇瑶村各一幅100亩的地块外，其余地块均在100亩以下。再说高新区(江海区)，尽管近年较少拍地，但去年8月至今拍出的几幅地块依然面积不大：达骏投资竞得的地块约51亩;合景泰富竞得的第一幅地块约23亩，竞得的第二幅地块约76亩。业内人士伍先生还重点谈及，地块一要求配建一所幼儿园，会为项目加分。

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　　紧邻江门一中，附近配套大型医院及优质学校

　　决定房地产价值的因素关键还是看地段。为此，记者到地块附近走访发现，待拍地块紧邻江门一中，地块东侧的永康路正在建设之中，地块西北侧的新项目合景·叠翠峰已于9月28日开放了示范区，此外，地块附近聚集了多个项目，包括江海怡景湾、天鹅湾、明泰城等，它们虽然没有推出新品，但人气依然相对较好。

　　“这两幅地块的位置不错。”裕隆基地产总经理杨东卉表示，地块处于高新区(江海区)重点发展的中心板块，路网日益完善，配套日趋成熟，而且周边教育资源越来越丰富，已有江门一中、景贤小学等，为此，吸引了多家房企进驻，使得板块的环境，乃至楼盘品质都有了质的飞跃，也使得周边房价上升至12000—13000元/平方米。

　　记者留意到，近十年来，尤其是2016年至今，越来越多的房企盯上高新区(江海区)中心板块，如碧桂园集团、粤泰房地产、帕佳图集团、文昌集团、明泰房地产、又一居房地产、江门康禾投资集团、胜坚集团、嘉华集团、合景泰富、达骏投资等。帕佳图集团董事长陈国辉、文昌集团总经理李广华、华达集团副总裁莫荣杰，以及怡福地产总经理助理、投资总监汤文杰在接受记者采访时均表示，他们之所以在该区中心板块拍地，主要是看好该板块的发展前景。

　　提到房地产项目所处的地段，不得不提周边的教育资源。因为，优质学校的设立，不仅将较好地缓解市民对优质学位的需求，还能有效地提升周边的人文和人居氛围，会对项目乃至板块带来影响，比如，紫茶小学北校区之于北新区，范罗冈小学滨江校区之于滨江新区，农林双朗小学之于双龙片区，都是如此。

　　近年来，高新区(江海区)优先发展教育，区内，尤其是中心板块内的教育硬实力显著提升。以待拍地块为例，1公里左右范围内现有学校4所，其中紧邻的是国家级示范性普通高中江门一中;距离1公里左右的天鹅湾小学;还有天鹅湾幼儿园;还有距离地块500多米的景贤小学是一所与江门市内名校景贤学校合作办学的学校，计划扩至48个班，学位将达2000多个。当其即将进驻中心板块的消息传出后，直接带动了周边项目的销售，最典型的莫过于明泰城，售价在一年内大约上涨了2000元/平方米，且项目去化较好。

　　景贤小学的建立，仅仅只是开端，未来地块附件还将配套更多优质学校。“届时，中心板块周围拥有覆盖幼儿园、小学、初中、高中的优质学校8所，将成为江门市区最优质教育资源聚集区之一，能全方位满足新江海人对优质教育资源的渴求。”高新区(江海区)教育局相关负责人表示。

　　记者从高新区(江海)住建水务局获悉，待拍地块有以下几个方面的优势：

　　交通便利。该地块临近东海路、金瓯路、五邑路三条高新区(江海区)主干道，临近永康路、高速北路两条次干道，通过胜利大桥、蓬江大桥、东华大桥可快速到达蓬江主城区，毗邻江门东站、江海汽车客运站、中江高速外海出入口、江珠高速出入口、江珠高速礼乐出入口、广中江高速南山出入口，能快速融入珠三角1小时经济圈、生活圈。另外，地块北向300米的五邑路正在拓宽，东向与江门大道平行的滨江快线正在建设，南向连接城轨新会站、江门大道的会港大道即将建设，未来两三年区位优势将进一步突显。

　　商业氛围也日益旺盛。该地块处于以城轨江门东站为核心的江海区中央商务区范围，周边3公里范围内有多个已建或在建小区，人流较旺。除中环广场、康城商业广场外，江海广场、骏达广场、嘉华广场、明泰商业城、文昌大厦、双子星广场等城市生活综合体已建成或正在兴建，累计商业建筑面积超过25万平方米。

　　医疗资源方面。该地块3公里范围内有高新区门诊部及麻园社区、文苑社区两个卫生服务中心，直线距离江门市人民医院也仅4公里左右。另外，地块附近将建设一间占地面积130多亩、医养结合的综合性医院，目前已经落户，准备动工建设。

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　　周边产业发展前景好，将吸纳约2.5万名员工

　　在一定程度上，产业是高新区(江海区)的魂，也是房地产项目的根，产业兴，则人气旺，需求足。记者获悉，待拍地块4公里范围内，便有江海区电机产业城和优美科新能源汽车锂电池材料两个重点项目，建成投产后将吸纳约2.5万名员工，能够产生强大消费动力。

　　需要强调的是，高新区(江海区)在大力打造产业链完整、产业集群优势明显、具有国内影响力的产业集聚区的同时，也在实施城市品质提升工程，加快打造“半城都市半城绿”的城市格局，谋划推动乡村振兴，确保3年取得重大进展、5年见到显著成效、10年实现根本改变。

　　“未来，江海区的人居生活环境将进一步得到优化，地块所处的周边环境将有进一步提升。”业内人士李先生认为。

　　怡福地产总经理助理、投资总监汤文杰则表示，不出3年，一个华丽的中心板块将会以全新的姿态出现在大众面前。

　　据悉，两幅地块挂牌以后，已有房企跃跃欲试，其中一房企相关负责人何先生表示，“我们主要是认为地块位置较好，发展前景不错。”

　　江门地产智库成员、楼市分析师冯景全对此次拍地比较看好，他认为，本次地块位于江海中心区，质地优良。经过几年建设，江海中心区已初具雏形。从发展势头看，府西片区发展已渐趋饱和，江海中心区有扩围趋势，从目前看，扩围方向大致为五邑路南侧、江海区府周边一带，本次地块处于江海中心区拓展范围。地块临近江海交通枢纽，交通便利，周边教育、生活配套资源丰富，加上即将兴建的一中初中部、大型医院，周边发展潜力大。随着江海中心区楼盘陆续交楼入住，人流量日趋增多，周边商业配套也将日趋完善。

　　公告如下：

　　江门市JCR2018-146(江海10)、JCR2018-147(江海11)号国有建设用地使用权网上挂牌出让公告

　　受江海区国土资源和环境保护局委托，江门市公共资源交易中心将以网上挂牌方式出让江门市JCR2018-146(江海10)、JCR2018-147(江海11)号两幅地块的国有建设用地使用权，现就有关事项公告如下：

　　一、挂牌出让宗地的基本情况和相关指标要求(计价结算币种为人民币;计价结算单位为元)：

　　二、JCR2018-146(江海10)和JCR2018-147(江海11)为相邻地块，若为同一竞得人，在国土管理部门办理土地整合手续后可统一规划。按江规高设字【2018】18号文要求执行。

　　三、竞买规则：上述两幅地块均设有最高限价。最后出价的竞买人的最高报价不超过最高限制地价，则按照价高者得原则确定竞得人;当报价达到最高限制地价时，竞买方式转为竞争承诺为政府配建住宅的建筑面积(纳入计容住宅建筑面积)，以“最高限价+承诺配建住宅建筑面积及标准小汽车停车位”数量最高者为竞得人。本次配建竞买以“200平方米住宅建筑面积及2.4个标准小汽车停车位”为一个整体的竞配指标，并以整体竞配指标的整数倍作为增价幅度。配建的住宅、停车位由竞得人在建成验收后无偿移交给江海区政府。配建住宅及停车位的建设、装修标准及移交等要求详见本次出让须知。

　　四、中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织均可申请参加竞买，申请人可以单独申请也可以联合申请。竞得人如非江门市区注册的公司的，取得该土地使用权后，须在高新区(江海区)设立独立核算公司和办理工商、税务登记。

　　五、本次网上挂牌出让地块的详细资料和具体要求，申请人可在江门市公共资源交易网下载本次出让地块交易须知等相关资料，有意竞买者请认真阅读。

　　六、本次土地使用权网上挂牌出让只接受网上竞买申请，申请网站为江门市公共资源交易电子交易系统--土地与矿业权网上交易子系统(http://183.237.135.180/G2/gbmp/g-index.do)。竞买申请人必须先在以上系统注册，再到广东省数字认证中心江门办理点办理CA数字证书，才能登录系统参加网上交易活动。

　　七、时间安排：

　　(一)公告时间：2018年10月1日至2018年10月21日;

　　(二)竞买申请时间：2018年10月22日至2018年10月31日16时;

　　(三)缴交保证金时间：2018年10月22日至2018年10月31日17时;

　　(四)网上挂牌(网上报价)时间：

　　1.JCR2018-146(江海10)：2018年10月22日至2018年11月5日10时;

　　2. JCR2018-147(江海11)：2018年10月22日至2018年11月5日11时;

　　(五)限时竞价时间：

　　1. JCR2018-146(江海10)：2018年11月5日10时起;

　　2. JCR2018-147(江海11)：2018年11月5日11时起。

　　八、本次土地使用权网上挂牌出让以先网上竞价确认成交，后核实资格的程序进行。资格审核地点：江门市蓬江区堤西路88号三楼5号业务受理窗口。网上交易系统操作咨询：0750-3509022;业务咨询：赵小姐，0750-3509207;李小姐，0750-3509002。

　　江门市公共资源交易中心

　　2018年10月1日

　　(房掌柜整理来源自江门日报、江门市公共资源交易网)